小產權房問題現狀及分析

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1、2007年，在房價飛漲的房地產市場中，價格低廉的小產權房進入人們的視野，小產權房問題爭論再度引人注目。盡管有國務院和國土資源部禁止交易的明確表態(tài)、建設部的風險提示、北京宋莊“畫家村”農宅糾紛一案人民法院不予支持的終審判決、濟南等地的“強拆風暴”，但是，仍有數以萬計的人選擇小產權房，交易仍在繼續(xù)，爭論并未平息，社會關注熱度依舊高漲。一、小產權房問題的現狀從各方面反映及媒體報道來看，小產權房量大、面廣、問題多、爭議大。（一）規(guī)模大，影響范圍廣據有關部門統(tǒng)計，截至2007年上半年，通過帶房入城、城中村改造、合村并鎮(zhèn)、新農村建設、

2、村集體直接開發(fā)、合作開發(fā)等多種途徑和形式，小產權房面積已接近120億平方米，約占全國村鎮(zhèn)房屋的20%，成為重要的房地產類型之一。在北京、南京、天津、鄭州、西安、成都、濟南等城市都出現了大規(guī)模集中成片的小產權房，比如，北京市已售、在售、在建小產權房項目80多個，面積接近1000萬平方米，有的項目（如太玉園小區(qū)）占地面積超過2000畝，建筑面積超過200萬平方米；在石家莊、濟南、成都等城市，小產權房項目數量也都上百個。北京、成都、西安等城市小產權房銷售量都已超過房地產市場供應量的20%。目前，小產權房的購買者，客觀上已形成了一

3、個相當規(guī)模的群體，其中，既有政府官員、專家學者，也有商人、外地務工人員；既有普通工薪階層、低收入居民，也有高收入階層，涉及千家萬戶（據測算，僅北京市超過10萬戶）。（二）價格低，客觀需求大小產權房之所以四處開花、受到市場大力“追捧”，主要原因在于價格低廉。據統(tǒng)計，與同一區(qū)域商品房相比，小產權房價格低30％至60％。比如，北京小產權房價格比商品房低30%以上，南京小產權房均價是商品房的1/3，成都小產權房價只有商品房的一半。在商品房價居高不下的狀況下，明顯的價格優(yōu)勢，讓小產權房獲得了巨大生存空間，盡管存在巨大法律風險，但小產

4、權房依然熱銷，購買者趨之若騖。有的地區(qū)，小產權房不僅成為中低收入家庭解決住房的一個重要途徑，而且也成為高收入者投資和消費的重要選擇目標?？陀^需求的不斷增長，推動著小產權房開發(fā)規(guī)模越來越大，禁而不止。（三）法律依據不足，存在問題較多目前，小產權房的開發(fā)和銷售缺乏明確的法律支持，有項目明顯違反法律，其中存在的問題也較為突出：一是無法取得合法產權證，難以上市交易，一旦發(fā)生糾紛或遇到征地拆遷等情況，購房者的權益無法得到法律保護；二是開發(fā)缺乏統(tǒng)一、有效的管理和監(jiān)督，基本上處于無序狀態(tài)，相當部分項目配套設施和公用設施不健全（如西安市在

5、售小產權房項目大部分沒有暖氣、天然氣、綠化和公共建筑），房屋質量得不到保障；三是物業(yè)管理混亂，多數小產權房項目物業(yè)管理并非由專業(yè)公司承擔，而是由村委會組織人員來管理，由于缺乏專業(yè)技術，服務質量差，違法收費和治安等問題嚴重。（四）社會反映強烈，各方觀點針鋒相對一段時期以來，小產權房問題爭論成為輿論的熱點和焦點，社會各界紛紛從不同角度發(fā)表看法。1、部分專家學者和城市居民呼吁小產權房合法化部分經濟學家認為，集體建設用地上的小產權房合法化，有利于新農村建設和推動農村城鎮(zhèn)化，符合集約節(jié)約用地的要求；有利于增加住房供應量和平抑快速增長

6、的房價，一定程度上緩解了政府社會保障性住房的壓力，彌補了政府職能的缺位；有利于增加基層政府收益和籌集鄉(xiāng)村建設資金。部分法律專家認為，現行禁止農民充分行使集體土地所有權的法律和政策規(guī)定，有悖于公平和法治的原則；農村建設用地和宅基地管理的法律法規(guī)已滯后于城市化發(fā)展的需要，只有城市國有土地上建造的商品房才能入市流轉的規(guī)定，是小產權房問題產生的直接原因；制度本身已出現問題，應當以此為契機進行集體土地產權制度改革。部分城市居民認為，小產權房入市增加了房屋供給，為中低收入者提供了可供選擇的房源，是平抑房價的積極因素；由于買不起商品房，

7、部分居民不得不冒著一定風險去買小產權房。據一項網上調查顯示，92%的受訪者支持小產權房開發(fā)，希望小產權房合法化。2、政府部門和開發(fā)商反對小產權合法化政府（主要是中央及省級）部門認為，小產權房雖然滿足了部分住房需求，但是，擾亂了正常的房地產市場秩序，違背了國家的現行法律和政策；小產權房合法化會威脅到耕地保護紅線、造成政府收益流失、助長違法行為，應當堅決取締。2007年，各地政府也采取了一系列措施，如，北京市出臺了違規(guī)“小產權房”停工停售的禁令；濟南市掀起了“拆違風暴”，拆除小產權房近8萬平方米；西安、南京等地也開展了小產權房

8、清理整頓。多數開發(fā)商認為，小產權房價格便宜主要在于沒有繳納土地出讓金和配套稅費，繞過了層層審批關口，而商品房僅地價就占開發(fā)成本的30—50%甚至更多，零地價起步的小產權房直接與商品房爭奪市場，明顯不公平；小產權房合法化就是政府縱容違法。（五）情況復雜，處理難度大小產權房類型較為復雜，既有在集體建設用地上