金地集團(tuán)絕對(duì)領(lǐng)先的成本前置策略

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1、金地集團(tuán)絕對(duì)領(lǐng)先的成本前置策略提交我的評(píng)論加載中已評(píng)論金地集團(tuán)絕對(duì)領(lǐng)先的成本前置策略2015-04-03房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟微信號(hào)dichan360功能介紹房地產(chǎn)經(jīng)理人公益平臺(tái)?每天用實(shí)戰(zhàn)案例的形式分享名企心得體會(huì)、解析名企成功經(jīng)驗(yàn)、分享最前沿房地產(chǎn)理論知識(shí)、傳遞最新的行業(yè)動(dòng)態(tài)；幫助地產(chǎn)經(jīng)理人針對(duì)企業(yè)項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、成本效益、商業(yè)模式、管理運(yùn)營(yíng)等方面進(jìn)行提升，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新閱讀引語(yǔ)金地集團(tuán)的成功，除了定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷的成功，還有哪個(gè)環(huán)節(jié)同樣最為關(guān)鍵？成本管控？沒(méi)錯(cuò)，正是基于金地業(yè)界領(lǐng)先的成本控制，才使得金地的產(chǎn)品獨(dú)具極高的性價(jià)比！那

2、么，成本控制等同于在各個(gè)需要支出的環(huán)節(jié)一味壓價(jià)嗎？是否不惜成本匯總了所有高端的產(chǎn)品，就能打造出類似金地?佘山天境這樣的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目，并且獲得客戶的認(rèn)可？今天，我就邀請(qǐng)金地集團(tuán)高管系統(tǒng)的分享：規(guī)劃設(shè)計(jì)成本導(dǎo)則：第一部分：規(guī)劃對(duì)施工的成本控制1、在施工方案中充分考慮規(guī)劃布局，結(jié)合單體、地下建筑、施工計(jì)劃、塔吊布局之間的關(guān)系對(duì)成本有一定的節(jié)約。2、施工場(chǎng)地的安排合理，減少物品搬運(yùn)次數(shù)。3、加強(qiáng)施工管理，減少損耗。1.支護(hù)成本控制基坑支護(hù)經(jīng)濟(jì)性總原則1.基坑支護(hù)應(yīng)綜合考慮工程地質(zhì)、水文地質(zhì)、各種作用、邊坡高度臨近建(構(gòu))筑物、環(huán)境條件、施工條件和工期等因素，因地制宜、合理設(shè)計(jì)、精

3、心施工。2.當(dāng)工程條件許可時(shí)，應(yīng)優(yōu)先采用自然放坡法。3.當(dāng)不具備自然放坡條件時(shí)，應(yīng)對(duì)可選擇的支護(hù)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較和選型。4.對(duì)開(kāi)挖后不穩(wěn)定或欠穩(wěn)定的邊坡，應(yīng)根據(jù)邊坡的地質(zhì)特征和可能發(fā)生的破壞等情況采取自上而下，分段跳槽，及時(shí)支護(hù)的逆作法或部分逆作法施工，嚴(yán)禁無(wú)序大開(kāi)挖，大爆破作業(yè)。5.不應(yīng)在邊坡潛在塌滑區(qū)超量堆載，危及邊坡穩(wěn)定和安全。6.邊坡工程的臨時(shí)性排水措施應(yīng)滿足地下水、暴雨和施工用水等的排放要求；有條件時(shí)宜結(jié)合邊坡工程的永久性排水措施進(jìn)行。7.邊坡工程開(kāi)挖后應(yīng)及時(shí)按設(shè)計(jì)實(shí)施支護(hù)結(jié)構(gòu)或采取封閉措施，避免長(zhǎng)期裸露，降低邊坡穩(wěn)定性。地下室開(kāi)挖支護(hù)形式成本：放坡<土釘墻

