論房屋買(mǎi)賣合同的生效要件

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1、論房屋買(mǎi)賣合同的生效要件　　「正文」　　眾所周知，簽訂房屋買(mǎi)賣合同而產(chǎn)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。房屋買(mǎi)賣合同除應(yīng)具備合同的一般生效要件-行為主體適格、意思表示自愿真實(shí)、行為內(nèi)容合法、行為不違反社會(huì)利益和公共道德外，我國(guó)現(xiàn)行行政法規(guī)和相關(guān)司法解釋還規(guī)定房屋買(mǎi)賣合同須經(jīng)登記方能生效。同時(shí)，法學(xué)界也存在一種比較流行的觀點(diǎn)，即私有住房買(mǎi)賣合同的生效以在國(guó)家房地產(chǎn)管理部門(mén)登記為要件，（注：參見(jiàn)王家福主編：《中國(guó)民法學(xué)。民法債權(quán)》，法律出版社，1991年版，第636頁(yè)。）甚或，房屋買(mǎi)賣合同是一種要式

2、合同，須以書(shū)面形式訂立，并辦理登記過(guò)戶手續(xù)，未登記過(guò)戶之房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效。（注：參見(jiàn)楊振山主編：《民商法實(shí)務(wù)研究》（合同卷），山西經(jīng)濟(jì)出版社，1994年版，第160—162頁(yè)。）筆者認(rèn)為，將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記視為房屋買(mǎi)賣合同生效要件的觀點(diǎn)值得商榷，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記只不過(guò)是房屋買(mǎi)賣合同的實(shí)際履行行為，而非其生效要件。（注：筆者注：對(duì)房屋買(mǎi)賣合同的一般生效要件，因無(wú)爭(zhēng)議，本文不述及。）　　一、房屋買(mǎi)賣過(guò)戶登記效力相關(guān)法規(guī)和司法解釋之演進(jìn)　　1983年12月27日國(guó)務(wù)院公布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》（下稱《條例》）第九

3、條規(guī)定：“買(mǎi)賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買(mǎi)方須持購(gòu)買(mǎi)房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。任何單位和個(gè)人都不得私買(mǎi)私賣城市私有房屋。”《條例》規(guī)定的本意顯然是：未經(jīng)辦理登記手續(xù)的房屋買(mǎi)賣為“私買(mǎi)私賣”，所以其合同無(wú)效（注：參見(jiàn)梁慧星主編：《社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理法律制度研究》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1993年版，第110頁(yè)。）?！　?984年8月30日最高人民法院制定的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定：“買(mǎi)賣雙方自愿，并立有契約，買(mǎi)方已交付了房款，并

4、實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣手續(xù)?！边@一解釋確立了房屋買(mǎi)賣合同有效與否不以是否辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記為準(zhǔn)的原則。但是未辦理過(guò)戶手續(xù)的房屋買(mǎi)賣合同有效的限制條件過(guò)多，既要買(mǎi)方交付了房款，又要實(shí)際使用和管理了房屋。　　1987年12月10日，最高人民法院《關(guān)于如何具體適用最高人民法院〈關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)〉第五十六條規(guī)定的批復(fù)》規(guī)定：“‘意見(jiàn)’第五十六條規(guī)定的精神，只適用于解決‘條例’實(shí)施前的歷史遺留問(wèn)題；‘條例’實(shí)施后

5、，人民法院審理這類案件應(yīng)嚴(yán)格按照‘條例’的規(guī)定辦理”。此批復(fù)將《意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定僅適用于《條例》實(shí)施前的房屋買(mǎi)賣行為，即有條件地承認(rèn)部分未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的房屋買(mǎi)賣合同有效。但是，對(duì)于1984年8月30日至1987年12月10日之間的房屋買(mǎi)賣行為本應(yīng)適用《意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定，而該批復(fù)卻規(guī)定適用《條例》，顯然破壞了法不溯及既往原則，造成此期間內(nèi)的房屋買(mǎi)賣秩序不應(yīng)有的混亂狀況?！　?988年1月26日最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（下稱《民法通則意見(jiàn)

6、》）第85條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無(wú)正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能履行，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任?！憋@然，該條規(guī)定也適用于房屋買(mǎi)賣合同。根據(jù)該條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記只不過(guò)是房屋買(mǎi)賣合同的履行行為，并非房屋買(mǎi)賣合同的生效要件。但是，司法實(shí)踐并未沿用此條規(guī)定，而仍以產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記為房屋買(mǎi)賣合同生效要件為判案原則。如1990年2月17日最高人民法院《關(guān)于私房買(mǎi)賣的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》強(qiáng)調(diào)：“……簽訂

7、房屋買(mǎi)賣協(xié)議以后，提出解除買(mǎi)賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。1992年7月9日最高人民法院《關(guān)于范懷與郭明華房屋買(mǎi)賣是否有效問(wèn)題的復(fù)函》答復(fù)：“房屋買(mǎi)賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買(mǎi)賣也應(yīng)具備雙方訂有書(shū)面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過(guò)戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買(mǎi)賣有效”?！　《a(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記不是房屋買(mǎi)賣合同的生效要件　　我國(guó)法學(xué)界和司法界把是否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記作為房屋買(mǎi)賣合同的生效要件的傳統(tǒng)觀點(diǎn)，

8、是對(duì)登記制度屬性的誤解，把債權(quán)制度和物權(quán)制度混為一談。（注：參見(jiàn)耀振華：《二重買(mǎi)賣的法律問(wèn)題研究》，載《中國(guó)法學(xué)》，1995年第5期。）房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性，它不像動(dòng)產(chǎn)那樣可以通過(guò)直接具體占有向社會(huì)公示其所有權(quán)，房屋必須通過(guò)登記才能使權(quán)利變動(dòng)的事實(shí)向社會(huì)公開(kāi)。登記制度在國(guó)外是物權(quán)制度的重要組成部分。在登記的效力上，無(wú)論是采登記要件主義的德國(guó)、登記對(duì)抗主義的法國(guó)、地券交付主義的英美法系國(guó)家，均把登記作為物權(quán)制度的組成部分，而不將過(guò)戶