[精品]試論小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的癥結(jié)及分類(lèi)處理對(duì)策出路

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1、試論小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的癥結(jié)及分類(lèi)處理對(duì)策出路試論小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的癥結(jié)及分類(lèi)處理對(duì)策出路摘要國(guó)內(nèi)出現(xiàn)的“小產(chǎn)房”現(xiàn)象，時(shí)下眾說(shuō)紛紜?，F(xiàn)有法律政策禁止“小產(chǎn)權(quán)房”入市流轉(zhuǎn)但在房?jī)r(jià)不斷上漲背景下，市場(chǎng)需求和政府的監(jiān)管不到位等原因，小產(chǎn)權(quán)房暢銷(xiāo)不絕。筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)逐步分類(lèi)處理“小產(chǎn)權(quán)房”，完善針對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的法律制度。關(guān)鍵詞法律禁止二元土地制度分類(lèi)處理確權(quán)引言現(xiàn)有“小產(chǎn)權(quán)房”本身不合法，但從物權(quán)看相關(guān)買(mǎi)賣(mài)行為有效，政府不應(yīng)當(dāng)將所有“小產(chǎn)權(quán)房”摧毀，應(yīng)秉承區(qū)別對(duì)待、分類(lèi)處理、疏堵結(jié)合原則來(lái)治理。一、當(dāng)前國(guó)內(nèi)“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)狀與法律癥結(jié)相比普通商品房，“小產(chǎn)權(quán)房”不繳納土地出讓和

2、各種稅費(fèi)而相對(duì)合理的價(jià)格使許多人趨之若鷲。對(duì)大產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)造成沖擊。因不受法律保護(hù)，相關(guān)買(mǎi)賣(mài)發(fā)生糾紛并訴至法院時(shí)，法院無(wú)法適用商品房買(mǎi)賣(mài)法律規(guī)定及司法解釋?zhuān)ǔ?huì)認(rèn)定該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，購(gòu)房人只能耍求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息而無(wú)法獲得房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)好處。遇到房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題、乃至房屋建設(shè)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題難尾樓時(shí)其救濟(jì)途徑就非常有限。二、“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的原因分析現(xiàn)行法律禁止在集體建設(shè)用地上修建“小產(chǎn)權(quán)房”，但其買(mǎi)賣(mài)行為本身效力并未有法律明確規(guī)定無(wú)效。這也助長(zhǎng)了“小產(chǎn)權(quán)房”的滋生蔓延，究其原因主要有以下四方面：(-)房?jī)r(jià)快速上漲造成的市場(chǎng)需求

3、提供了其發(fā)展的空間。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快早已是不爭(zhēng)的事實(shí)，相對(duì)來(lái)說(shuō)“小產(chǎn)權(quán)房”價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)掩蓋了其風(fēng)險(xiǎn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”比普通商品房便宜30%到50%,對(duì)于想去大中城市發(fā)展，而又無(wú)力購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)這無(wú)疑是非常好的過(guò)渡?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”價(jià)格如此之低，在于其省去了三部分費(fèi)用：一是購(gòu)地成本；二是各種稅費(fèi)；三是土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管制造的腐敗成本。(二)城鄉(xiāng)二元土地制度是根源。一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。但是，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)。小

4、產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題實(shí)際上是我國(guó)農(nóng)村集體所有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題。（三）地方政府監(jiān)管的不到位和消極作為?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”如火如荼發(fā)展，與當(dāng)?shù)卣?guī)劃監(jiān)管部門(mén)和土地監(jiān)管部門(mén)和建設(shè)監(jiān)管部門(mén)的失職失控不無(wú)關(guān)系，甚至有一些監(jiān)管部門(mén)以保持緘默來(lái)獲取利益，中飽私囊。小產(chǎn)權(quán)房的不合法，卻“出生了”，這里面存在著非法操作和灰色利益空間。三、“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的分類(lèi)處理方案和未來(lái)探究我國(guó)商品住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，保障性住房供給規(guī)模不足、供給結(jié)構(gòu)失衡，導(dǎo)致中低收入者的居住問(wèn)題長(zhǎng)期得不到有效解決?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”客觀(guān)起到積極作用，因不合法遭到相關(guān)部門(mén)的清理。因此完善“小產(chǎn)權(quán)房”制度很有必要。（一）關(guān)于對(duì)完善“小

