財(cái)富大廈營(yíng)銷策劃提案

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財(cái)富大廈營(yíng)銷策劃提案背景:隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展,雁城的都市味道越來越濃,漫步在CBD的大道上,星級(jí)賓館、超大型超市、銀行、人流不時(shí)闖進(jìn)視野，但是總感覺缺少了那么一點(diǎn)。對(duì)，猛然驚醒，缺少的是具有檔次的、純凈的辦公空間。高度決定視界，純度決定檔次。CBD的繁華，決定一個(gè)城市吸引力；而寫字樓的檔次，決定了CBD有沒有凝聚力。勇者無敵，鴻運(yùn)數(shù)碼、中央名城開創(chuàng)了辦公物業(yè)的先河，測(cè)探了市場(chǎng)需求，但卻不敢再走出一步。發(fā)展來源于創(chuàng)新，我們選擇了做市場(chǎng)上第一個(gè)吃螃蟹的人，首度提出了純辦公空間。機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存，我們堅(jiān)信，我們將成為雁城地產(chǎn)市場(chǎng)中的領(lǐng)舞者，因?yàn)槲覀兏矣趧?chuàng)新，敢于突破．．．．．．13 市場(chǎng)分析：衡陽市２００５年三產(chǎn)業(yè)值分布（單位：萬元）通過我們的調(diào)查，以及參考統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)衡陽是一個(gè)以娛樂性消費(fèi)為主的城市。第２產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，人員流動(dòng)性大。金融業(yè)不發(fā)達(dá)，國際性著名公司鮮見，都市化程度低。對(duì)辦公空間需求比較小。同時(shí)由于衡陽很多地段的商業(yè)裙樓都無法出租，租金價(jià)格比較低，吸引了大部分小公司選擇在商鋪中辦公。２００６年衡陽市寫字樓空置率高達(dá)到7．53％，13 而全年竣工面積為2.7242萬平米，包括不可銷售面積1.85萬平方米．２００６年僅為市場(chǎng)消費(fèi)掉０．０９６４萬平方米．銷售率１１．０２％．辦公樓市場(chǎng)消費(fèi)率不高，容量有限．純寫字樓開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)比較大．同時(shí)通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)商務(wù)公寓市場(chǎng)容量比較大，接受度比較高（如鴻運(yùn)數(shù)碼廣場(chǎng)熱銷，消費(fèi)者投資名城熱情度高）因此我公司建議把寫字樓改為商務(wù)公寓，進(jìn)入市場(chǎng)，提升物業(yè)價(jià)值．實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的利潤(rùn)．同時(shí)我公司也有能力把商務(wù)公寓的單價(jià)比寫字樓單價(jià)高出２００元／Ｍ２．營(yíng)銷目標(biāo)：宏觀:促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng),持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展中觀:首倡純辦公概念,提升衡陽市總體辦公水平微觀:實(shí)現(xiàn)物業(yè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值最大化,提升開發(fā)商品牌美譽(yù)度13 項(xiàng)目概況：財(cái)富大廈東臨蒸湘大道,北至雁城路,地理位置優(yōu)越.項(xiàng)目占地3800M2,總建筑面積為15760M2,容積率為2.77,建筑密度22.5%,綠化率為35.1%,90個(gè)車位,總共20層.地處中央商務(wù)區(qū)(CBD)、中央生活區(qū)(CLD)核心區(qū)，周邊配套完善.