史蒂芬咨詢--超大型商業(yè)地產(chǎn)全程咨詢案

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1、史蒂芬咨詢--超大型商業(yè)地產(chǎn)全程咨詢案第一部分關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)核心問(wèn)題的分析核心問(wèn)題一：為什么創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難？6頁(yè)核心問(wèn)題二：如何把握商業(yè)地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？9頁(yè)核心問(wèn)題三：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與住宅地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研之區(qū)別？12頁(yè)核心問(wèn)題四：如何在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中運(yùn)用SWOT分析？18頁(yè)核心問(wèn)題五：怎樣尋找希缺性業(yè)態(tài)？20頁(yè)核心問(wèn)題六：如何正確處理購(gòu)物中心商品組合功能定位與消費(fèi)者的關(guān)系？21頁(yè)核心問(wèn)題七：如何尋求商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目效益與風(fēng)險(xiǎn)的平衡？26頁(yè)核心問(wèn)題八：如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的百分百銷售？27頁(yè)核心問(wèn)題九：如何完成大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商活動(dòng)？33頁(yè)

2、核心問(wèn)題十：如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的人性化規(guī)劃設(shè)計(jì)？35頁(yè)核心問(wèn)題十一：如何取得發(fā)展商、小業(yè)主、商戶、消費(fèi)者的四贏局面？38頁(yè)核心問(wèn)題十二：選擇什么樣的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程？40頁(yè)核心問(wèn)題十三：如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展？43頁(yè)第二部分大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)概述購(gòu)物中心基本知識(shí)點(diǎn)51頁(yè)海外各國(guó)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)啟示58頁(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的又一塊奶酪，購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)61頁(yè)第三部分大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程操作全程開(kāi)發(fā)步驟一：確定項(xiàng)目所在地址65頁(yè)全程開(kāi)發(fā)步驟二：前期市場(chǎng)調(diào)研分析70頁(yè)全程開(kāi)發(fā)步驟三：進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析85頁(yè)全程開(kāi)發(fā)步驟四：項(xiàng)目系統(tǒng)定位89頁(yè)全程

3、開(kāi)發(fā)步驟五：項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)108頁(yè)全程開(kāi)發(fā)步驟六：進(jìn)行項(xiàng)目的招商推廣117頁(yè)全程開(kāi)發(fā)步驟七：制定經(jīng)營(yíng)管理策略128頁(yè)第四部分大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)戰(zhàn)全案展示實(shí)戰(zhàn)全案展示一：澳柯瑪·銅鑼灣商貿(mào)廣場(chǎng)135頁(yè)實(shí)戰(zhàn)全案展示二：華南MALL141頁(yè)實(shí)戰(zhàn)全案展示三：金海聯(lián)商業(yè)廣場(chǎng)167頁(yè)實(shí)戰(zhàn)全案展示四：臺(tái)北京華城176頁(yè)實(shí)戰(zhàn)全案展示五：中華廣場(chǎng)184頁(yè)-226-實(shí)戰(zhàn)全案展示六：上海新天地191頁(yè)實(shí)戰(zhàn)全案展示七：浙江金華市某生態(tài)摩爾購(gòu)物中心210頁(yè)實(shí)戰(zhàn)全案展示八：佛山東方廣場(chǎng)257頁(yè)第五部分大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程操作的解決方案鍛造大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)動(dòng)力引擎

4、的解決方案267頁(yè)策劃解決方案、營(yíng)銷配合解決方案商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程購(gòu)物中心策劃商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理策劃商業(yè)地產(chǎn)銷售商業(yè)地產(chǎn)招商實(shí)施購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理戰(zhàn)略實(shí)施戰(zhàn)略評(píng)估項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)和任務(wù)陳述商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)模型項(xiàng)目外部分析項(xiàng)目?jī)?nèi)部分析承租商戶相關(guān)利益者消費(fèi)者小業(yè)主發(fā)展商商業(yè)地產(chǎn)情報(bào)商業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)品情報(bào)購(gòu)物中心規(guī)劃商業(yè)管理軟件平臺(tái)設(shè)計(jì)SWOT分析SWOT分析實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理-226-1自2003年起，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的變化莫過(guò)于商業(yè)地產(chǎn)的異軍突起。由于商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率、社會(huì)反響度均高于住宅項(xiàng)目，故中國(guó)掀起了一股狂熱的商業(yè)地產(chǎn)投資潮流?？此品睒s的表象下，往往掩蓋著

