財(cái)富大廈營(yíng)銷策劃提案

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1、財(cái)富大廈營(yíng)銷策劃提案背景:隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展,雁城的都市味道越來(lái)越濃,漫步在CBD的大道上,星級(jí)賓館、超大型超市、銀行、人流不時(shí)闖進(jìn)視野，但是總感覺缺少了那么一點(diǎn)。對(duì)，猛然驚醒，缺少的是具有檔次的、純凈的辦公空間。高度決定視界，純度決定檔次。CBD的繁華，決定一個(gè)城市吸引力；而寫字樓的檔次，決定了CBD有沒有凝聚力。勇者無(wú)敵，鴻運(yùn)數(shù)碼、中央名城開創(chuàng)了辦公物業(yè)的先河，測(cè)探了市場(chǎng)需求，但卻不敢再走出一步。發(fā)展來(lái)源于創(chuàng)新，我們選擇了做市場(chǎng)上第一個(gè)吃螃蟹的人，首度提出了純辦公空間。機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存，我們堅(jiān)信，我們將成

2、為雁城地產(chǎn)市場(chǎng)中的領(lǐng)舞者，因?yàn)槲覀兏矣趧?chuàng)新，敢于突破．．．．．．13市場(chǎng)分析：衡陽(yáng)市２００５年三產(chǎn)業(yè)值分布（單位：萬(wàn)元）通過(guò)我們的調(diào)查，以及參考統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)衡陽(yáng)是一個(gè)以?shī)蕵沸韵M(fèi)為主的城市。第２產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，人員流動(dòng)性大。金融業(yè)不發(fā)達(dá)，國(guó)際性著名公司鮮見，都市化程度低。對(duì)辦公空間需求比較小。同時(shí)由于衡陽(yáng)很多地段的商業(yè)裙樓都無(wú)法出租，租金價(jià)格比較低，吸引了大部分小公司選擇在商鋪中辦公。２００６年衡陽(yáng)市寫字樓空置率高達(dá)到7．53％，13而全年竣工面積為2.7242萬(wàn)平米，包括不可銷售面積1.85萬(wàn)平方

3、米．２００６年僅為市場(chǎng)消費(fèi)掉０．０９６４萬(wàn)平方米．銷售率１１．０２％．辦公樓市場(chǎng)消費(fèi)率不高，容量有限．純寫字樓開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)比較大．同時(shí)通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)商務(wù)公寓市場(chǎng)容量比較大，接受度比較高（如鴻運(yùn)數(shù)碼廣場(chǎng)熱銷，消費(fèi)者投資名城熱情度高）因此我公司建議把寫字樓改為商務(wù)公寓，進(jìn)入市場(chǎng)，提升物業(yè)價(jià)值．實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的利潤(rùn)．同時(shí)我公司也有能力把商務(wù)公寓的單價(jià)比寫字樓單價(jià)高出２００元／Ｍ２．營(yíng)銷目標(biāo)：宏觀:促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng),持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展中觀:首倡純辦公概念,提升衡陽(yáng)市總體辦公水平微觀:實(shí)現(xiàn)物業(yè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值最大化,提升開發(fā)商品牌美

4、譽(yù)度13項(xiàng)目概況：財(cái)富大廈東臨蒸湘大道,北至雁城路,地理位置優(yōu)越.項(xiàng)目占地3800M2,總建筑面積為15760M2,容積率為2.77,建筑密度22.5%,綠化率為35.1%,90個(gè)車位,總共20層.地處中央商務(wù)區(qū)(CBD)、中央生活區(qū)(CLD)核心區(qū)，周邊配套完善.項(xiàng)目SWTO分析：主要優(yōu)勢(shì)：１．位置：地處兩條城市主干道交叉處，交通便利，地理位置佳２．配套：周邊銀行，醫(yī)院，休閑娛樂，酒店賓館，車站，超市配套一應(yīng)俱全。３．景觀資源：位于蓮湖廣場(chǎng)斜對(duì)面，景觀資源得天獨(dú)厚13４．產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)：超大、弧型觀景飄窗，

