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《萬科商業(yè)街商業(yè)裙樓營銷策略報(bào)告》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、萬科商業(yè)裙樓營銷思路市場(chǎng)及項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位營銷策略目錄1.1深圳經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況指標(biāo)200520062007GDP(億元)4936.905684.396756.4固定資產(chǎn)投資(億元)1176.131273.671345.00CPI（上年100）101.6102.2104.1三產(chǎn)比重0.2：52.4：47.40.1：53.2：46.70.1：50.9：49主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展；固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，第三產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，其中交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)及郵電通訊業(yè)投資增長最快；處于由工業(yè)化向后工業(yè)化邁進(jìn)階段；穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長是房地產(chǎn)健康發(fā)展的有
2、力支撐；1.2房地產(chǎn)政策推進(jìn)住房保障政策的關(guān)鍵之年——保障性住房對(duì)商品房市場(chǎng)形成沖擊貨幣政策從緊意味著金融緊縮已成定局——使房地產(chǎn)資金鏈從緊落實(shí)和完善現(xiàn)有政策仍是今年主旋律——擠壓房地產(chǎn)泡沫，規(guī)范市場(chǎng)行為土地市場(chǎng)清理整頓強(qiáng)度進(jìn)一步加大——囤地成本增加，增加房產(chǎn)供應(yīng)2007年宏觀調(diào)控效果明顯，2008年銀根緊縮和宏觀政策的進(jìn)一步落實(shí)必然使得市場(chǎng)規(guī)范化。1.3羅湖區(qū)商圈分布大劇院-華潤商圈，以萬象城、書城為代表，擁有成熟的商業(yè)設(shè)施和配套設(shè)施。國貿(mào)-人民南商圈，深圳檔次最高的商業(yè)中心區(qū)羅湖-火車站商圈，羅湖商業(yè)城為代表，港人集聚
3、地四大商圈由地鐵串聯(lián)，業(yè)態(tài)齊全；商業(yè)輻射深圳乃至珠三角；歷史悠久，發(fā)展成熟；受核心商圈影響，羅湖新入市裙樓商業(yè)基本是社區(qū)配套商業(yè)老街-東門商圈，深圳歷史最為悠久的商圈也是羅湖的核心11.4房地產(chǎn)市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀成交面積整體上呈逐步下滑趨勢(shì)；成交價(jià)格在08年2月前無明顯變化，在08年3、4月份下降趨勢(shì)明顯；投資性市場(chǎng)讓位于理性需求市場(chǎng)，觀望氣氛濃厚；11.4房地產(chǎn)市場(chǎng)分析商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀深圳市歷年商業(yè)用房施工面積及新開工面積深圳市歷年商服用地占土地總供應(yīng)情況商服用地供應(yīng)逐年減少；商業(yè)用房的施工高峰期集中在兩年前，新開工面
4、積上漲有限。由此推理，現(xiàn)在的商服物業(yè)尤其是關(guān)內(nèi)的新增商業(yè)供應(yīng)不多；投資者在關(guān)內(nèi)投資商業(yè)物業(yè)可選擇性相對(duì)較少；社區(qū)商業(yè)已成近兩年投資熱點(diǎn)。社區(qū)商業(yè)存在一定的投資群體1.4房地產(chǎn)市場(chǎng)分析商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀商業(yè)物業(yè)成交價(jià)格呈上升趨勢(shì)；各年價(jià)格上浮相差不大，呈穩(wěn)定上升趨勢(shì)；成交量呈先增后降趨勢(shì)，但降幅不大；今年商業(yè)地產(chǎn)的成交價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)明顯下跌；估計(jì)成交量降幅不大；11.408年商鋪投資熱點(diǎn)區(qū)域分析前海片區(qū)則是前海灣中心區(qū)的核心組成部分之一；西部通道的開通，為前海片區(qū)注入了新的活力；新規(guī)劃的出爐，意味著前海區(qū)域擁有更高的起點(diǎn)；深南大
5、道與寶安大道的連接、將建成通車的廣深沿江高速公路等利好。寶安中心區(qū)處珠三角地區(qū)“穗-深-港”黃金走廊上的重要節(jié)點(diǎn)；地鐵1號(hào)線、深港西部通道、沿江高速公路、廣深高速、大鏟灣港口、深圳機(jī)場(chǎng)等交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。是未來深圳兩大中心區(qū)之一的重要組成部分。樓盤分布，下同寶安中心區(qū):地緣優(yōu)勢(shì)、交通樞紐地帶和逐步升級(jí)的區(qū)域功能成為投資的主要支撐點(diǎn)。前海片區(qū):規(guī)劃有利、交通配套逐漸成熟、高素質(zhì)人才的不斷進(jìn)駐成為投資的支撐點(diǎn)1龍崗中心城是重要的城市次中心之一，是全區(qū)行政、金融、商貿(mào)、信息和文體中心；深惠公路的拓寬以及清平高速、南坪快速通車和地鐵3
6、號(hào)線的正式動(dòng)工等，使龍崗片區(qū)彰顯出極大的活力；前海灣中心區(qū)的重要組成部分；深圳唯一的濱海國際門戶；港人置業(yè)后海一時(shí)成為熱點(diǎn)；龍崗中心城:區(qū)域核心、交通的快速發(fā)展和大運(yùn)會(huì)的申辦成為投資的主要支撐點(diǎn)。前海灣片區(qū):人文氣息與自然資源并重，西部通道的開通使其成為投資熱點(diǎn)。1.408年商鋪投資熱點(diǎn)區(qū)域分析1布吉片區(qū)隨著地鐵3號(hào)線的建設(shè)和深惠公路改造，交通逐步完善；深圳中部綜合組團(tuán)和中部物流組團(tuán)的重要組成部分，地位明顯提升；環(huán)境、衛(wèi)生、治安及配套設(shè)施等完善；龍華華為、富士康等，為片區(qū)帶來了大量的高科技人才；地鐵四號(hào)線將在2009年開通
7、；城市次中心；布吉片區(qū):城市規(guī)劃有利、交通逐步改善、相關(guān)配套的完善成為投資的支撐點(diǎn)。龍華片區(qū):地鐵的開通、入駐大企業(yè)員工對(duì)住房的剛性需求成為片區(qū)升溫的重要因素。1.408年商鋪投資熱點(diǎn)區(qū)域分析1.5深圳房地產(chǎn)投資特征“羊群效應(yīng)”導(dǎo)致的投資行為明顯，投資者缺乏理性。熱點(diǎn)片區(qū)投資所占比例極高，投資者沒有細(xì)分投資市場(chǎng)，造成部分樓盤被低估。投資者對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)遲鈍，市場(chǎng)發(fā)生變化時(shí)，不能做出有效調(diào)整。深圳房產(chǎn)低迷造成大量投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)異地市場(chǎng)。細(xì)分投資客戶群，準(zhǔn)確把握目標(biāo)客戶方可一擊制勝；轉(zhuǎn)變投資者觀念，引導(dǎo)投資者行為已成必須。特征一特征二
8、特征三特征四11.6片區(qū)商業(yè)供求分析本項(xiàng)目，住宅1610戶，商業(yè)6000多㎡鴻景翠峰，住宅400多戶，商業(yè)3000多㎡晴山月，住宅近300戶，商業(yè)約1500㎡片區(qū)集中有3個(gè)樓盤；此外周邊再無競爭項(xiàng)目；片區(qū)規(guī)劃約有1萬人口，商業(yè)面積近1萬平，二者比例約為1：1。理論上供求平衡；與本年投資熱點(diǎn)片區(qū)相比，片區(qū)