5、利潤(rùn)暗流。商業(yè)地產(chǎn)的諸多風(fēng)險(xiǎn)決定了它是一種雙刃劍式的投資種類。在面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，多一點(diǎn)理性思考，少一點(diǎn)感性熱潮，方能避開(kāi)暗流，駛向成功。本不分總結(jié)了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的十三個(gè)核心問(wèn)題，并用多年的實(shí)踐加以分析、闡述，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)核心問(wèn)題的分析為發(fā)展商成功操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。核心問(wèn)題一為什么創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難？好不容易將商鋪全部銷售出去，招商狀況也頗為良好，發(fā)展商長(zhǎng)舒一口氣，終于可以坐下來(lái)享享清福了，但好景不長(zhǎng)，租戶撤場(chǎng)，業(yè)主鬧事，發(fā)展商一時(shí)間焦頭爛額，望天長(zhǎng)嘆，難道商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難的命運(yùn)不可逆轉(zhuǎn)？以經(jīng)營(yíng)商業(yè)的心態(tài)操作商業(yè)地產(chǎn)目前，許多人認(rèn)

6、為商業(yè)地產(chǎn)與住宅一樣，屬于一種地產(chǎn)，可以使用相同的地產(chǎn)操作模式。存有這種觀念的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也不乏其人。這是明顯錯(cuò)誤的。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)運(yùn)行等整個(gè)操作流程中與住宅開(kāi)發(fā)操作模式有著本質(zhì)的區(qū)別，開(kāi)發(fā)商必須要有一種經(jīng)營(yíng)商業(yè)的正確心態(tài)去進(jìn)行操作。以下是幾個(gè)關(guān)于商業(yè)物業(yè)在不同情況下所遇到的不同問(wèn)題導(dǎo)致的各不相同的嚴(yán)重后果。我們就各個(gè)例子的癥結(jié)進(jìn)行了診斷并提出有針對(duì)性的解決方案。案例一：G市某大廈-226-1該大廈位于G市歷史悠久的商業(yè)中心××路，占地面積4千多平方米，是G市首次進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)的用地項(xiàng)目。但隨著項(xiàng)目招商經(jīng)營(yíng)的深入，各種問(wèn)題也相繼出現(xiàn)。癥結(jié)分

7、析一：以賣為主，營(yíng)銷操作不當(dāng)因其具有得天獨(dú)厚的商業(yè)地理位置，形成當(dāng)時(shí)盛行一時(shí)的“買鋪當(dāng)然是××路”主題，故銷售形勢(shì)相當(dāng)火爆。但銷售火爆的同時(shí)也導(dǎo)致了一個(gè)致命的錯(cuò)誤，就是將商鋪全部賣掉，造成后期難以集中運(yùn)營(yíng)管理。癥結(jié)分析一：主題定位不確定該項(xiàng)目迄今為止總共歷經(jīng)了四次經(jīng)營(yíng)定位、四次招商，每次經(jīng)營(yíng)定位或招商的主題都不同。這說(shuō)明該項(xiàng)目在前期的市場(chǎng)調(diào)研、定位、策劃、營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)管理等環(huán)節(jié)存在很大的弊端。診斷處方：做好前期市場(chǎng)調(diào)研，深入了解零售業(yè)經(jīng)營(yíng)特性一個(gè)項(xiàng)目如果在前期的市場(chǎng)調(diào)研時(shí)分析不準(zhǔn)確，就無(wú)法作出準(zhǔn)確的經(jīng)營(yíng)定位策略，進(jìn)而導(dǎo)致后期經(jīng)營(yíng)無(wú)可收拾的后果。如果能

8、在前期充分考慮到商業(yè)地產(chǎn)的操作特性，深入透徹地了解商業(yè)的經(jīng)營(yíng)特征，則可有效地避免這種經(jīng)營(yíng)困境的狀況發(fā)生。案例二：F市著名步