小產(chǎn)權(quán)房問題分析 陳瑩.ppt

《小產(chǎn)權(quán)房問題分析 陳瑩.ppt》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。

1、www.themegallery.com小產(chǎn)權(quán)房問題——法學(xué)班陳瑩2012101123一、小產(chǎn)權(quán)房概述小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。二、小產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會(huì)給予備案。三、小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)分1、產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)

2、不同。小產(chǎn)權(quán)是一種不完全產(chǎn)權(quán)，它只包括房屋的使用權(quán)，大產(chǎn)權(quán)是一種完全產(chǎn)權(quán)，它包括房產(chǎn)使用權(quán)以及國有土地使用權(quán)。因此，兩者的本質(zhì)區(qū)別在于是否獲得了土地使用權(quán)。2、房屋轉(zhuǎn)讓流通的程序不同。大產(chǎn)權(quán)房屋在進(jìn)入二級(jí)市場時(shí)，無需繳納土地出讓金和收益收成，可以直接買賣。小產(chǎn)權(quán)房一般不得進(jìn)行買賣流通，如若轉(zhuǎn)讓則要在轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金。四、　小產(chǎn)權(quán)房最新政策《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》明確規(guī)定，“對(duì)于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土

3、地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對(duì)于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任”。根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只享有使用權(quán)，村民將房屋賣給本村以外人員的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。五、小產(chǎn)權(quán)房與現(xiàn)行法律規(guī)定存在很多的沖突第一，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)與現(xiàn)行法律規(guī)定的土地利用總體規(guī)劃

4、的沖突。小產(chǎn)權(quán)房是由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、開發(fā)商自行開發(fā)，未經(jīng)過《土地管理法》第43條和第44條規(guī)定程序辦理征用手續(xù)，因此，它與現(xiàn)行的土地利用總體規(guī)劃是矛盾的。第二，小產(chǎn)權(quán)房的銷售合同與現(xiàn)行法律規(guī)定相抵觸由于開發(fā)商沒有取得開發(fā)房產(chǎn)所占用土地的使用權(quán)，因此開發(fā)商開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的行為有違有關(guān)土地法律法規(guī)，從而不具有處分小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)利，合同的當(dāng)事人不具有合同標(biāo)的的處分權(quán)，因此該合同不符合合同法的相關(guān)規(guī)定。第三，登記與現(xiàn)行法律的規(guī)定不相符合。不動(dòng)產(chǎn)的交易須進(jìn)行登記方能有效保證不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的利益?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定

5、：“在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。”由于小產(chǎn)權(quán)房未能滿足上述法律條文的要求，因此，在交易過程中不能依房地產(chǎn)法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行合法的登記并取得產(chǎn)權(quán)證書。有的消費(fèi)者雖能取得“房產(chǎn)證”，但此種證書的頒發(fā)機(jī)關(guān)不符合上述規(guī)定的行政級(jí)別。因此，小產(chǎn)權(quán)房的登記及產(chǎn)權(quán)證書的頒發(fā)與現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)范也是相抵觸的。六、小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛案例1、因?yàn)殚_發(fā)商承諾某小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目很快就可以辦理房產(chǎn)證，小李考慮到價(jià)格便宜便簽下內(nèi)

6、部協(xié)議。孰料相關(guān)手續(xù)辦理一拖再拖、辦證時(shí)間遙遙無期，辦不了按揭的小李只有借錢交了房款。另外小李的妻子已懷孕，由于落不了戶，孩子將來的上學(xué)問題等等均受到影響。2、城市居民購買小產(chǎn)權(quán)房如果遇到拆遷可否獲得補(bǔ)償？解析1：小產(chǎn)權(quán)房面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)很大，國家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的禁令不斷，而南京亦早在2003年8月就在全市范圍內(nèi)開展了全面清理處置小產(chǎn)權(quán)房的專項(xiàng)行動(dòng)，辦證的兩個(gè)重要環(huán)節(jié)，即政府批復(fù)和開發(fā)商繳齊土地出讓金，符合這兩個(gè)條件者少之又少，開發(fā)商的宣傳不能輕信。同時(shí)購買小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房只能一次性付款、不能獲得銀行按揭，且小產(chǎn)權(quán)房無法落戶

7、，這些風(fēng)險(xiǎn)購房者必須清楚認(rèn)識(shí)。解析2：小產(chǎn)權(quán)房一旦涉及到拆遷賠償?shù)?，原來的房主?huì)以私下買賣不合法為由，要求全額得到拆遷賠償，而買家很難得到補(bǔ)償，風(fēng)險(xiǎn)很大。七、小產(chǎn)權(quán)房購買風(fēng)險(xiǎn)(一)法律效力“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房

8、屋的，該合同應(yīng)作無效處理。(二)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有一定影響。(三)政策風(fēng)險(xiǎn)購買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購房人與