小產(chǎn)權房的現(xiàn)狀分析及解決辦法

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1、小產(chǎn)權房的現(xiàn)狀分析及解決辦法 　　摘要：近年來，“小產(chǎn)權房”逐漸變?yōu)楸容^敏感的詞語，越來越受到外界關注。雖然國土資源部多次嚴厲地叫停小產(chǎn)權房，但是各地的小產(chǎn)權房市場依然火爆。針對這一現(xiàn)象，文章從現(xiàn)今商品房價格、政府執(zhí)法、招拍掛制度、征地補償四個方面進行了分析，從而認為政府應當嚴加禁止小產(chǎn)權房，并且在已有小產(chǎn)權房的處理方案、制度及執(zhí)法、提高征地補償方面提出了建議。 關鍵詞：小產(chǎn)權房；熱銷原因；解決辦法 　　近年來“小產(chǎn)權房”逐漸變?yōu)楸容^敏感的詞語，越來越受到外界關注。小產(chǎn)權房因是建設在農(nóng)村集體土地上、未

2、交納土地出讓金，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而非國土部門頒發(fā)產(chǎn)權證的房產(chǎn)，所以其從出身便是一種沒有身份證的違法建筑。 一、小產(chǎn)權房現(xiàn)狀 　　小產(chǎn)權房雖然是不合法的房屋，但是其數(shù)量卻是不低的。據(jù)統(tǒng)計，目前我國住宅總量在186億平方米左右，其中高達66億平方米面積的住房屬于小產(chǎn)權房，占比超過1/3。全國各大城市的小產(chǎn)權房數(shù)量驚人，在深圳小產(chǎn)權房的數(shù)量占市場總量的49％。XX、上海的小產(chǎn)權房數(shù)量占市場總量皆為22％左右，西安小產(chǎn)權房已占市場總量的25％-30％，鄭州、廣州等城市的小產(chǎn)權房屋數(shù)量也都在20％以上。 　　國土資

3、源部近年來多次嚴厲地指出，小產(chǎn)權房是違反土地管理法的，集體土地不能用于商品住宅開發(fā),同時城鎮(zhèn)居民不能購買小產(chǎn)權房。前不久又下發(fā)《關于嚴格建設用地管理促進而未用土地利用的通知》，再次向地方政府下令要堅決叫停各類小產(chǎn)權房。 　　雖然中央的態(tài)度很堅決，但是各地方的小產(chǎn)權房市場卻沒有要打住的勢頭。究其本質(zhì)，小產(chǎn)權房難以控制的最根本原因是其價格與現(xiàn)今高房價相比要低很多。除去土地出讓金和開發(fā)商過于瘋狂的利潤攫取部分，小產(chǎn)權房的建設成本變得非常低，所以其價格一般僅占同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低。 二、熱銷原因

4、 房價居高不下 　　自1988年房改以來，住房開始以商品的身份在市場上流通，隨著經(jīng)濟發(fā)展的浪潮，住房的價格一次一次被推上浪尖。城市居民的收入總趕不上節(jié)節(jié)高升的房價，全國出現(xiàn)了普遍性的購房難的困境。盡管國家進行了多次宏觀調(diào)控，出臺了好幾臺措施進行控制，但是房價不但沒有下降反而大增，而小產(chǎn)權房所占比重較大的城市正是那些房價漲幅較大的地方。 　　通過對《中國統(tǒng)計年鑒》公布的數(shù)據(jù)進行分析計算，得出24個城市的房價收入比，XX-XX年的房價收入比均較高，其中XX、上海、深圳的房價收入比超過12，深圳甚至達到了1

5、6.23。以上海為例，該城市XX-XX年每人年均可支配收入為23655元，以每個家庭2.93來算，則平均每個家庭可支配年收入為69310元，由各類房屋均價乘以相應銷售面積權重得出三年平均房價為10202元，擬定每個家庭購買房屋面積為90m2，算出上海一個家庭要購買一套90m2的房屋需要12.34年。在這高企的房價面前，普通居民的購房能力顯得蒼白無力。針對中低收入家庭購房難的問題，政府推出了保障性住房，然而保障性住房的數(shù)量還遠不能滿足市場的需求，在這種情況下，價格低、環(huán)境好的小產(chǎn)權房無疑成了消費者的關注強點

6、。 表1XX-XX年平均房價收入比 政府執(zhí)法力度不夠 　　國土資源部總規(guī)劃師胡存智指出，“小產(chǎn)權房”叫法本身并不科學。“這是一種自我掩飾的說法。小產(chǎn)權房是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或規(guī)劃、建設等部門管理松懈所造成，且與鄉(xiāng)一級政府的鼓勵分不開。沒有政府的支持，根本不可能蓋起來?！? 　　近年來，各地方政府實施的一系列土地整理、金土地工程和農(nóng)民集中居住等工程，是小產(chǎn)權房較大來源之一。這些工程確實為集約利用土地、保護耕地帶來了相當大的利處，但是同時也帶來了不小的弊端。為“農(nóng)民集中居住”而建設的房屋，數(shù)量往往多于農(nóng)民實際需求量

7、，這部分多出的房屋能取得房管局發(fā)放的產(chǎn)權證，但其證書的“土地性質(zhì)”一欄注明是“集體土地”。這部分取得了“身份證”的建于集體土地上的住房搖身變?yōu)樯唐贩?，向城?zhèn)居民銷售。上級部門明令禁止，下級的有些部門憑借私權便利，為這些違法房屋提供銷售條件，進而導致地方政府在執(zhí)行國家政策的過程中力度不夠，對小產(chǎn)權房的發(fā)展產(chǎn)生了一定的推動作用。 “招拍掛”制度存在缺陷 　　從司法層面上講，鬧得沸沸揚揚的小產(chǎn)權房無疑是屬于非法性質(zhì)的，然而老百姓為何寧愿冒風險買違法商品而不買正規(guī)商品？這是一個社會問題，這不能控制的違法現(xiàn)象揭

8、示了我國現(xiàn)在立法層面上存在缺陷的本質(zhì)。自2002年國土資源部下發(fā)《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，即“招拍掛”制度以來，我國的土地資源利用率確實顯著升高，以XX年遼寧省以招拍掛方式成交金額占總金額72％的比重為代表，各地方的捷報不斷。 　　土地出讓金占總成本的比重在不同區(qū)域城市、地段盡顯不同，在XX兩會上，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會公布全國9城市平均土地出讓金比例已達58.2％之高。同年6月份國土資源部一紙“23.2％”的官