小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀分析及解決辦法

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1、小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀分析及解決辦法摘要：近年來，“小產(chǎn)權(quán)房”逐漸變?yōu)楸容^敏感的詞語，越來越受到外界關(guān)注。雖然國土資源部多次嚴(yán)厲地叫停小產(chǎn)權(quán)房，但是各地的小產(chǎn)權(quán)房市場依然火爆。針對(duì)這一現(xiàn)象，文章從現(xiàn)今商品房價(jià)格、政府執(zhí)法、招拍掛制度、征地補(bǔ)償四個(gè)方面進(jìn)行了分析，從而認(rèn)為政府應(yīng)當(dāng)嚴(yán)加禁止小產(chǎn)權(quán)房，并且在已有小產(chǎn)權(quán)房的處理方案、制度及執(zhí)法、提高征地補(bǔ)償方面提出了建議。關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；熱銷原因；解決辦法近年來“小產(chǎn)權(quán)房”逐漸變?yōu)楸容^敏感的詞語，越來越受到外界關(guān)注。小產(chǎn)權(quán)房晏因是建設(shè)在農(nóng)村集體土地上菡、未交納土地出讓金，由鄉(xiāng)鹱鎮(zhèn)政府而非國土部門頒發(fā)產(chǎn)

2、權(quán)證的房產(chǎn)，所以其從出身梏便是一種沒有身份證的違法韜建筑。一、小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀小產(chǎn)權(quán)房雖然是不合法的房置屋，但是其數(shù)量卻是不低的卑。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國住宅總菱量在186億平方米左右，佤其中高達(dá)66億平方米面積踔的住房屬于小產(chǎn)權(quán)房，占比磽超過1/3。全國各大城市期的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量驚人，在深謀圳小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量占市場總供量的49％。XX、上海的●小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量占市場總量皆灄為22％左右，西安小產(chǎn)權(quán)鑣房已占市場總量的25％-30％，鄭州、廣州等城市吳的小產(chǎn)權(quán)房屋數(shù)量也都在2悝0％以上。國土資源部近鳧年來多次嚴(yán)厲地指出，小產(chǎn)霎權(quán)房是違反土地管理法的，┼集體土

3、地不能用于商品住宅岸開發(fā),同時(shí)城鎮(zhèn)居民不能購隨買小產(chǎn)權(quán)房。前不久又下發(fā)樅《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)而未用土地利用的通知》沿，再次向地方政府下令要堅(jiān)邴決叫停各類小產(chǎn)權(quán)房。雖然中央的態(tài)度很堅(jiān)決，但是蝎各地方的小產(chǎn)權(quán)房市場卻沒有要打住的勢頭。究其本質(zhì)故，小產(chǎn)權(quán)房難以控制的最根膏本原因是其價(jià)格與現(xiàn)今高房價(jià)相比要低很多。除去土地躐出讓金和開發(fā)商過于瘋狂的塔利潤攫取部分，小產(chǎn)權(quán)房的擺建設(shè)成本變得非常低，所以轎其價(jià)格一般僅占同地區(qū)商品尬房價(jià)格的1/3甚至更低。稷二、熱銷原因房價(jià)居高灌不下自1988年房改以向來，住房開始以商品的身份在市場上流通，

4、隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)罰展的浪潮，住房的價(jià)格一次一次被推上浪尖。城市居民詳?shù)氖杖肟傏s不上節(jié)節(jié)高升的嚷房價(jià)，全國出現(xiàn)了普遍性的悚購房難的困境。盡管國家進(jìn)瞑行了多次宏觀調(diào)控，出臺(tái)了賣好幾臺(tái)措施進(jìn)行控制，但是沿房價(jià)不但沒有下降反而大增，而小產(chǎn)權(quán)房所占比重較大救的城市正是那些房價(jià)漲幅較大的地方。通過對(duì)《中國湊統(tǒng)計(jì)年鑒》公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行竟分析計(jì)算，得出24個(gè)城市垸的房價(jià)收入比，XX-XX妝年的房價(jià)收入比均較高，其臃中XX、上海、深圳的房價(jià)苛收入比超過12，深圳甚至困達(dá)到了16.23。以上海檎為例，該城市XX-XX年洞每人年均可支配收入為23忝655元，以每個(gè)

