論小產(chǎn)權(quán)房問題的癥結(jié)及解決辦法

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1、論小產(chǎn)權(quán)房問題的癥結(jié)及解決辦法摘要：小產(chǎn)權(quán)房，是在農(nóng)民集體所有的土地上建造的房屋，由于國家法律法規(guī)的規(guī)定，以及并未繳納土地出讓金和各種稅費等款項，無法獲得國家土地管理部門和房管部門發(fā)放的正規(guī)的土地使用證和房屋所有證，只能由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會開具權(quán)屬證書，以證明其權(quán)利歸屬。其癥結(jié)在于現(xiàn)實社會的住房需求與現(xiàn)行的法律法規(guī)之間的矛盾。要解決這一矛盾，就要對小產(chǎn)權(quán)房予問題在現(xiàn)實與法律間有所權(quán)衡，根據(jù)不同情況，具體問題具體分析。關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房房價高社會現(xiàn)實需求現(xiàn)行法律法規(guī)一、小產(chǎn)權(quán)房的基本理論1、小產(chǎn)權(quán)房的概念小產(chǎn)權(quán)房，并非一個專業(yè)的法律術(shù)語，而是人們根據(jù)它的特點而通俗地為它取的便于理解的名稱。

2、提到小產(chǎn)權(quán)房的概念，追本溯源，我們就要先了解與它相對應(yīng)的所謂的大產(chǎn)權(quán)房。大產(chǎn)權(quán)房，是指建造在國有土地上的房屋。開發(fā)商根據(jù)國家的規(guī)劃要求，向國家交納一定的土地出讓金，獲得國有土地的使用權(quán)，履行完全面的審批等手續(xù)后，在國有土地上建造房屋。房屋建成后，公開對外出售，并由國家頒發(fā)土地使用證和房屋所有證。經(jīng)過這一系列程序的房屋，其上的產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)合法，被國家的法律法規(guī)所認可，可以自由的在市場上進行流通，被稱為大產(chǎn)權(quán)房。由此引申出小產(chǎn)權(quán)房的概念，在農(nóng)民集體所有的土地上建造的房屋，由于國家法律法規(guī)的規(guī)定，以及并未繳納土地出讓金和各種稅費等款項，無法獲得國家土地管理部門和房管部門發(fā)放的正規(guī)的土地使用證

3、和房屋所有證，只能由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會開具權(quán)屬證書，以證明其權(quán)利歸屬。2、小產(chǎn)權(quán)房的特點為什么在無法取得完整正規(guī)的土地使用證和房屋所有證的情況下，小產(chǎn)權(quán)房這一形態(tài)的房屋依然在市場中存續(xù)了如此長的時間，且生命力旺盛呢？我們可以從當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢和小產(chǎn)權(quán)房的特點入手來考慮這一問題。首先，隨著房價的不斷上漲，普通居民的收入增長速度遠遠無法趕上房價的上漲速度，這就導(dǎo)致了普通的老百姓沒有經(jīng)濟實力來購買商品房。而小產(chǎn)權(quán)房，扣除了土地出讓金和其他各種稅費的成本后，在價格上要遠低于一般的商品房，能夠被普通的居民所接受。同時，在購房手續(xù)上也更加的簡便。所以，在重視家庭觀念的中國，人們?yōu)榱丝梢該碛幸惶幙梢?/p>

4、容身并承載家庭關(guān)懷的房子，更多的選擇了小產(chǎn)權(quán)房。其次，隨著經(jīng)濟水平的飛速發(fā)展，公共基礎(chǔ)設(shè)施不斷的完善，公共交通系統(tǒng)也逐步發(fā)達。這就給基本位于城鄉(xiāng)結(jié)合處的小產(chǎn)權(quán)房提供了更適宜生長的土壤。當(dāng)各種公共基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋到城郊，當(dāng)距離不再成為工作生活的一大阻礙，遠離城市喧囂的小產(chǎn)權(quán)房便受到越來越多的關(guān)注和青睞。二、小產(chǎn)權(quán)房問題的癥結(jié)1、小產(chǎn)權(quán)房存在的問題雖然小產(chǎn)權(quán)房在一定程度上緩解了城市住房壓力，但它同時存在諸多的問題。首先，由于小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認可和保護，也得不到國家政府相關(guān)部門的有力監(jiān)管，這就造成了很多小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)、銷售、售后等方面極易產(chǎn)生糾紛。房屋的質(zhì)量得不到合理的保障，買賣、租賃活動中權(quán)

5、益受損得不到法院的支持，物業(yè)管理水平低下，入住后出現(xiàn)各種問題得不到有效解決等等。這些現(xiàn)實中存在的問題都是將來解決小產(chǎn)權(quán)房爭議無法的回避的關(guān)注點。其次，小產(chǎn)權(quán)房是建設(shè)在農(nóng)民集體土地上的房屋。土地所有權(quán)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))合作經(jīng)濟聯(lián)合社或村經(jīng)濟合作社。在這種情形下，無法保障每一個村民的利益。建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房要么是開發(fā)商與集體經(jīng)濟組織合作，要么是集體經(jīng)濟組織自己進行開發(fā)，在整個開發(fā)、銷售過程中，村民個人的力量始終是無法與集體的力量進行抗衡的，這就使得個別村民的意愿得不到充分的尊重。同時，小產(chǎn)權(quán)房建成后利益分配問題也沒有明確的規(guī)定，如何保障作為弱勢群體的村民的利益，不致于引發(fā)社會問題，這也是小產(chǎn)權(quán)房亟待解決

6、的問題之一。最后，是耕地流失的問題。隨著小產(chǎn)權(quán)房在市場中不斷的擴張，人們更多的關(guān)注到了小產(chǎn)權(quán)房在當(dāng)下能夠帶來的巨大的現(xiàn)實利益。為了眼前利益，很多集體經(jīng)濟組織不顧客觀條件，濫用土地，甚至占用基本農(nóng)田來建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，造成耕地流失嚴重，進而威脅到了糧食安全。2、我國法律的相關(guān)規(guī)定我國《土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！钡?3條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！笨梢钥闯?，我國《土地管理法》從農(nóng)民集體所有的土地使用

7、的角度禁止小產(chǎn)權(quán)房的存在。我國《民法通則》第71條規(guī)定：“財產(chǎn)所有權(quán)是指所有權(quán)人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！薄段餀?quán)法》第39條規(guī)定：“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。”第59條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，數(shù)以本集體成員集體所有?！钡?0條規(guī)定：“屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或村民小組代表集體形式所有權(quán)。屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織形式所有權(quán)。