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《淺議“小產(chǎn)權(quán)”房的法律癥結(jié)及政策探討》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、淺議“小產(chǎn)權(quán)”房的法律癥結(jié)及政策探討[摘要]隨著城市化的快速發(fā)展，我國城鎮(zhèn)住房的價格日益飆升，小產(chǎn)權(quán)房由于價格低廉而備受青昧。但是在實(shí)踐中，小產(chǎn)權(quán)房屋買賣過程中出現(xiàn)了許多問題，凸顯了一些法律沖突，因為，j、產(chǎn)權(quán)房屋買賣而發(fā)生的糾紛正是對法律的拷問。小產(chǎn)權(quán)房游走在法律和制度的邊緣，需要法律及時作出相關(guān)規(guī)定，以彌補(bǔ)法律漏洞，避免更多不必要的糾紛。[關(guān)鍵詞]'小產(chǎn)權(quán)房；法律漏洞；對策。一、小產(chǎn)權(quán)房概述。（一）小產(chǎn)權(quán)房的界定。小產(chǎn)權(quán)房并非一個嚴(yán)格法律概念，我們在任何一個規(guī)范性法律文件中都找不到關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的定義，這
2、只是人們冠以的一種不正規(guī)的俗稱。目前我國學(xué)術(shù)界也未對小產(chǎn)權(quán)房作出統(tǒng)一的界定，不同的學(xué)者對其有不同的理解。大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房是相對于大產(chǎn)權(quán)房而言的，國家發(fā)給產(chǎn)權(quán)證的即為大產(chǎn)權(quán)，例如開發(fā)商在辦理了土地開發(fā)、審批、出讓等手續(xù)，并按規(guī)定繳納了土地出讓金等費(fèi)用后，由國家土地管理部門發(fā)放土地使用證和房屋所有證，這樣的房屋就是大產(chǎn)權(quán)房，也就是我們常說的商品房。而小產(chǎn)權(quán)房，則是指在農(nóng)村集體土地上，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會單獨(dú)開發(fā)或與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)對外銷售，并由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會制作房屋權(quán)屬證
3、書的房屋。這種房屋權(quán)屬證書沒有房管部門蓋章，僅有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬，故也稱之為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。相對于普通的產(chǎn)權(quán)房而言，由于集體土地的所有權(quán)歸集體而非個人，小產(chǎn)權(quán)房是建造在集體土地上的，因而不具有土地所有權(quán)，只享有房屋的所有權(quán)，因此，小產(chǎn)權(quán)房屬于不完全產(chǎn)權(quán)。筆者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的小，不是因其面積、位置以及價格等方面的因素，而是由于其權(quán)利不完整，受法律保護(hù)較小而得名，故而叫做小產(chǎn)權(quán)房。（二）小產(chǎn)權(quán)房的法律狀態(tài)。有的學(xué)者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房缺乏合法性要件，因而不受法律保護(hù)。這種觀點(diǎn)從以下幾方面來論證：首先，
4、小產(chǎn)權(quán)房屋建設(shè)的土地是集體土地，未經(jīng)縣級人民政府國土部門批準(zhǔn)出讓，不能取得土地使用證；其次，小產(chǎn)權(quán)房屋的建房沒有經(jīng)過縣級規(guī)劃部門審批通過，且未到房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行登記備案的，不能取得國家承認(rèn)的房產(chǎn)證；最后，小產(chǎn)權(quán)房是由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會頒發(fā)小產(chǎn)權(quán)證，以此作為房產(chǎn)證明，這只能在鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)承認(rèn)，并不具有普遍的法律效力。有的則認(rèn)為，只要完成了相關(guān)的審批手續(xù)即為合法，并非所有的小產(chǎn)權(quán)房都是非法建筑。而且根據(jù)《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房可以銷售轉(zhuǎn)讓，只不過其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是受到限制的，即只能在集體成員范
5、圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓，如果向集體組織之外的第三人轉(zhuǎn)讓，則不能在國土部門或房管部門辦理土地使用權(quán)證以及房屋所有權(quán)證等合法手續(xù)?，F(xiàn)實(shí)中絕大多數(shù)的小產(chǎn)權(quán)房既沒有合法審批手續(xù)又視同商品房對外銷售，才使得大家誤認(rèn)為所有的小產(chǎn)權(quán)房都是違法建筑。（三）小產(chǎn)權(quán)房的尷尬處境。由于合法性要件的缺失，因而小產(chǎn)權(quán)房不能進(jìn)入房地產(chǎn)交易所辦理轉(zhuǎn)讓、抵押、過戶，也就是說，小產(chǎn)權(quán)房不能進(jìn)行二次交易，盡管該交易是自愿的，因其不能取得國家承認(rèn)的產(chǎn)權(quán)而不能進(jìn)行買賣。城市居民因為無法負(fù)擔(dān)昂貴的商品房，轉(zhuǎn)而將目標(biāo)鎖定小產(chǎn)權(quán)房，但最終卻不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證，而對于
6、非城鎮(zhèn)居民而言，該小產(chǎn)權(quán)房也不能轉(zhuǎn)手賣掉，無法實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益，這就使得小產(chǎn)權(quán)房出于一個尷尬的境地。二、小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同效力的認(rèn)定。（一）《物權(quán)法》之規(guī)定?！段餀?quán)法》第39條規(guī)定所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。《民法通則》第71條規(guī)定財產(chǎn)所有權(quán)是指所有權(quán)人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?？梢娝袡?quán)權(quán)能應(yīng)當(dāng)包括占有、使用、收益和處分四項，缺失任何一項，所有權(quán)權(quán)能都將是不完整的。又根據(jù)《物權(quán)法》第59條的規(guī)定農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有，
7、第6O條規(guī)定屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組代表集體行使所有權(quán)。屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民給予所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織行使所有權(quán)。也就是說，農(nóng)民集體財產(chǎn)所有權(quán)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會、村民小組行使，而非人們政府。因此，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府以及村委會發(fā)給村民小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬證明就視為集體組織將該房屋進(jìn)行了處分，是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)行使所有權(quán)的表現(xiàn)，因而，小產(chǎn)權(quán)房屋的所有人自然享有該房屋的所有權(quán)，那么所有權(quán)人處分該該房屋的行為就是民事法律行為，即是一個有效的法律行為，所以，關(guān)于村民與他人訂立的小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同，從
8、《物權(quán)法》的角度來看，是一個有效的合同。（二）《土地管理法》之規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返?3條是關(guān)于集體土地使用權(quán)的處分禁止，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，由于房屋和土具有不可分性，即房隨地走，地隨房走，簡言之，就是土地的使用權(quán)隨著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。而該條的規(guī)定是針對土地而言的，但是卻沒有明文規(guī)定，當(dāng)土地作為房屋的宅基地時，不能隨房屋的處分而一并處分。相對于普通民眾而言，法無禁止