項(xiàng)目SWTO分析：主要優(yōu)勢(shì)：１．位置：地處兩條城市主干道交叉處，交通便利，地理位置佳２．配套：周邊銀行，醫(yī)院，休閑娛樂，酒店賓館，車站，超市配套一應(yīng)俱全。３．景觀資源：位于蓮湖廣場(chǎng)斜對(duì)面，景觀資源得天獨(dú)厚13 ４．產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)：超大、弧型觀景飄窗，藍(lán)色的幕墻、極具現(xiàn)代感的材質(zhì)，高綠化，演繹現(xiàn)代風(fēng)格簡(jiǎn)約之美麗，頂層平臺(tái)花園主要劣勢(shì)：１．規(guī)模：規(guī)模偏小，不利于大規(guī)模推廣，不利于開發(fā)商品牌的塑造２．價(jià)格：?jiǎn)蝺r(jià)偏高，市場(chǎng)接受度低３．工程進(jìn)度:期樓銷售,缺乏安全感機(jī)會(huì)：１．經(jīng)濟(jì)環(huán)境：經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)穩(wěn)步上漲，商業(yè)物業(yè)銷售狀況良好２．定位：定位于市場(chǎng)空白，成為衡陽市首座順應(yīng)時(shí)代潮流的純寫字樓３．市場(chǎng)預(yù)期：周邊鴻運(yùn)數(shù)碼廣場(chǎng)商務(wù)公寓銷售狀況火暴，寫字樓市場(chǎng)預(yù)期良好。13 威脅:１．第一個(gè)純寫字樓物業(yè)，是機(jī)遇也是風(fēng)險(xiǎn)２．人均收入低，寫字樓投資市場(chǎng)能力有限３．其他商務(wù)公寓提前進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)一步擠占市場(chǎng)空間4.國家宏觀政策調(diào)控,加大對(duì)開發(fā)公司資金,以及對(duì)銷售價(jià)格的控制針對(duì)劣勢(shì)問題的解決:1.加大對(duì)公司形象的包裝,提升公司品牌形象2.采用價(jià)格組合策略,同時(shí)提供銀行按揭3.對(duì)樓盤外圍進(jìn)行包裝,樹立工程進(jìn)度牌,樹立消費(fèi)者對(duì)樓盤的信心.　　　　　　　　　　第一　　寫字樓方案目標(biāo)客戶群分析：作為寫字樓物業(yè),并且是衡陽首倡純辦公空間13 的概念樓盤,因此我們必須做好客戶群體分析,進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位,契合市場(chǎng)需求.作為發(fā)售型的寫字樓物業(yè),目標(biāo)客戶分為兩類：一為投資型,二為自用型.不管是作為投資型,還是自用型客戶,他們都必須有一定的資金儲(chǔ)備.對(duì)于投資型客戶來說他們看到的是物業(yè)未來的升值空間,具有比較成熟的投資知識(shí),同時(shí)具有隨波逐流的投資觀念.而作為自用型客戶來說,他們需要事業(yè)上的成功,希望在高檔寫字樓辦公,提升公司的實(shí)力,成就輝煌事業(yè).因此我們的客戶群是高級(jí)白領(lǐng),或是小形公司(如廣告公司)，或是外來企業(yè)駐衡陽辦事處,或許本地大型企業(yè)駐中央商物區(qū)的辦事處.項(xiàng)目定位：中央?yún)^(qū)首席純寫字樓物業(yè)概念導(dǎo)入：13 居于本項(xiàng)目的定位，本公司主推樓盤案名為：B●D國際／財(cái)富大廈從樓盤規(guī)模來看，我們認(rèn)為財(cái)富廣場(chǎng)與樓盤屬性不符合，因此我們主推Ｂ●Ｄ國際與財(cái)富大廈．概念詮釋：一、Ｂ●Ｄ國際1.B●D國際博達(dá)國際2.地處CBD中心區(qū),B●D也即商務(wù)區(qū)的縮寫3.B代表著視界開闊,D代表事業(yè)的輝煌騰達(dá),數(shù)字地球的建設(shè),信息無疆,經(jīng)營(yíng)事業(yè)需要擁有一種國際化的視野。二、財(cái)富大廈財(cái)富大廈體現(xiàn)了寫字樓的檔次，以及大氣，符合在辦公樓辦公企業(yè)對(duì)財(cái)富，以及事業(yè)上的追求，同時(shí)也代表本樓盤升值的希望，讓投資者與財(cái)富同行。