房地產(chǎn)項目投資決策管理

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1、天馬行空官方博客：http://t.qq.com/tmxk_docin；QQ:1318241189；QQ群：175569632　房地產(chǎn)投資決策管理子系統(tǒng)是在項目建設(shè)前期，通過各種測算和試算，為管理者或決策提供項目建設(shè)的決策依據(jù)。從規(guī)劃指標(biāo)、進(jìn)度、銷售、成本、稅費等各方面收集項目基礎(chǔ)信息，進(jìn)而形成項目損益表與現(xiàn)金流量表，計算出項目各經(jīng)營指標(biāo)，使得項目的各個維度經(jīng)營狀況直接與項目經(jīng)營結(jié)果對應(yīng)；從多個角度為企業(yè)決策提供全面的決策數(shù)據(jù)依據(jù)，最大限度規(guī)避項目開發(fā)的風(fēng)險；并根據(jù)各種投資測算數(shù)據(jù)自動進(jìn)行模板進(jìn)行投資評估報告的生成。項目決策分析系統(tǒng)主要是圍繞地產(chǎn)公

2、司在獲取項目前、最優(yōu)開發(fā)方案選擇、規(guī)劃、項目投資評估等針對項目投資進(jìn)行的全方位的經(jīng)營分析與決策；并通過全方位的項目投資數(shù)據(jù)分析找到最優(yōu)投資方案、最佳開發(fā)方案、成本利潤測算等，為整個項目開發(fā)提供全面、完整、準(zhǔn)確的測算數(shù)據(jù)和決策依據(jù)，其應(yīng)用模型如下：??市場調(diào)查預(yù)測主要針對擬投資的項目所在區(qū)域或市場就投資環(huán)境和市場情況進(jìn)行全面的調(diào)查評估與預(yù)測，作為未來項目進(jìn)一步評估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和信息來源。采用定性、定量等各種預(yù)測方法資的區(qū)域的相關(guān)投資環(huán)境（包括：針對擬投自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施等）、供求狀況（包括：相關(guān)地段、用途、規(guī)模、檔次、價位、平面布置等）、房地

3、產(chǎn)商品的價格、租金、經(jīng)營收入、房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的成本、費用、稅金等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行全面的調(diào)查和預(yù)測。項目開發(fā)策劃在前期調(diào)查預(yù)測基礎(chǔ)上，進(jìn)行項目開發(fā)策劃，主要包括項目區(qū)位的分析與選擇，開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，開發(fā)時機的分析與選擇，開發(fā)合作方式的分析與選擇，項目融資方式和資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇，房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇等。尤其是在進(jìn)行擬開發(fā)項目的產(chǎn)品定位（如住宅、工業(yè)、商業(yè)、餐飲等）、產(chǎn)品類型（如住宅的小高層、高層等產(chǎn)品類型，商業(yè)的商鋪、集中商業(yè)等產(chǎn)品）、相關(guān)指標(biāo)（如基礎(chǔ)的容積率、面積、開發(fā)周期等）策劃等。如下圖：?成本費用估算針對擬開發(fā)項目針對擬

4、發(fā)生的各種成本費用進(jìn)行估算和比較，包括：開發(fā)成本估算、銷售成本估算、租賃成本估算以及種估算分析報表等，作為項目投資成本費用的測算依據(jù)，其內(nèi)容包括：經(jīng)營收入估算對擬開發(fā)項目的經(jīng)營性收入進(jìn)行全面的估算，以對未來項目收益做一個全方位的預(yù)測和估算，并自動進(jìn)行各種測算方案的匯總和報表形成，其內(nèi)容包括：項目投資計劃針對擬開發(fā)進(jìn)行各種投資計劃以及各種明細(xì)的測算和形成，包括：開發(fā)投資計劃、銷售投資、分期投資計劃、開發(fā)產(chǎn)品投資計劃等，其根據(jù)設(shè)置相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)、產(chǎn)品類型等通過計算模型自動計算并生成所需的各種計劃表、匯總分析表等，如下圖：?項目籌資計劃根據(jù)擬投資項目的收入

5、、投資計劃等策算數(shù)據(jù)，進(jìn)行各種籌（融）資方案和計劃的制定和測算，并自動進(jìn)行各種籌資方案下的資金計劃、籌（融）資成本測算等，以找到最估籌（融）資方案等。項目財務(wù)評價根據(jù)經(jīng)營收入、成本費用、投資計劃、籌資計劃等各種測算數(shù)據(jù)自動進(jìn)行各種項目財務(wù)分析報表生成，為項目的整體方案選擇和財務(wù)指標(biāo)提供一個完整、全面的估算分析報表，包括：項目損益表、項目流量表（全投資）、現(xiàn)金流量表（資本金）、資金來源來應(yīng)用、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表（產(chǎn)品分類）等關(guān)健指標(biāo)分析表。不確定性分析通過對相關(guān)關(guān)鍵數(shù)據(jù)指標(biāo)的變化來獲得對項目相關(guān)投資數(shù)據(jù)變化的影響的波動，如敏感性分析、臨界點分析、概率

6、分析等。