5、家庭2.刳93來算，則平均每個(gè)家庭可支配年收入為69310緒元，由各類房屋均價(jià)乘以相┠應(yīng)銷售面積權(quán)重得出三年平芥均房價(jià)為10202元，擬定每個(gè)家庭購買房屋面積為90m2，算出上海一個(gè)家ō庭要購買一套90m2的房屋需要12.34年。在這功高企的房價(jià)面前，普通居民淠的購房能力顯得蒼白無力?！夺槍?duì)中低收入家庭購房難的魍問題，政府推出了保障性住更房，然而保障性住房的數(shù)量碲還遠(yuǎn)不能滿足市場的需求，胙在這種情況下，價(jià)格低、環(huán)境好的小產(chǎn)權(quán)房無疑成了消╄費(fèi)者的關(guān)注強(qiáng)點(diǎn)。表1X坦X-XX年平均房價(jià)收入比菟政府執(zhí)法力度不夠國土龔資源部總規(guī)劃師胡存智指

6、出醮，“小產(chǎn)權(quán)房”叫法本身并不科學(xué)?！斑@是一種自我掩俚飾的說法。小產(chǎn)權(quán)房是鄉(xiāng)鎮(zhèn)熊政府或規(guī)劃、建設(shè)等部門管理松懈所造成，且與鄉(xiāng)一級(jí)⑦政府的鼓勵(lì)分不開。沒有政槭府的支持，根本不可能蓋起蝗來?！苯陙?，各地方政崔府實(shí)施的一系列土地整理、諸金土地工程和農(nóng)民集中居?。莸裙こ?，是小產(chǎn)權(quán)房較大來迦源之一。這些工程確實(shí)為集艏約利用土地、保護(hù)耕地帶來短了相當(dāng)大的利處，但是同時(shí)∑也帶來了不小的弊端。為“鐾農(nóng)民集中居住”而建設(shè)的房押屋，數(shù)量往往多于農(nóng)民實(shí)際曇需求量，這部分多出的房屋毀能取得房管局發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證賻，但其證書的“土地性質(zhì)”務(wù)一欄注明是“集體土地”。

7、這部分取得了“身份證”的ふ建于集體土地上的住房搖身變?yōu)樯唐贩浚虺擎?zhèn)居民銷瓚售。上級(jí)部門明令禁止，下汀級(jí)的有些部門憑借私權(quán)便利瑣，為這些違法房屋提供銷售魁條件，進(jìn)而導(dǎo)致地方政府在釤執(zhí)行國家政策的過程中力度燾不夠，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展產(chǎn)暖生了一定的推動(dòng)作用。“挲招拍掛”制度存在缺陷從司法層面上講，鬧得沸沸揚(yáng)鑰揚(yáng)的小產(chǎn)權(quán)房無疑是屬于非撮法性質(zhì)的，然而老百姓為何泖寧愿冒風(fēng)險(xiǎn)買違法商品而不忒買正規(guī)商品？這是一個(gè)社會(huì)詼問題，這不能控制的違法現(xiàn)象揭示了我國現(xiàn)在立法層面毋上存在缺陷的本質(zhì)。自20腮02年國土資源部下發(fā)《招襯標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使子用

8、權(quán)規(guī)定》，即“招拍掛”脛制度以來，我國的土地資源譏利用率確實(shí)顯著升高，以X綏X年遼寧省以招拍掛方式成埴交金額占總金額72％的比カ重為代表，各地方的捷報(bào)不稽斷。土地出讓金占總成本僉