劉晏伶淺議“小產(chǎn)權(quán)”房的法律癥結(jié)及政策探討

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1、淺議“小產(chǎn)權(quán)”房的法律癥結(jié)及政策探討摘要：隨著城市化的快速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)住房的價(jià)格日益飆升，“小產(chǎn)權(quán)”房由于價(jià)格低廉而備受青睞。但是在實(shí)踐中，“小產(chǎn)權(quán)”房屋買賣過程中出現(xiàn)了許多問題，凸顯了一些法律漏洞?！靶‘a(chǎn)權(quán)”房游走在法律和制度的邊緣，需要法律及時(shí)作出相關(guān)規(guī)定，以彌補(bǔ)法律漏洞，避免更多不必要的糾紛。關(guān)鍵詞：“小產(chǎn)權(quán)”房；法律漏洞；對(duì)策近年來，“小產(chǎn)權(quán)”房以其強(qiáng)大的生命力占據(jù)了一定的市場(chǎng)份額，但是根據(jù)我國現(xiàn)行土地管理法以及相關(guān)房地產(chǎn)政策，“小產(chǎn)權(quán)”房并未被法律所認(rèn)可，盡管國家相關(guān)部門對(duì)此的態(tài)度很明確，但是卻沒有任何相應(yīng)的法律法規(guī)對(duì)其給予

2、明確的合法的解釋?！靶‘a(chǎn)權(quán)”房的出現(xiàn)不僅反應(yīng)了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題，而且還體現(xiàn)了我國相關(guān)法律以及土地政策的缺陷和不足。我們?cè)谒伎歼@一問題的同時(shí)，應(yīng)著眼于該何如解決問題，從而構(gòu)建一個(gè)合法合理的法律規(guī)范和土地管理政策。一、“小產(chǎn)權(quán)”房概述（一）“小產(chǎn)權(quán)”房的界定“小產(chǎn)權(quán)”房并非一個(gè)嚴(yán)格法律概念，我們?cè)谌魏我粋€(gè)規(guī)范性法律文件中都找不到關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)”房的定義，這只是人們冠以的一種不正規(guī)的俗稱。目前我國學(xué)術(shù)界也未對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房作出統(tǒng)一的界定，不同的學(xué)者對(duì)其有不同的理解。大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)”房是相對(duì)于大產(chǎn)權(quán)房而言的，國家發(fā)給產(chǎn)權(quán)證的即為大

3、產(chǎn)權(quán)，例如開發(fā)商在辦理了土地開發(fā)、審批、出讓等手續(xù)，并按規(guī)定繳納了土地出讓金等費(fèi)用后，由國家土地管理部門發(fā)放土地使用證和房屋所有證，這樣的房屋就是大產(chǎn)權(quán)房，也就是我們常說的商品房。而“小產(chǎn)權(quán)”房，則是指在農(nóng)村集體土地上,由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)單獨(dú)開發(fā)或與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)對(duì)外銷售,并由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)制作房屋權(quán)屬證書的房屋。這種房屋權(quán)屬證書沒有房管部門蓋章,僅有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬,故也稱之為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房。李佳穗：《試論小產(chǎn)權(quán)房的法律癥結(jié)與改革路徑》載于《河北法學(xué)》2009年8月第27卷第8期

4、，第130頁。由于集體土地的所有權(quán)歸集體而非個(gè)人，“小產(chǎn)權(quán)”房是建造在集體土地上的，因而不具有土地所有權(quán)，只享有房屋的所有權(quán)，因此，“小產(chǎn)權(quán)”房屬于不完全產(chǎn)權(quán)。筆者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的“小”，不是因其面積、位置以及價(jià)格等方面的因素，而是由于其權(quán)利不完整，受法律保護(hù)較“小”而得名，故而叫做“小產(chǎn)權(quán)”房。（二）小產(chǎn)權(quán)房的法律狀態(tài)有的學(xué)者認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)”房缺乏合法性要件，因而不受法律保護(hù)。首先，“小產(chǎn)權(quán)”房屋建設(shè)的土地是集體土地，未經(jīng)縣級(jí)人民政府國土部門批準(zhǔn)出讓，不能取得土地使用證；其次，“小產(chǎn)權(quán)”房屋的建房沒有經(jīng)過縣級(jí)規(guī)劃部門審批通過，且未到房

5、地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行登記備案的，不能取得國家承認(rèn)的房產(chǎn)證；最后，“小產(chǎn)權(quán)”房是由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)頒發(fā)“小產(chǎn)權(quán)”證，以此作為房產(chǎn)證明，這只能在鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)承認(rèn)，并不具有普遍的法律效力。有的則認(rèn)為，只要完成了相關(guān)的審批手續(xù)即為合法，并非所有的“小產(chǎn)權(quán)”房都是非法建筑。而且根據(jù)《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，“小產(chǎn)權(quán)”房可以銷售轉(zhuǎn)讓，只不過其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是受到限制的，即只能在集體成員范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓，如果向集體組織之外的第三人轉(zhuǎn)讓，則不能在國土部門或房管部門辦理土地使用權(quán)證以及房屋所有權(quán)證等合法手續(xù)?，F(xiàn)實(shí)中絕大多數(shù)的小產(chǎn)權(quán)房既沒有合法審批手續(xù)又視同

6、商品房對(duì)外銷售，才使得大家誤認(rèn)為所有的“小產(chǎn)權(quán)”房都是違法建筑。（三）“小產(chǎn)權(quán)”房的尷尬處境“小產(chǎn)權(quán)”房一般不能進(jìn)入房地產(chǎn)交易所辦理轉(zhuǎn)讓、抵押、過戶，也就是說，“小產(chǎn)權(quán)”房不能進(jìn)行二次交易，盡管該交易是自愿的，因其不能取得國家承認(rèn)的產(chǎn)權(quán)而不能進(jìn)行買賣。城市居民因?yàn)闊o法負(fù)擔(dān)昂貴的商品房，轉(zhuǎn)而將目標(biāo)鎖定“小產(chǎn)權(quán)”房，但最終卻不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證，而對(duì)于非城鎮(zhèn)居民而言，該“小產(chǎn)權(quán)”房也不能轉(zhuǎn)手賣掉，無法實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益，這就使得“小產(chǎn)權(quán)”房出于一個(gè)尷尬的境地。實(shí)踐中許多“小產(chǎn)權(quán)”房屋買賣的糾紛就是因?yàn)闊o法實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移而引起的，對(duì)于這種情況，法

7、院一般都認(rèn)定該買賣合同無效。很多學(xué)者就會(huì)質(zhì)疑，該房屋買賣合同真的是無效的嗎？從另一方面來看，如果判定該買賣合同有效，最終還是不能發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，反而又把難題拋回當(dāng)事人。這就是我們要思考和解決的問題，現(xiàn)行的法律法規(guī)和土地政策已不能解決這一問題，體現(xiàn)了我國法律的滯后性，對(duì)此，需要完善各項(xiàng)法規(guī)，以適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展。二、“小產(chǎn)權(quán)”房屋買賣合同效力的認(rèn)定（一）《物權(quán)法》之規(guī)定《物權(quán)法》第39條規(guī)定“所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn),依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利”?？梢娝袡?quán)權(quán)能應(yīng)當(dāng)包括占有、使用、收益和處分四項(xiàng)，缺失任何一項(xiàng)，所有權(quán)權(quán)能都將

8、是不完整的。又根據(jù)《物權(quán)法》第59條的規(guī)定“農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有”，第60條規(guī)定“屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組代表集體行使所有權(quán)。屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民給予所有的，由