4、<錨索支護(hù)<樁錨支護(hù)<樁錨+內(nèi)支撐。支護(hù)應(yīng)首選放坡形式，支護(hù)形式需要多方案比較。1.1土地固有物產(chǎn)生的支護(hù)成本對(duì)場(chǎng)地內(nèi)及周邊必須保留物、施工臨時(shí)物的退讓，使建筑物基坑開(kāi)挖時(shí)具備自然放坡距離要求，避免產(chǎn)生支護(hù)費(fèi)用。場(chǎng)地內(nèi)、周邊必須保留物：保留樹、已建成道路、已建成建筑、地下無(wú)法遷移的保留物、地上無(wú)法遷移的保留物施工臨物：臨時(shí)電、臨時(shí)水、料場(chǎng)等。前期施工策劃時(shí)，未考慮周全，地下車庫(kù)缺少坡道考慮，施工臨時(shí)電架設(shè)后，地庫(kù)出圖開(kāi)挖，由于退距不足，原有的放坡方案要改為護(hù)坡樁支護(hù)增加成本約70萬(wàn)元。1.2規(guī)劃分期中因考慮的支護(hù)成本1.3其他設(shè)計(jì)因素對(duì)支護(hù)成本的影響示范區(qū)的范圍劃定與地庫(kù)

5、開(kāi)挖考慮示范區(qū)快速施工，進(jìn)度要求，在前期劃定示范區(qū)時(shí)與地庫(kù)設(shè)計(jì)通盤考慮，合理規(guī)劃施工圍護(hù)界面2、土方成本控制2.3.土方平衡設(shè)計(jì)督導(dǎo)2.3.1.在方案設(shè)計(jì)階段即組織設(shè)計(jì)院對(duì)土方的平衡進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，督導(dǎo)土建設(shè)計(jì)院保持對(duì)方案設(shè)計(jì)的土方進(jìn)行階段性的復(fù)核；2.3.2.充分理解和利用各開(kāi)發(fā)地域?qū)貎?nèi)外高程設(shè)計(jì)的不同要求，除一、二線城市外，三、四線城市，尤其是丘陵較多地區(qū)、山區(qū)城市，對(duì)場(chǎng)地內(nèi)外的完成面標(biāo)高控制是比較有彈性的。可以充分利用政策條件，盡量拔高基地內(nèi)建筑的±0.00的絕對(duì)標(biāo)高，為地下空間地面化創(chuàng)造條件；[1]導(dǎo)則編制說(shuō)明：[1].基地內(nèi)較高的海拔高度，可以設(shè)置側(cè)壁開(kāi)敞地下

6、室，減小開(kāi)挖基坑和地下設(shè)備投入，有采光通風(fēng)地下室更受市場(chǎng)歡迎。除當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門有明確規(guī)定基地與周邊城市道路高差的地區(qū)外，都可以考慮抬高基地標(biāo)高。2.4.土方平衡設(shè)計(jì)的優(yōu)化管理2.4.1.方案階段的土方平衡方案設(shè)計(jì)，應(yīng)由項(xiàng)目公司成本部參與編制土方專項(xiàng)成本測(cè)算表，并作為向集團(tuán)申報(bào)評(píng)審會(huì)的材料內(nèi)容之一，并存檔備案；2.4.2.在山地丘陵地區(qū)城市的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，土方平衡在建設(shè)全過(guò)程成本中所占比重會(huì)明顯增大，其影響會(huì)向后延伸到基礎(chǔ)、基坑維護(hù)、擋土墻、護(hù)坡等一系列后續(xù)工程中去，因此，在山地或丘陵地區(qū)項(xiàng)目成本測(cè)算中，土方平衡成本應(yīng)作為一個(gè)專項(xiàng)進(jìn)行審查；2.4.3.在一二線城市的開(kāi)發(fā)實(shí)際中，

7、由于其城市管理越來(lái)越重視環(huán)境保護(hù)，土方的運(yùn)輸和傾倒單價(jià)越來(lái)越高，有鑒于此，建議在分期開(kāi)發(fā)的計(jì)劃制定過(guò)程中，要求工程部根據(jù)不同場(chǎng)地開(kāi)發(fā)順序，編制土方運(yùn)輸存放優(yōu)化方案，減少成本支出。[1]導(dǎo)則編制說(shuō)明：[1].華東區(qū)域某項(xiàng)目，2011年土方運(yùn)輸成本已經(jīng)從2010年合同約定的80塊/m3，上升至100塊/m3，只能采用總包和開(kāi)發(fā)公司共同承擔(dān)漲價(jià)部分成本的方式來(lái)解決，且項(xiàng)目被當(dāng)?shù)爻枪懿块T處罰、短時(shí)間內(nèi)強(qiáng)制清除帶來(lái)的成本支出也很可觀。2.5.設(shè)計(jì)全過(guò)程土方平衡措施2.5.1.地下室頂板的景觀堆土，應(yīng)強(qiáng)制采用地下室局部抬高方式解決，頂板覆