解讀北京新物業(yè)管理辦法_不得因欠物業(yè)費停水電

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1、解讀北京新物業(yè)管理辦法不得因欠物業(yè)費停水電《北京市物業(yè)管理辦法》已于將于2010年10月1日正式開始實施，該《辦法》首次提出了前期物業(yè)、質價相符、業(yè)主決策平臺等新概念，對業(yè)委會啟動、換屆，物業(yè)更替交接等難題進行了規(guī)范和制約，而這些新舉措將幫助業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)公司之間形成聯(lián)動，更有效地維護社區(qū)內公共設施的日常維護和管理，對我區(qū)物業(yè)管理有著很好的借鑒意義?！‘斍?，物業(yè)管理突出問題主要存在開發(fā)建設階段遺留的問題影響到后期物業(yè)管理、業(yè)主委員會成立困難、物業(yè)服務不規(guī)范等三方面。2003年北京市就開始啟動《物業(yè)管理辦法》規(guī)章的調研，經過這么多年的工作，

2、基本問題暴露比較充分，解決這些問題的措施也相對比較成熟。焦點　　1、驗收前開發(fā)商出物業(yè)費規(guī)定建設單位承擔前期物業(yè)服務責任。銷售房屋時，前期物業(yè)服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。建設單位可以將全部專項服務委托給物業(yè)服務企業(yè)，也可以將專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)。解讀按照目前的新房交驗程序，業(yè)主往往只驗收了自己屋內的設施，也就是自己購買的專有部分。但整個小區(qū)公共部位卻幾乎沒有人注意到，更沒有人去檢查驗收。而物業(yè)企業(yè)的服務絕大部分集中在公共部位。一旦業(yè)主在驗收書上簽字，而公共部分也通過檢驗，開發(fā)商就與物業(yè)完成交接。一旦公共部分遇到質量問題，影響了

3、業(yè)主的生活，業(yè)主就會把責任和矛頭對準物業(yè)公司，而物業(yè)公司又往往希望開發(fā)商維修，這影響了整個小區(qū)公共部分設施的使用，并形成惡性循環(huán)。此次提出前期物業(yè)的概念，就是要杜絕這種情況的循環(huán)發(fā)生。今后驗收房屋將分為兩個部分，業(yè)主不僅需要驗收自己的專有部分，還要驗收整個小區(qū)的公共部分和公共設施，只有當公共設施也通過驗收，開發(fā)商才能與物業(yè)公司完成交接，而此前的物業(yè)費用都將由開發(fā)商承擔。2、業(yè)主可委托第三方驗房規(guī)定　全體業(yè)主收房前應當對物業(yè)共用部分進行查驗，可以委托選聘的物業(yè)服務企業(yè)進行查驗。全體業(yè)主與建設單位也可以共同委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構進行查驗。解讀業(yè)

4、主可委托第三方驗房，就是類似于各種監(jiān)理，且獨立于物業(yè)公司和開發(fā)商，又具有社區(qū)公共部位、設施驗收專業(yè)知識的機構。目前北京已經出現(xiàn)多家類似的機構，市住建委將對其進行5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingt

5、heregionalpositionandachieve監(jiān)督和監(jiān)管。今后，業(yè)主、物業(yè)公司或開發(fā)商，都可以委托這樣的機構，對小區(qū)公共部位和設施進行評估和驗收，讓各方可以有令人信服的檢驗結果。　　“物業(yè)糾紛最容易發(fā)生在物業(yè)交接環(huán)節(jié)。”于良說，第三方監(jiān)管可以幫助業(yè)主在與開發(fā)商進行前期物業(yè)交接，以及入住后更換物業(yè)時，對小區(qū)設施設備進行評估；也可以協(xié)助業(yè)主在選擇物業(yè)企業(yè)時，測算物業(yè)費價格；幫助業(yè)主監(jiān)測物業(yè)服務質量，避免發(fā)生糾紛?！　⊥锨肺飿I(yè)費不能停水電　　規(guī)定　　物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經營單位應當向最終用戶收取有關

6、費用。物業(yè)企業(yè)接受委托代收這些費用的，應當向業(yè)主出具專業(yè)經營單位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用為由限制或者變相限制專業(yè)服務。　　解讀此前，物業(yè)公司和業(yè)主產生糾紛后，往往使用停水、停電等辦法制約業(yè)主，影響業(yè)主正常生活，也使得交費業(yè)主遭遇無妄之災?！掇k法》實施后，物業(yè)公司再用這種辦法就是違法?！掇k法》明確，任何物業(yè)企業(yè)，都不得以業(yè)主欠交物業(yè)費為由，限制或者變相限制專業(yè)服務，不可以斷水斷電、停止供暖供氣。另外，物業(yè)公司接受委托代收水、電、熱、通信、有線電視等費用時，必須向業(yè)主出具相關發(fā)票，不得據(jù)為己有?！　”O(jiān)督

7、　　物業(yè)賬單　　每年定期曬　　規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)應當按照價格主管部門的規(guī)定，將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示?！　∥飿I(yè)服務企業(yè)應當于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務合同履行情況、物業(yè)服務項目收支情況、本年度物業(yè)服務項目收支預算，業(yè)主提出質詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務項目收支情況進行審計的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合?！　〗庾x“我交的物業(yè)費都花在哪了？”“不同小區(qū)的物業(yè)費為什么不同？”這些都是業(yè)主想知道，卻很難知道的問題。新《辦法》明確，物業(yè)企業(yè)應當每一季度公

8、示一次收支預算，在顯著位置曬曬自己的賬單亮明成本。今后，這些疑問將全部透明。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive