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《制度反腐：以改革房地產(chǎn)制度為例》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、制度反腐：以改革房地產(chǎn)制度為例關(guān)鍵字：制度反腐反腐制度過程反腐房地產(chǎn)制度摘要：本文陳述和分析了房地產(chǎn)領(lǐng)域普遍的尋租空間、制度缺失、潛規(guī)則及其文化等等，闡述了制度反腐的含義及其基礎(chǔ)作用，明確了完善市場經(jīng)濟(jì)體制的本質(zhì)，探討了在改革這一基本路徑下，如何發(fā)揮市場作用，以及如何利用封閉原理完善制度，利用能級原理建立制衡機(jī)制，推進(jìn)制度反腐。一房地產(chǎn)領(lǐng)域普遍存在的尋租空間及制度性缺失為什么土地實行“招、拍、掛”后，制度似乎已經(jīng)跟進(jìn)，但房地產(chǎn)領(lǐng)域仍然貪腐案件高發(fā)？制度缺失與“潛規(guī)則”及其文化如何相互影響？二制度反腐規(guī)范房地產(chǎn)制度的基礎(chǔ)作用及其制度基礎(chǔ)為什么制度反腐相對腐敗的復(fù)雜
2、情況和其他反腐措施具有基礎(chǔ)作用？為什么說“私權(quán)”是崇高的，但利益取向可能是相反，而“公權(quán)”的利益取向應(yīng)該是崇高的，但實際操作又可能是相反的？三發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用，減少行政干預(yù)為什么許多簡潔明了的辦法能發(fā)揮市場作用而減少尋租空間？如何運(yùn)用私權(quán)與私權(quán)的直接博弈或其結(jié)果，減少公權(quán)與私權(quán)博弈的尋租空間？四利用封閉原理規(guī)范行政管理，杜絕制度的脫節(jié)與漏洞為什么因制度縫隙漏洞造成的尋租空間都可以利用封閉原理加以解決？為什么行政程序立法包括嚴(yán)格公開和監(jiān)督的環(huán)節(jié)，有利于制度封閉避免尋租？五利用能級原理形成制衡體制為什么大部制的改革應(yīng)該“歸責(zé)分權(quán)”，而不是“大而全”？為什
3、么決策權(quán)、執(zhí)行權(quán)、監(jiān)督權(quán)分離體現(xiàn)了封閉原理，但更應(yīng)該形成制衡機(jī)制？在我國從農(nóng)業(yè)社會轉(zhuǎn)向工業(yè)社會、計劃經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型期，無論是從所謂的國際慣例，還是從已經(jīng)發(fā)生的事實，都已充分表明社會轉(zhuǎn)型導(dǎo)致權(quán)力尋租增加、腐敗現(xiàn)象增多。近年來房地產(chǎn)領(lǐng)域似乎成了又一塊腐敗高發(fā)土壤。制度反腐對轉(zhuǎn)型期遏制腐敗的基礎(chǔ)作用已日益顯現(xiàn)，房地產(chǎn)領(lǐng)域更應(yīng)是制度反腐的重點之一。一房地產(chǎn)領(lǐng)域普遍存在的尋租空間及制度性缺失1.房地產(chǎn)開發(fā)流程中暴露的種種尋租空間目前，盡管在房地產(chǎn)領(lǐng)域普遍實行土地“招、拍、掛”，已與過去的批地有著根本的區(qū)別，各方面在這一領(lǐng)域投入的廉政精力，也不亞于其他領(lǐng)域，
