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《成本科目及合約規(guī)劃關系》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、基于合約規(guī)劃的動態(tài)成本過程控制作者：吳浪雄明源地產研究院高級咨詢顧問????近年，隨著國家宏觀調控力度加大，房地產開發(fā)行業(yè)的競爭也日益加劇，對地產項目贏利水平產生了嚴重影響。房地產企業(yè)要想保持正常的開發(fā)贏利水平，就必須從項目的成本控制入手。行業(yè)內普遍認為項目決策與規(guī)劃設計階段的成本目標設定是實現(xiàn)企業(yè)既定收益目標的關鍵，但在整個項目開發(fā)過程中如何進行有效管控，卻是困難、復雜的工作。對于地產項目而言，所有重大經濟活動的實施均從合同會簽開始，因此從某種意義上說“合同管好了，成本自然可控”。下文我將試述如何使用“合約規(guī)劃”的思路進行目標
2、成本過程管控。????一、如何編制合約規(guī)劃？????合約規(guī)劃是指將目標成本按照“自上而下、逐級分解”的方式分解為合同大類，進而指導從招投標到最終工程結算整個過程的合同簽訂及變更的一種管控手段?！昂霞s規(guī)劃”將成本控制任務具體轉化為對合同的嚴格管控，實現(xiàn)了對“項目動態(tài)成本”的有效管控。????合約規(guī)劃誰來編？這是我們必須首先弄清楚的問題。合約規(guī)劃面向企業(yè)所有業(yè)務部門，因此其編制應是一個全員參與的過程，主要由項目成本經理牽頭，組織各專業(yè)職能部門相關人員對目標成本進行分解。????合約規(guī)劃何時編？這主要根據(jù)企業(yè)管理的成熟度而定，如果企業(yè)
3、的費項、合約規(guī)劃體系相對穩(wěn)定，可以在項目啟動階段的目標成本編制及審批后進行合約規(guī)劃的編制。如果管理精細度還沒到達這一步，至少應在目標成本最終確定后進行編制。????對目標成本進行合約分解的方法多為“價量原則”和“經驗值”，同時結合項目情況和投資收益指標，制定項目各控制費項可能發(fā)生的合約及預計金額，并推演出每一個合約付款條件，分解為合約的付款計劃，進而形成項目的整體資金規(guī)劃。????另外，如果不能將目標成本細化到具體的合同時，可以將目標成本分解為“合同大類”，隨著項目的推進，這些合同大類會逐步細化。????這里強調的是，我們在做合
4、約規(guī)劃時，肯定有部分費用不明確，因此引入規(guī)劃余量的概念，來標明暫時不能明確的費項，并作為費項的“蓄水池”，隨著實際簽訂合同的變化而變化。規(guī)劃余量的總額反應了目標成本控制的松緊度。針對規(guī)劃余量設定每一個費項的預警、強控范圍，便可作為后續(xù)項目成本控制的基礎。????二、合約規(guī)劃如何指導合同的簽訂和執(zhí)行？????1、合同簽訂環(huán)節(jié)????簽訂合同時，由專業(yè)部門根據(jù)項目實際情況擬定合同，明確合同金額、付款時間、付款方式，進而形成項目成本支付計劃。同時，將合同付款與項目計劃中的工作項或工作成果進行綁定，保證合同付款不會與實際工程的完工情況不
5、符，避免合同款項超付的問題。????在合同簽訂審批環(huán)節(jié)，必須對照合約規(guī)劃，并考察費項規(guī)劃余量，通過預警、強控指標進行對應管控，且不允許重復被其它合同選擇，這樣防止重復計算已發(fā)生成本，解決已發(fā)生成本虛高的問題。????合同簽約審批時會存在兩種情況：????1）合同金額<規(guī)劃金額????需經辦部門針對金額差距闡述原因，并對差距金額后續(xù)使用方式做出判斷：合同費用節(jié)約，相應金額進入費項規(guī)劃余量，可調配給同費項其余合同，并出具費用節(jié)約單；合同范圍變更，后續(xù)仍需簽訂額外合同，則相應金額編制為另一個合約規(guī)劃；合同金額壓縮和風險規(guī)避，后續(xù)合同會
6、產生相應變更，則需要為合同編制預計變更。????2）合同金額>規(guī)劃金額????同樣需經辦部門闡述金額差距原因，并對缺口金額尋找解決方案：如果是合同范圍變更，就調整相關的合約規(guī)劃金額，補充為本合約規(guī)劃金額；如果是原先預算不足或外部環(huán)境變化導致的合同成本增加，需查找規(guī)劃余量，并從規(guī)劃余量中劃撥金額作為補充，同時出具項目成本超支單。????2、合同執(zhí)行環(huán)節(jié)????在合同執(zhí)行環(huán)節(jié)，當進行變更申報時，需要預審變更金額（設計變更、現(xiàn)場簽證），并與簽訂環(huán)節(jié)中的預計變更對應，確保變更在可控范圍內，超出部分金額由規(guī)劃余量劃出。????當變更實施完
7、成后進行施工確認階段，核定是否完成、實際完成的工程量，將變更金額納入項目成本。????最后，分析變更產生的原因及變更導致的成本分布，即進行有效成本與無效成本的情況分析。????3、合同付款環(huán)節(jié)????首先，根據(jù)工程形象進度，對“已完工”部分的工程量進行審定，反映工程的實際完工“產值”，并作為制定付款申請的重要依據(jù)；其次，梳理代扣代付和其他扣款，為款項支付提供依據(jù)；再次，根據(jù)合同付款條件及實際完工產值，修訂付款計劃，形成項目級付款計劃；最后在付款計劃范圍內完成付款申請，并完成款項支付。????三、合約規(guī)劃的動態(tài)監(jiān)控????1、合約
8、規(guī)劃周期性優(yōu)化????1）合約規(guī)劃的優(yōu)化及調整????針對尚未簽訂的合同，由于實際業(yè)務的變化，可能導致項目合同未必按照原先規(guī)劃的思路進行簽訂，那么項目成本經理需要定期對合約規(guī)劃進行調整。此時工作情況主要有兩種：????◆將原先打包的大類合約規(guī)劃分解為更明細的合約
