[精品]試論小產(chǎn)權(quán)房問題的癥結(jié)及分類處理對策出路

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1、試論小產(chǎn)權(quán)房問題的癥結(jié)及分類處理對策出路試論小產(chǎn)權(quán)房問題的癥結(jié)及分類處理對策出路摘要國內(nèi)出現(xiàn)的“小產(chǎn)房”現(xiàn)象，時下眾說紛紜?，F(xiàn)有法律政策禁止“小產(chǎn)權(quán)房”入市流轉(zhuǎn)但在房價不斷上漲背景下，市場需求和政府的監(jiān)管不到位等原因，小產(chǎn)權(quán)房暢銷不絕。筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)逐步分類處理“小產(chǎn)權(quán)房”，完善針對“小產(chǎn)權(quán)房”問題的法律制度。關(guān)鍵詞法律禁止二元土地制度分類處理確權(quán)引言現(xiàn)有“小產(chǎn)權(quán)房”本身不合法，但從物權(quán)看相關(guān)買賣行為有效，政府不應(yīng)當(dāng)將所有“小產(chǎn)權(quán)房”摧毀，應(yīng)秉承區(qū)別對待、分類處理、疏堵結(jié)合原則來治理。一、當(dāng)前國內(nèi)“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)狀與法律癥結(jié)相比普通商品房，“小產(chǎn)權(quán)房”不繳納土地出讓和

2、各種稅費而相對合理的價格使許多人趨之若鷲。對大產(chǎn)權(quán)房市場造成沖擊。因不受法律保護，相關(guān)買賣發(fā)生糾紛并訴至法院時，法院無法適用商品房買賣法律規(guī)定及司法解釋，通常會認(rèn)定該買賣合同無效，購房人只能耍求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息而無法獲得房價上漲帶來好處。遇到房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護問題、乃至房屋建設(shè)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題難尾樓時其救濟途徑就非常有限。二、“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的原因分析現(xiàn)行法律禁止在集體建設(shè)用地上修建“小產(chǎn)權(quán)房”，但其買賣行為本身效力并未有法律明確規(guī)定無效。這也助長了“小產(chǎn)權(quán)房”的滋生蔓延，究其原因主要有以下四方面：(-)房價快速上漲造成的市場需求

3、提供了其發(fā)展的空間。房價上漲過快早已是不爭的事實，相對來說“小產(chǎn)權(quán)房”價格上的優(yōu)勢掩蓋了其風(fēng)險。“小產(chǎn)權(quán)房”比普通商品房便宜30%到50%,對于想去大中城市發(fā)展，而又無力購房的人來說這無疑是非常好的過渡?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”價格如此之低，在于其省去了三部分費用：一是購地成本；二是各種稅費；三是土地和房地產(chǎn)市場監(jiān)管制造的腐敗成本。(二)城鄉(xiāng)二元土地制度是根源。一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。但是，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)。小

4、產(chǎn)權(quán)房的問題實際上是我國農(nóng)村集體所有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題。（三）地方政府監(jiān)管的不到位和消極作為?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”如火如荼發(fā)展，與當(dāng)?shù)卣?guī)劃監(jiān)管部門和土地監(jiān)管部門和建設(shè)監(jiān)管部門的失職失控不無關(guān)系，甚至有一些監(jiān)管部門以保持緘默來獲取利益，中飽私囊。小產(chǎn)權(quán)房的不合法，卻“出生了”，這里面存在著非法操作和灰色利益空間。三、“小產(chǎn)權(quán)房”問題的分類處理方案和未來探究我國商品住房價格持續(xù)上漲，保障性住房供給規(guī)模不足、供給結(jié)構(gòu)失衡，導(dǎo)致中低收入者的居住問題長期得不到有效解決?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”客觀起到積極作用，因不合法遭到相關(guān)部門的清理。因此完善“小產(chǎn)權(quán)房”制度很有必要。（一）關(guān)于對完善“小

5、產(chǎn)權(quán)房”政策的若干建議“小產(chǎn)權(quán)房”涉及方方面面的利益，筆者建議在堅持分類指導(dǎo)，因地制宜原則的基礎(chǔ)上，從以下兒方面著手。一、要有條件的承認(rèn)在農(nóng)村集體建設(shè)用地上已建成的符合規(guī)劃“小產(chǎn)權(quán)房”的合法性。這類“小產(chǎn)權(quán)房”已建成事實，已經(jīng)是社會存量財富而且不少已經(jīng)出售住滿了居民強行拆除勢必影響穩(wěn)定。筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)認(rèn)可這些“小產(chǎn)權(quán)房”占有合法性但是需要補繳土地出讓金等稅費。當(dāng)然誰支付土地出讓金等稅費、以及這些稅費是否收得回來同樣牽涉到大量細(xì)致問題。部分符合條件的可以納入當(dāng)?shù)乇Ｕ戏拷ㄔO(shè)范疇。五、應(yīng)逐步有條件的允許農(nóng)村集體建設(shè)用地進入市場。應(yīng)允許農(nóng)村集體宅基地的使用權(quán)自由轉(zhuǎn)讓、抵押和出

6、租，農(nóng)民住房的買賣、抵押和出租，所涉及的僅僅是集體宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，這絲毫不影響集體土地產(chǎn)權(quán)的屬性。應(yīng)該讓農(nóng)民的住房和宅基地具有和城市居民同等的權(quán)益。逐步打破城鄉(xiāng)二元化土地制度。對農(nóng)民單獨擁有農(nóng)村住房以及集體經(jīng)濟組織盤活農(nóng)村宅基地后修建“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)逐步運行流轉(zhuǎn)其方式可逐漸從租過渡到賣從補繳土地出讓金等稅費過渡到政府收取資源稅3?保護耕地禁占優(yōu)補劣，不符合土地規(guī)劃的“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)該依法強制拆除。要堅持最嚴(yán)格的耕地保護制度，嚴(yán)防死守耕地紅線，在城鄉(xiāng)二元體制下“土地對于農(nóng)民而言除了生存權(quán)以外還承載著發(fā)展和社會保障功能”因此那些破壞耕地修建“小產(chǎn)權(quán)房”違法行為應(yīng)當(dāng)堅決

7、禁止而對于已經(jīng)濫占耕地修建房屋如果能夠退耕應(yīng)當(dāng)退耕退耕在補繳所有稅費基礎(chǔ)上再進行處罰而對建設(shè)用地指標(biāo)內(nèi)農(nóng)用地轉(zhuǎn)換只有在實現(xiàn)占補平衡等前提性條件后可以流轉(zhuǎn)。(-)關(guān)于對“小產(chǎn)權(quán)房”的未來探究十八屆三屮全會Z后，新的思路出現(xiàn)了?！凹w建設(shè)用地入市”這一土改大方向，成為破解“小產(chǎn)權(quán)房”困境的一個新的重要變量。2013年11月，十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出,在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價?！稕Q定》提出的是改革的方向，包括土地制度改革的方向，并沒有談及如何解