5、藍(lán)色的幕墻、極具現(xiàn)代感的材質(zhì)，高綠化，演繹現(xiàn)代風(fēng)格簡(jiǎn)約之美麗，頂層平臺(tái)花園主要劣勢(shì)：１．規(guī)模：規(guī)模偏小，不利于大規(guī)模推廣，不利于開發(fā)商品牌的塑造２．價(jià)格：?jiǎn)蝺r(jià)偏高，市場(chǎng)接受度低３．工程進(jìn)度:期樓銷售,缺乏安全感機(jī)會(huì)：１．經(jīng)濟(jì)環(huán)境：經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)穩(wěn)步上漲，商業(yè)物業(yè)銷售狀況良好２．定位：定位于市場(chǎng)空白，成為衡陽(yáng)市首座順應(yīng)時(shí)代潮流的純寫字樓３．市場(chǎng)預(yù)期：周邊鴻運(yùn)數(shù)碼廣場(chǎng)商務(wù)公寓銷售狀況火暴，寫字樓市場(chǎng)預(yù)期良好。13威脅:１．第一個(gè)純寫字樓物業(yè)，是機(jī)遇也是風(fēng)險(xiǎn)２．人均收入低，寫字樓投資市場(chǎng)能力有限３．

6、其他商務(wù)公寓提前進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)一步擠占市場(chǎng)空間4.國(guó)家宏觀政策調(diào)控,加大對(duì)開發(fā)公司資金,以及對(duì)銷售價(jià)格的控制針對(duì)劣勢(shì)問(wèn)題的解決:1.加大對(duì)公司形象的包裝,提升公司品牌形象2.采用價(jià)格組合策略,同時(shí)提供銀行按揭3.對(duì)樓盤外圍進(jìn)行包裝,樹立工程進(jìn)度牌,樹立消費(fèi)者對(duì)樓盤的信心.　　　　　　　　　　第一　　寫字樓方案目標(biāo)客戶群分析：作為寫字樓物業(yè),并且是衡陽(yáng)首倡純辦公空間13的概念樓盤,因此我們必須做好客戶群體分析,進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位,契合市場(chǎng)需求.作為發(fā)售型的寫字樓物業(yè),目標(biāo)客戶分為兩類：一為投資型,二為自用型.不

7、管是作為投資型,還是自用型客戶,他們都必須有一定的資金儲(chǔ)備.對(duì)于投資型客戶來(lái)說(shuō)他們看到的是物業(yè)未來(lái)的升值空間,具有比較成熟的投資知識(shí),同時(shí)具有隨波逐流的投資觀念.而作為自用型客戶來(lái)說(shuō),他們需要事業(yè)上的成功,希望在高檔寫字樓辦公,提升公司的實(shí)力,成就輝煌事業(yè).因此我們的客戶群是高級(jí)白領(lǐng),或是小形公司(如廣告公司)，或是外來(lái)企業(yè)駐衡陽(yáng)辦事處,或許本地大型企業(yè)駐中央商物區(qū)的辦事處.項(xiàng)目定位：中央?yún)^(qū)首席純寫字樓物業(yè)概念導(dǎo)入：13居于本項(xiàng)目的定位，本公司主推樓盤案名為：B●D國(guó)際／財(cái)富大廈從樓盤規(guī)模來(lái)看，我們認(rèn)為財(cái)富

8、廣場(chǎng)與樓盤屬性不符合，因此我們主推Ｂ●Ｄ國(guó)際與財(cái)富大廈．概念詮釋：一、Ｂ●Ｄ國(guó)際1.B●D國(guó)際博達(dá)國(guó)際2.地處CBD中心區(qū),B●D也即商務(wù)區(qū)的縮寫3.B代表著視界開闊,D代表事業(yè)的輝煌騰達(dá),數(shù)字地球的建設(shè),信息無(wú)疆,經(jīng)營(yíng)事業(yè)需要擁有一種國(guó)際化的視野。二、財(cái)富大廈財(cái)富大廈體現(xiàn)了寫字樓的檔次，以及大氣，符合在辦公樓辦公企業(yè)對(duì)財(cái)富，以及事業(yè)上的追求，同時(shí)也代表本樓盤升值的希望，讓投資者與財(cái)富同行。賣點(diǎn)策劃131.位于中