房屋租賃涉及的法律問題

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1、房屋租賃涉及的法律問題一、房屋租賃合同當事人的權(quán)利義務(wù)（一）出租人的權(quán)利和義務(wù)1、出租人的權(quán)利出租人享有按期收取租金的權(quán)利、監(jiān)督承租人合理使用房屋的權(quán)利、按規(guī)定收回房屋的權(quán)利。2、出租人的義務(wù)（1）給付義務(wù)即出租人承擔按照合同規(guī)定提供房屋給承租人使用的義務(wù)、保障承租人合法使用房屋的義務(wù)、保障承租人居住安全并對出租房屋進行正常維修的義務(wù)和尊重承租人優(yōu)先購買權(quán)的義務(wù)。（2）附隨義務(wù)是基于誠實信用原則而產(chǎn)生的合同義務(wù)，主要包括告知、協(xié)作、照顧和保護義務(wù)等。根據(jù)租賃合同的特點，出租人對承租人的附隨義務(wù)主要是：對承租人的同住人的保護義務(wù)（同住人的繼續(xù)承租權(quán)）?！　。?）瑕疵擔保義務(wù)物的

2、瑕疵擔保：擔保標的物在價值、效能或質(zhì)量方面無缺陷。權(quán)利瑕疵擔保：擔保權(quán)利不存在任何不足與缺陷，不會有任何人向債權(quán)人提出權(quán)利主張。《合同法》第228條規(guī)定：“因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利的，承租人應當及時通知出租人?！边@里指的就是出租人的權(quán)利瑕疵擔保責任。從實踐來看，房屋租賃合同的權(quán)利瑕疵主要出現(xiàn)在以下幾種情況中：●標的物所有權(quán)屬于或部分屬于第三人；●房屋上為第三人設(shè)定了其他權(quán)利，如房屋上設(shè)置抵押權(quán)等，承租人不能充分地行使權(quán)利。在上述情況下，如果第三人行使這些權(quán)利，則承租人權(quán)利的行使就會出現(xiàn)障礙。違反

3、瑕疵擔保責任的，出租人應當承擔民事責任。（二）承租人的權(quán)利和義務(wù)1、承租人的權(quán)利●對租賃房屋進行占有、使用、收益的權(quán)利●優(yōu)先購買權(quán)、合同解除權(quán)、經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租權(quán)，同住人的繼續(xù)租賃權(quán)。對此，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第119條就已經(jīng)規(guī)定：“承租戶以一人名義承租私有房屋，在租賃期內(nèi)，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應當準許?！薄逗贤ā返?34條也作出相同規(guī)定：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋?！薄　￡P(guān)于優(yōu)先承租權(quán)問題：我國法律尚未承認承租人的優(yōu)先承租權(quán)，有些地方立法則

4、對此有所規(guī)定。例如，《浙江省房屋租賃管理條例》第38條規(guī)定：“租賃期滿，承租人應按期將房屋退還出租人。出租人需繼續(xù)出租房屋的，在同等條件下，承租人有優(yōu)先承租權(quán)?！边@一規(guī)定畢竟沒有上升到國家立法層次，其適用范圍是有限的。優(yōu)先承租權(quán)在我國目前尚無立法規(guī)定的情況下，可由當事人在合同中自由約定。人民法院對于這種約定的優(yōu)先承租權(quán)應當予以保護。但是，這種約定的優(yōu)先承租權(quán)畢竟僅具合同上的效力，即屬于債權(quán)范疇，不具有對抗第三人的效力。2、承租人的義務(wù)（1）交付租金義務(wù)這是承租人的主要義務(wù)。承租人應當按照合同約定的金額和期限向出租人支付租金，不得拖欠。交租期限：對支付期限沒有約定或者約定不明確

5、，依照行業(yè)或交易習慣仍不能確定的，按以下方式繳納租金：●租賃期間不滿1年的，應當在租賃期間屆滿時支付；●租賃期間1年以上的，應當在每屆滿1年時支付；●剩余期間不滿1年的，應當在租賃期間屆滿時支付。逾期繳租法律責任：根據(jù)最高人民法院的有關(guān)司法解釋的規(guī)定，如果無正當理由不支付或者延遲支付的，除支付違約金外，出租人可要求承租人在合理的期間內(nèi)支付，逾期仍不支付的，或者拖欠租金達6個月，出租人有權(quán)解除合同。減租或可拒繳租金的情形：承租人在下列情況下，可以減少或者不支付租金：●由于房屋瑕疵致使承租人不能對房屋使用和收益的；●不可歸責于承租人的事由，致使房屋部分或者全部毀損、滅失的。（2）

6、妥善保管和合理使用房屋的義務(wù)妥善保管：承租人應當以善良管理人的注意義務(wù)，保管租賃房屋。并因此產(chǎn)生相應的通知義務(wù)。包括以下情況應及時通知出租人：●在租賃關(guān)系存續(xù)期間，租賃房屋確有修繕的必要；●租賃房屋有現(xiàn)實危險性；●第三人就租賃房屋主張權(quán)利的。合理使用房屋：承租人應當依約定的方法對租賃房屋進行使用收益，無約定方法，應以租賃房屋的性質(zhì)使用，如所承租的是臥室，不得用作廚房。違約責任：《合同法》第219條規(guī)定：“承租人未按照約定方法或者租賃物性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。”（3）返還房屋的義務(wù)。承租人在租賃關(guān)系消滅時，應向出租人還房屋。返還房

7、屋的要求：《合同法》第235條規(guī)定：“租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)?！?三)雙方共同義務(wù)在房屋租賃期限內(nèi)，保障房屋安全是承租人和出租人雙方共同承擔的義務(wù)。　　案情簡介　　某電子器材公司A為經(jīng)營需要，某市圖書館B租用了其房屋，雙方約定：“房屋出租后，嚴格加強安全預防措施，特別要加強室內(nèi)用電和冬季取暖火爐的管理，杜絕一切不安全事故的發(fā)生，如有不安全事故發(fā)生而造成盜竊、火災等損失，由肇事者一方負經(jīng)濟和法律責任?！逼鞑墓咀庥梅课莺螅谧鳛閹旆坑玫?/p>