5、產(chǎn)權(quán)房”政策的若干建議“小產(chǎn)權(quán)房”涉及方方面面的利益，筆者建議在堅(jiān)持分類(lèi)指導(dǎo)，因地制宜原則的基礎(chǔ)上，從以下兒方面著手。一、要有條件的承認(rèn)在農(nóng)村集體建設(shè)用地上已建成的符合規(guī)劃“小產(chǎn)權(quán)房”的合法性。這類(lèi)“小產(chǎn)權(quán)房”已建成事實(shí)，已經(jīng)是社會(huì)存量財(cái)富而且不少已經(jīng)出售住滿(mǎn)了居民強(qiáng)行拆除勢(shì)必影響穩(wěn)定。筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)認(rèn)可這些“小產(chǎn)權(quán)房”占有合法性但是需要補(bǔ)繳土地出讓金等稅費(fèi)。當(dāng)然誰(shuí)支付土地出讓金等稅費(fèi)、以及這些稅費(fèi)是否收得回來(lái)同樣牽涉到大量細(xì)致問(wèn)題。部分符合條件的可以納入當(dāng)?shù)乇Ｕ戏拷ㄔO(shè)范疇。五、應(yīng)逐步有條件的允許農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)。應(yīng)允許農(nóng)村集體宅基地的使用權(quán)自由轉(zhuǎn)讓、抵押和出

6、租，農(nóng)民住房的買(mǎi)賣(mài)、抵押和出租，所涉及的僅僅是集體宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)@絲毫不影響集體土地產(chǎn)權(quán)的屬性。應(yīng)該讓農(nóng)民的住房和宅基地具有和城市居民同等的權(quán)益。逐步打破城鄉(xiāng)二元化土地制度。對(duì)農(nóng)民單獨(dú)擁有農(nóng)村住房以及集體經(jīng)濟(jì)組織盤(pán)活農(nóng)村宅基地后修建“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)逐步運(yùn)行流轉(zhuǎn)其方式可逐漸從租過(guò)渡到賣(mài)從補(bǔ)繳土地出讓金等稅費(fèi)過(guò)渡到政府收取資源稅3?保護(hù)耕地禁占優(yōu)補(bǔ)劣，不符合土地規(guī)劃的“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)該依法強(qiáng)制拆除。要堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，嚴(yán)防死守耕地紅線(xiàn)，在城鄉(xiāng)二元體制下“土地對(duì)于農(nóng)民而言除了生存權(quán)以外還承載著發(fā)展和社會(huì)保障功能”因此那些破壞耕地修建“小產(chǎn)權(quán)房”違法行為應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決

7、禁止而對(duì)于已經(jīng)濫占耕地修建房屋如果能夠退耕應(yīng)當(dāng)退耕退耕在補(bǔ)繳所有稅費(fèi)基礎(chǔ)上再進(jìn)行處罰而對(duì)建設(shè)用地指標(biāo)內(nèi)農(nóng)用地轉(zhuǎn)換只有在實(shí)現(xiàn)占補(bǔ)平衡等前提性條件后可以流轉(zhuǎn)。(-)關(guān)于對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的未來(lái)探究十八屆三屮全會(huì)Z后，新的思路出現(xiàn)了?！凹w建設(shè)用地入市”這一土改大方向，成為破解“小產(chǎn)權(quán)房”困境的一個(gè)新的重要變量。2013年11月，十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》提出,在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)?！稕Q定》提出的是改革的方向，包括土地制度改革的方向，并沒(méi)有談及如何解