稅務稽查方法與案例分析

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1、國家稅務總局揚州稅務進修學院講稿房地產(chǎn)企業(yè)稅務稽查方法與案例分析高金平（第一教研部稅收教研室教授）0514-87806638gjp@tax-edu.net第一講營業(yè)稅檢查一、銷售不動產(chǎn)稅目適用的檢查（一）基本規(guī)定銷售不動產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物，銷售其他土地附著物。1.銷售建筑物或構(gòu)筑物銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。2.銷售其他土地附著物銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)

2、的行為。其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。不動產(chǎn)租賃，不屬于本稅目的征收范圍，應按“服務業(yè)——租賃業(yè)”稅目征稅。二、納稅義務發(fā)生時間的檢查營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)（權(quán)利）的當天。其中，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款（包括預收定金）的當天?！镀髽I(yè)會計準則—收入》：一項經(jīng)濟交易同時符合下列四個條件時，確認商品銷售收入。第一，商品所有權(quán)上主要

3、的風險和報酬轉(zhuǎn)移給買方；第二，銷售方不再對售出商品實施控制，也不再保留與售出商品所有權(quán)有關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)；第三，與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；第四，相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。在實際操作中，我們可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)會計制度進行具體判斷。財政部（94）財會二字第02號文件稱：“轉(zhuǎn)讓、銷售土地和商品房應在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票帳單提交買主時，作為銷售實現(xiàn)”?！吨腥A人民共和國發(fā)票管理辦法》規(guī)定，企業(yè)應當于確認收入時開具發(fā)票，不得提前或滯后。根據(jù)以上規(guī)定，企業(yè)取得的預收賬款應當在實際收到時申報營業(yè)稅。當預收賬款轉(zhuǎn)為房屋銷售收入并據(jù)此計算營業(yè)稅時，對預收賬款已計提營業(yè)稅的部分應作相應

4、的沖減。三、計稅依據(jù)的檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本期應納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅=[主營業(yè)務收入+（期末預收賬款-期初預收賬款）+視同銷售收入+價外費用]*5%（一）主營業(yè)務收入非房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)(二)預收賬款1.有無將預收賬款，記入“其他應付款”“應收賬款（貸方）”，遞延納稅？2.采取虛假的融資合同，將預收賬款記入“短期借款”“其他應付款”科目，遞延納稅？(三)視同銷售(四)價外費用《條例》及其實施細則規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用；價外費用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。凡

5、價外費用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應并入營業(yè)額計算應納稅額。四、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅審核要點房地產(chǎn)企業(yè)的應稅營業(yè)收入由經(jīng)營收入和其他業(yè)務收入組成?！敖?jīng)營收入”是企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等所取得的經(jīng)營收入，它包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租產(chǎn)品租金收入等。“其他業(yè)務收入”是指企業(yè)主營業(yè)務以外的其他業(yè)務收入。它包括商品房售后服務收入、材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入等。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，企業(yè)取得的各項經(jīng)營收入應于銷售實現(xiàn)時及時入賬。具體規(guī)定為：1、轉(zhuǎn)讓、銷售土地和商品房，應在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票結(jié)

6、算單提交買主時，作為銷售實現(xiàn)。2、代建的房屋工程，應在房屋和工程竣工驗收，辦妥財產(chǎn)交接手續(xù)，并已將代建的房屋和工程的工程價款結(jié)算賬單提交委托單位時，作為銷售實現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)的經(jīng)營收入，應按照規(guī)定入賬，借記“應收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“經(jīng)營收入”科目。企業(yè)取得的各項其他業(yè)務收入，借記“銀行存款”、“應收賬款”等科目?！敖?jīng)營收入”、“其他業(yè)務收入”都是損益類科目，期末，應將科目貸方余額全部轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后應無余額。審查要點如下：1.將“經(jīng)營收入”賬與有關(guān)會計憑證相核對，同時核對納稅人開具的“商品房發(fā)票”和“動遷房發(fā)票”存根聯(lián)，看有無分解收入、減少營業(yè)額的現(xiàn)象。

7、2.將“經(jīng)營收入”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”等明細賬與有關(guān)記賬憑證、原始憑證以及銷售合同相核對，看有無按合同規(guī)定應收取的銷售款因?qū)嶋H未收到等原因而未轉(zhuǎn)作“經(jīng)營收入”的現(xiàn)象。3.將“應付賬款”、“預收賬款”等往來明細賬與有關(guān)記賬憑證、原始憑證、銷售合同相核對，看有無將收入掛往來賬而不納稅的現(xiàn)象，以及有無收取預收款不計算繳納營業(yè)稅的情況。審查“其他應付款”明細賬，看有無將預收賬款記入該科目，故意遞延繳納營業(yè)稅的情況。4.審查“營業(yè)外收入”、“財務費用”