4、但房地產(chǎn)是貪腐的重災(zāi)區(qū)，甚至有著蔓延、加劇的趨勢，卻是一個不爭的事實。而且貪腐的涉案金額一般相對較大，涉案人員既有一線的辦事員，也有各級官員，全國各地的許多大案、要案，包括地方主要領(lǐng)導(dǎo)犯案似乎都與房地產(chǎn)有關(guān)。尋租貪腐最突出的環(huán)節(jié)是土地供應(yīng)，其次是規(guī)劃改動以及各種規(guī)費(fèi)的收取、減免環(huán)節(jié)，在建設(shè)和開發(fā)管理環(huán)節(jié)也時有發(fā)生。房地產(chǎn)領(lǐng)域的貪腐現(xiàn)象典型地演繹了利益驅(qū)動與私欲膨脹的邏輯關(guān)系，特別是在土地供應(yīng)趨緊、房產(chǎn)價格高企的上升階段則更加凸顯。住宅特別是商業(yè)用地，即使在欠發(fā)達(dá)地區(qū)每畝都要達(dá)到幾十萬、上百萬，在發(fā)達(dá)地區(qū)早已超過百萬，高達(dá)數(shù)千萬，加之每宗供地一般都要達(dá)到幾十畝，甚
5、至是高達(dá)數(shù)千、上萬畝的“造城運(yùn)動”。在土地偏緊甚至“占地為王”時，能否拿到土地就直接關(guān)系到日后數(shù)億元的收益，即使每畝底價或競價少一點也將是數(shù)以百萬元、千萬元計，甚至上億元的利益差距；在房地產(chǎn)開發(fā)地塊的規(guī)劃方面，不僅容積率的調(diào)整可以產(chǎn)生巨額的利益懸殊，建筑物布局及其對道路紅線的退讓等極具彈性的規(guī)劃條件，同樣可以產(chǎn)生巨大利益差距，還很隱蔽；在建設(shè)管理環(huán)節(jié)，主要是與規(guī)費(fèi)收取及工程招投標(biāo)有關(guān)。盡管所涉金額比土地和規(guī)劃的環(huán)節(jié)要小，但相對于他們管理的其他項目類型，仍然是十分可觀的。正因如此，在房地產(chǎn)領(lǐng)域賄賂和貪腐有著巨大的利益驅(qū)動力，制度的一絲“縫隙”就會被撬成“豁口”，管
6、理行為的細(xì)小差別都可能導(dǎo)致巨大的利益懸殊。以土地“招、拍、掛”為例，至今仍有所謂的“毛地”掛牌出讓或“毛地掛牌、凈地出讓”，以及較為規(guī)范的“凈地”掛牌出讓幾種方式。最不規(guī)范的是所謂的“毛地”掛牌，即土地受讓人獲取土地開發(fā)權(quán)再組織拆遷的方式。因為土地成本事先很難確定，敢于摘牌和摘牌成功的人，大多是通過招商引資等方式，有深度接觸并已形成意向甚至是民間稱之為“內(nèi)定”的人，實際上已經(jīng)存在著不同程度的內(nèi)線交易和暗箱操作?！懊貟炫?、凈地出讓”與此相似，雖然地價已定，但拆遷等不確定因素仍然很多，這兩種供地方式還包含了很多原工業(yè)用地的“退二進(jìn)三”（原第二產(chǎn)業(yè)用地改為三產(chǎn)用地）
7、。因改制時的種種承諾和后續(xù)問題，拆遷、補(bǔ)償原來的工廠十分復(fù)雜，很難達(dá)成協(xié)議，因此原企業(yè)的法人在競標(biāo)土地時就能穩(wěn)操勝券。這類土地即使是“凈地”出讓，也因為當(dāng)初“改制”賣廠時就已明確土地溢價返還給原企業(yè)，所謂鼓勵“搬遷”和擴(kuò)大再生產(chǎn)，因此原企業(yè)仍能以“價高者得”（這實際上也是上一輪國企改革造成的國有資產(chǎn)流失）。按理現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)凈地出讓已較規(guī)范，但事實是許多地方并未真正杜絕只有一家參加摘牌的情況，對串標(biāo)包括同一主體以多人名義參加競標(biāo)的情況，只是形式上的禁止，而且各種所謂“掛牌條件”也隱含了太多的玄機(jī)。因為土地的市場價與規(guī)劃性質(zhì)是密不可分的，同樣一塊地用于建醫(yī)院或商場，其產(chǎn)
8、生的利益是不一樣的，也是
