《北京市物業(yè)管理辦法》解讀

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1、《北京市物業(yè)管理辦法》解讀二○一○年六月提綱一、立法必要性二、立法過程三、主要內(nèi)容一、立法必要性（一）本市物業(yè)管理基本情況實施物業(yè)管理的物業(yè)總建筑面積約4億平方米；其中，住宅物業(yè)建筑面積3.2億平方米；住宅物業(yè)項目3591個，覆蓋面達80%。730個住宅小區(qū)成立了業(yè)主大會，占20%左右。截至2010年一季度，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)3074家，從業(yè)人員超過20萬人。（二）物業(yè)管理的突出問題隨著本市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的迅速發(fā)展和業(yè)主權(quán)利意識的提高，物業(yè)管理成為當(dāng)前社會普遍關(guān)注的熱點問題和難點問題。近年來，物業(yè)管理糾紛成為法院系統(tǒng)迅速增長的案件

2、類型。本市法院系統(tǒng)物業(yè)管理糾紛案件收案數(shù)：2007年：13282件2008年：16273件2009年：14232件1、業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立困難，運作不規(guī)范。主要表現(xiàn)：缺乏組織經(jīng)驗，業(yè)主無法按照法定條件成立業(yè)主大會；部分業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后不依法履行職責(zé)，甚至出現(xiàn)侵害業(yè)主權(quán)益的現(xiàn)象；政府指導(dǎo)監(jiān)督出現(xiàn)缺位或者越位。典型案例：朝陽風(fēng)度柏林小區(qū)4名業(yè)主為能引起對成立業(yè)主大會的重視，將私家車堵住小區(qū)出入口。2、開發(fā)建設(shè)遺留問題影響到物業(yè)管理的正常開展。主要表現(xiàn)：配套設(shè)施不全，隨意更改規(guī)劃，房屋質(zhì)量問題等，侵害業(yè)主的權(quán)利。據(jù)統(tǒng)計，因開發(fā)建

3、設(shè)遺留問題導(dǎo)致的物業(yè)糾紛，占物業(yè)糾紛的70%。典型案例：海淀區(qū)圓明園花園別墅小區(qū)，因開發(fā)遺留臨時用電問題，導(dǎo)致“停電事件”，并發(fā)生小區(qū)業(yè)主圍堵監(jiān)控室要求歸還共用設(shè)施。3、物業(yè)服務(wù)交接不規(guī)范，缺少有效管理手段。主要表現(xiàn)：業(yè)主及其新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能順利交接，出現(xiàn)拒不撤出和強行接管等問題，甚至發(fā)生暴力接撤管事件。典型案例：朝陽區(qū)建外SOHO東區(qū)，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同糾紛，導(dǎo)致原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生對峙及肢體沖突，并因費用問題多次發(fā)生停電事件。4、物業(yè)服務(wù)不規(guī)范，與業(yè)主要求差距較大，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間缺乏

4、合作信任。主要表現(xiàn)：部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有從根本上樹立服務(wù)意識，服務(wù)不到位，不及時公示收支情況和物業(yè)服務(wù)合同履行情況等信息，導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間不信任，業(yè)主處于弱勢地位。典型案例：法制晚報3月22日報道“法律配套缺失物業(yè)公司常勝－宣武法院去年210件物業(yè)糾紛案經(jīng)判決結(jié)案業(yè)主全輸官司”（三）物業(yè)管理現(xiàn)行法律制度《物業(yè)管理條例》（2003年）和《中華人民共和國物權(quán)法》（2007年）是規(guī)范物業(yè)管理活動的基本法律、法規(guī)，明確了物業(yè)管理的基本框架，但是在實際操作層面規(guī)定較為原則，需要進一步細化和補充。《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》（19

5、95年）出臺時間較早，已經(jīng)不能適應(yīng)物業(yè)管理的需要，有必要進行修改。物業(yè)管理的歷史沿革《物權(quán)法》出臺和《物業(yè)管理條例》的修改，為物業(yè)管理活動的發(fā)展提供了法律依據(jù)，但是因其規(guī)定較為原則，在業(yè)主共同決定機制、各方主體權(quán)利義務(wù)關(guān)系以及政府部門職能等方面規(guī)定不夠清晰，現(xiàn)實操作性不高，不適應(yīng)本市物業(yè)管理發(fā)展形勢的需要。200720031995《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》《物業(yè)管理條例》《中華人民共和國物權(quán)法》二、立法過程（一）征求意見情況書面征求意見：書面征求了18個區(qū)縣政府、30個相關(guān)委辦局、中央單位和市高級人民法院的意見。向社會公開征求

6、意見：在首都之窗網(wǎng)站向社會公開征求意見，共有741位網(wǎng)民提出意見和建議。針對社會及網(wǎng)民的意見，我們專門召開了與網(wǎng)民代表、業(yè)主意見代表的座談會，進行了直接的溝通和交流,收到較好的社會反響?；痉从常簭恼髑笠庖姾兔襟w反映情況看，對《辦法（草案）》普遍持肯定態(tài)度。（二）專家審議情況2010年1月6日，召開了專家工作組會議，與會專家重點對前期物業(yè)管理制度、事實服務(wù)、車位車庫出租出售的限制性規(guī)定、專項維修資金的應(yīng)急使用等問題進行了討論。一致贊成《辦法（草案）》的規(guī)定。三、主要內(nèi)容《北京市物業(yè)管理辦法》共七章，46條。北京市物業(yè)管理辦法目錄第

7、一章總則第二章前期物業(yè)管理第三章業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會第四章物業(yè)服務(wù)第五章物業(yè)的使用與維護第六章法律責(zé)任第七章附則（一）總則明確立法目的第一條為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。明確物業(yè)管理概念第二條本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。明確各部門職能分工第三條市房屋行政主管部門負責(zé)全市物業(yè)管理活動的

8、監(jiān)督管理工作。區(qū)縣房屋行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護、設(shè)施設(shè)備維護等專項服務(wù)的行業(yè)主管部門和專業(yè)監(jiān)管部門依法按照職責(zé)負責(zé)相關(guān)監(jiān)督管理工作。第四條區(qū)縣人民政