論小產(chǎn)權(quán)房的法律癥結(jié)與改革路徑

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1、論小產(chǎn)權(quán)房的法律癥結(jié)與改革路徑摘要：盡管現(xiàn)有法律政策禁止小產(chǎn)權(quán)房入市流轉(zhuǎn)，但在商品房價不斷上漲的背景下，小產(chǎn)權(quán)房不僅未在政策嚴(yán)令禁止下退出房地產(chǎn)市場，反有愈演愈烈的趨勢。但由于小產(chǎn)權(quán)房缺乏法律保護(hù)，未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。與小產(chǎn)權(quán)房買賣相關(guān)的糾紛也開始凸顯，各級法院通常判定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效。不過從法理上講，小產(chǎn)權(quán)房的違法性并不表示小產(chǎn)權(quán)買賣協(xié)議的無效，從長遠(yuǎn)看，應(yīng)當(dāng)逐步承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性，允許其自由流轉(zhuǎn)。關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；法律政策；小產(chǎn)權(quán)房買賣　　　引言　　　　房屋產(chǎn)權(quán)本無大小之分，如果從法律上來評價小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房就

2、是無產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房并非一個嚴(yán)格的法律術(shù)語，而是一個描述性的詞語，是人們用于區(qū)分在國有土地之上建立的房屋和在集體土地上建立的房屋，是一種社會現(xiàn)象而已。簡要概述之，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，如開發(fā)商在辦理合法的立項開發(fā)手續(xù)、土地出讓手續(xù)等并按規(guī)定上繳國家土地出讓金和使用稅(費)后，由國家發(fā)放土地使用證和房屋所有證，這樣的房屋稱為大產(chǎn)權(quán)房屋。大產(chǎn)權(quán)房購買者享有房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。而小產(chǎn)權(quán)房，使用的是集體建設(shè)用地，國家并不發(fā)產(chǎn)權(quán)證，僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒有國家房管部門的蓋章，甚至沒有

3、任何證書而只有當(dāng)事人交易的一紙合同?！　〗鼛啄辏S著商品房價的大幅漲價，小產(chǎn)權(quán)房不僅未隨著政府的禁令銷聲匿跡，反有愈演愈烈的趨勢。不少學(xué)者都在呼吁要從法律上賦予小產(chǎn)權(quán)房平等的權(quán)利，但是中央政府卻一直裹足不前，而這種權(quán)利的模糊更使得農(nóng)民與購房者權(quán)益皆無法獲得有效保護(hù)，滋生了大量沖突，無論是各級政府還是司法實踐都難以做出折中的妥協(xié)處理策略，而現(xiàn)有的法律政策規(guī)定與法院判決更受到學(xué)者的強烈批判，這就需要我們討論小產(chǎn)權(quán)房究竟可否入市流轉(zhuǎn)?法院應(yīng)如何處理與小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的糾紛。　　　　一、小產(chǎn)權(quán)房的尷尬現(xiàn)狀與司法困境　　　　相比商品

4、房，小產(chǎn)權(quán)房往往沒有繳納土地出讓金等稅費，因此價格便宜得多，這也正是購房者寧愿冒其權(quán)利缺乏法律保護(hù)也要購買的重要原因。但由于小產(chǎn)權(quán)房缺乏法律保護(hù)，在小產(chǎn)權(quán)房買賣發(fā)生糾紛并訴至法院時，法院無法適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋，通常會認(rèn)定該買賣合同無效，購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息，而無法獲得房價上漲帶來的好處。此外，由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也無法在房管部門備案，不在政府機構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此遇到房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題、乃至房屋建設(shè)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題成為難尾樓時，其救濟(jì)途徑就非常有限。

5、同時，由于小產(chǎn)權(quán)房沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后難以轉(zhuǎn)讓過戶?！　∮捎谛‘a(chǎn)權(quán)房權(quán)利本身的不清楚、不充分，小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議的效力處于不確定狀態(tài)，在農(nóng)村土地(房屋)大幅度增值的背景下，許多已出售小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民紛紛反悔，訴至法院要求判決買賣合同無效，收回原有房屋。這也使得小產(chǎn)權(quán)房糾紛成為全國性的司法難題。不少法院都受理過“小產(chǎn)權(quán)房”，一般都是判決合同無效、原房主收回房產(chǎn)。比如2004年北京市高級人民法院發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會會議紀(jì)要的通知》規(guī)定，農(nóng)村

6、私有房屋買賣合同應(yīng)以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。同時，要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，要根據(jù)拆遷補償所獲利益，和房屋現(xiàn)值和原價的差異對買受人賠償損失；其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對其添附價值進(jìn)行補償?！　”本┧吻f畫家村曾經(jīng)一度以小產(chǎn)權(quán)房聞名全國，但也發(fā)生了不少糾紛。在媒介所普遍關(guān)注的李玉蘭和村民馬海濤的房屋買賣糾紛中，李玉蘭于2002年7月在北京宋莊辛店村與村民馬海濤簽訂了一份買賣合同，馬海濤將正房五間、廂房三間以及整個院落以4.5萬元的價格賣給了李玉蘭，并將集體建設(shè)用地使用證交給了她。買賣合同上除雙方

7、簽字外，還有辛店村大隊的蓋章，以及見證人簽名。但2006年12月，馬海濤一紙訴狀將李玉蘭告上法庭，要求確認(rèn)雙方協(xié)議無效，李玉蘭返還房屋。通州法院經(jīng)審理后認(rèn)為李玉蘭是居民，依法不得買賣農(nóng)村住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買賣合同無效，責(zé)令他們在判決生效90天內(nèi)騰退房屋；與此同時，馬海濤要給付李玉蘭夫婦93808元的補償款。2007年12月，北京市二中院做出雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效的判決，李玉蘭必須在90天內(nèi)騰房。但二中院同時認(rèn)定，造成合同無效的主要責(zé)任在于農(nóng)民反悔，畫家可另行主張賠償。2008年1月，李玉蘭依照北京

8、市第二中級人民法院終審判決書所確定的索賠原則，向北京市通州區(qū)人民法院提起反訴，要求被告馬海濤按照2004年的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)賠償其經(jīng)濟(jì)樸償金共計48萬元。經(jīng)審理，通州法院認(rèn)為，李玉蘭作為買受人的經(jīng)濟(jì)損失，其金額的計算應(yīng)基于出賣人因土地升值或拆遷補償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價的差異所造成損失兩因素予以確定。該房屋的市值評估約為26萬