論房屋買賣合同的生效要件(1)

《論房屋買賣合同的生效要件(1)》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應用文檔-天天文庫。

1、論房屋買賣合同的生效要件(1)眾所周知，簽訂房屋買賣合同而產(chǎn)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。房屋買賣合同除應具備合同的一般生效要件-行為主體適格、意思表示自愿真實、行為內(nèi)容合法、行為不違反社會利益和公共道德外，我國現(xiàn)行行政法規(guī)和相關(guān)司法解釋還規(guī)定房屋買賣合同須經(jīng)登記方能生效。同時，法學界也存在一種比較流行的觀點，即私有住房買賣合同的生效以在國家房地產(chǎn)管理部門登記為要件，甚或，房屋買賣合同是一種要式合同，須以書面形式訂立，并辦理登記過戶手續(xù)，未登記過戶之房屋買賣合同無效。，山西經(jīng)濟出版社，1994年版，第160—162頁。）筆者認為，將產(chǎn)權(quán)過戶登記視為房屋買賣合同生效

2、要件的觀點值得商榷，產(chǎn)權(quán)過戶登記只不過是房屋買賣合同的實際履行行為，而非其生效要件。一、房屋買賣過戶登記效力相關(guān)法規(guī)和司法解釋之演進1983年12月27日國務院公布的《城市私有房屋管理條例》第九條規(guī)定：“買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機關(guān)辦理手續(xù)。任何單位和個人都不得私買私賣城市私有房屋?！薄稐l例》規(guī)定的本意顯然是：未經(jīng)辦理登記手續(xù)的房屋買賣為“私買私賣”，所以其合同無效。1984年8月30日最高人民法院制定的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了

3、房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應認為買賣關(guān)系有效，但應著其補辦房屋買賣手續(xù)?！边@一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記為準的原則。但是未辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效的限制條件過多，既要買方交付了房款，又要實際使用和管理了房屋。1987年12月10日，最高人民法院《關(guān)于如何具體適用最高人民法院〈關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見〉第五十六條規(guī)定的批復》規(guī)定：“‘意見’第五十六條規(guī)定的精神，只適用于解決‘條例’實施前的歷史遺留問題；‘條例’實施后，人民法院審理這類案件應嚴格按照‘條例’的規(guī)定辦理”。此批復將《意見》

4、第五十六條規(guī)定僅適用于《條例》實施前的房屋買賣行為，即有條件地承認部分未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效。但是，對于1984年8月30日至1987年1月10日之間的房屋買賣行為本應適用《意見》第五十六條規(guī)定，而該批復卻規(guī)定適用《條例》，顯然破壞了法不溯及既往原則，造成此期間內(nèi)的房屋買賣秩序不應有的混亂狀況。1988年1月2日最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第85條規(guī)定：“財產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持。財產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無正當理由，協(xié)議又能夠履行的，應當繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能履行，給對方造成損失的，應

5、當負賠償責任。”顯然，該條規(guī)定也適用于房屋買賣合同。根據(jù)該條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)過戶登記只不過是房屋買賣合同的履行行為，并非房屋買賣合同的生效要件。但是，司法實踐并未沿用此條規(guī)定，而仍以產(chǎn)權(quán)過戶登記為房屋買賣合同生效要件為判案原則。如1990年2月1日最高人民法院《關(guān)于私房買賣的成立一般應以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準的復函》強調(diào)：“……簽訂房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。1992年7月9日最高人民法院《關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》答復：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約

6、、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應依法辦理該項手續(xù)后，方能認定買賣有效”。二、產(chǎn)權(quán)過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件我國法學界和司法界把是否進行產(chǎn)權(quán)過戶登記作為房屋買賣合同的生效要件的傳統(tǒng)觀點，是對登記制度屬性的誤解，把債權(quán)制度和物權(quán)制度混為一談。房屋作為不動產(chǎn)，具有不可移動性，它不像動產(chǎn)那樣可以通過直接具體占有向社會公示其所有權(quán)，房屋必須通過登記才能使權(quán)利變動的事實向社會公開。登記制度在國外是物權(quán)制度的重要組成部分。在登記的效力上，無論是采登記要件主義的德國、登記對抗主義的法國、地券交付主義的英美法系國家，均把登記作為物權(quán)制度的

7、組成部分，而不將過戶登記作為房屋買賣合同本身的成立要件，即認為登記制度屬物權(quán)制度范疇，對債權(quán)關(guān)系成立與否、有效無效并無影響。我國現(xiàn)行立法和有關(guān)學說關(guān)于登記的效力采登記要件主義，不僅與世界法律發(fā)展潮流相逆，而且產(chǎn)生了許多理論和實踐無法自圓其說的矛盾。下文分述之。1、房屋買賣合同作為債權(quán)合同，屬諾成性合同，而產(chǎn)權(quán)過戶登記只是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必備要件。買賣合同是雙務、有償、諾成合同，房屋買賣合同作為買賣合同之一種，同樣具有雙務、有償、諾成之特質(zhì)。有人主張房屋買賣合同屬實踐性合同，要經(jīng)過要約、承諾、產(chǎn)權(quán)過戶登記三