賣點(diǎn)策劃13 1.位于中央商務(wù)區(qū),構(gòu)筑輝煌事業(yè)2.緊臨超大型廣場(chǎng),超繁華區(qū)域,超開闊視野,超純辦公空間3.觀景電梯,觀景空間,藍(lán)色玻璃幕墻,極具時(shí)代感的材質(zhì),10年不落后的設(shè)計(jì)4.財(cái)富大廈純辦公概念,CLD純生活空間5.檔次決定品位,高度決定視界,視界讓你擁有世界6.XX套典藏空間,升值無限量7.人流,物流,財(cái)流,信息流,琉金事業(yè)8.財(cái)富大廈,成就財(cái)富事業(yè)　　　　　　　　　　第二　商務(wù)公寓方案產(chǎn)品改進(jìn)建議：客戶群分析：作為居家與辦公綜合性物業(yè),單位面積小，雖然單價(jià)高，總價(jià)卻能為大家所接受．目標(biāo)客戶以投資型，自用過度型，公司辦公型三13 類客戶為主．投資型客戶：有較高的經(jīng)濟(jì)收入，有比較成熟的投資理論，具有從眾心理，而且他們沒有太多的時(shí)間去研究金融投資，他們相信物業(yè)升值空間比較大，且認(rèn)為投資地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)比較??；自用過度型客戶：他們資金能力缺乏，但是居住城市中心，可以降低他們的交通成本，在面積與便利的選擇中他們將首選便利，況且本物業(yè)處于中央商務(wù)區(qū)，升值空間比較大，容易轉(zhuǎn)手，因此他們將有充足的理由選擇本物業(yè)；公司辦公型投資客戶，他們注重中央商物區(qū)的位置，以及本物業(yè)可以給他的公司增加無形價(jià)值，品位與檔次．項(xiàng)目定位：營(yíng)銷策略：核心競(jìng)爭(zhēng)力的挖掘衡陽首倡純辦公空間概念整合資源優(yōu)勢(shì)資源的挖掘，品質(zhì)、品牌提升13 營(yíng)銷手段配合廣告、公關(guān)、價(jià)格、宣傳、活動(dòng)的完美配合推廣與銷售執(zhí)行（一）CIS導(dǎo)入樓盤形象塑造ＶＩ策劃：ＬＯＧＯ設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)、紙質(zhì)資料的設(shè)計(jì)、廣告設(shè)計(jì)制作、保持風(fēng)格統(tǒng)一，彰顯時(shí)代品質(zhì)，體現(xiàn)樓盤特色、與樓盤檔次相符。ＭＩ策劃：銷售人員日常用語規(guī)范化，回答客戶問題做到統(tǒng)一口徑，扎實(shí)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)知識(shí)，銷售知識(shí)，了解開發(fā)商歷史，本樓盤知識(shí)，加強(qiáng)口才能力的培訓(xùn)。13 ＢＩ策劃：設(shè)計(jì)統(tǒng)一的接待動(dòng)作，訓(xùn)練銷售人員禮儀知識(shí)，使人員形象達(dá)到高度統(tǒng)一。（一）推廣1．廣告主題：四“超”純辦公空間，B●D國際／領(lǐng)舞者，Ｂ●Ｄ國際／博采眾＂流＂，鴻運(yùn)達(dá)通，Ｂ●Ｄ國際／國際視野，顛峰視界，Ｂ●Ｄ國際／智能化，信息無疆，核心區(qū)，升值無限／財(cái)富領(lǐng)地，精英空間／Ｂ●Ｄ國際，財(cái)智空間／在ＣＢＤ工作，在ＣＬＤ生活／沖動(dòng)擋不住，升值擋不住，投資首選擇財(cái)富大廈／向心發(fā)展，向心投資，財(cái)富大廈坐居核心區(qū)．２．推廣策略：媒體廣告聚焦視聽活動(dòng)造勢(shì)與市３．電視　　　　　形象廣告13 ４．戶外廣告　　　　　形象廣告／活動(dòng)廣告５．宣傳單張／樓書　　　　　詳細(xì)樓盤信息６．報(bào)紙廣告　　　　　形象廣告／樓盤信息／活動(dòng)廣告７．活動(dòng)　　　　　造勢(shì)，旺場(chǎng)銷售執(zhí)行與控制附:本方案為主要為總體的營(yíng)銷思路,其他還包括許多細(xì)節(jié)方案:1.VI策劃2.價(jià)格策劃3.廣告策劃4.包裝策劃5.活動(dòng)策劃6.銷售策劃13