第1章%20物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述[1]

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1、第一章物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念物業(yè)管理從（傳統(tǒng)的）物業(yè)運(yùn)行管理服務(wù)，向（策略性）的物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值管理方向拓展。一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)涵：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)既包括了以保證物業(yè)正常使用的運(yùn)行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的資本投資決策、市場(chǎng)營(yíng)銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

2、活動(dòng)的管理對(duì)象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租性別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等。（一）寫字樓寫字樓的類型：企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓、自用出租復(fù)合型寫字樓我國(guó)尚無統(tǒng)一的寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、樓宇設(shè)計(jì)裝修狀況和收益能力等進(jìn)行分類。國(guó)外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。1.甲級(jí)寫字樓：具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求。2.乙級(jí)寫字樓：具有良好的地理位置，建筑物實(shí)物狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求。3.丙級(jí)寫字樓：物業(yè)已使用的年限較長(zhǎng)，建筑物

3、在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求。人們很容易區(qū)別甲級(jí)寫字樓和丙級(jí)寫字樓，但如果要區(qū)別甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓就比較困難。從這個(gè)角度出發(fā)，對(duì)寫字樓分類一般要考慮如下12個(gè)因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。（二）零售商業(yè)物業(yè)（零售—一種經(jīng)營(yíng)模式）零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑，包括從小型店鋪到大型購(gòu)物中心的各種零售商業(yè)空間。零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個(gè)方面。零售商業(yè)物業(yè)通常分為如下六種類型：1.區(qū)域購(gòu)物中心

4、——規(guī)模巨大，集購(gòu)物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、打賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖零售點(diǎn)在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。其建筑面積在10萬M2以上，有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)到200km；2.市級(jí)購(gòu)物中心——建筑規(guī)模一般在3萬M2以上，服務(wù)人口在30萬人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元人民幣以上，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶。3.地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)——建筑規(guī)模一般在1~3萬M2之間，服務(wù)人口10~30萬人，年?duì)I業(yè)額在1~5億元人民幣之間，中型百貨公司往往是主要租戶。4.居住區(qū)商場(chǎng)5.鄰里服務(wù)性商店6.特色商店（三）出租性別墅或公寓1.別墅：實(shí)際上出獨(dú)立式住宅外，其他均不具有別墅類產(chǎn)品的獨(dú)有

5、性。2.公寓：具體類型包括：復(fù)式公寓（一套公寓住宅的諸房間在相連的兩層樓上）、花園公寓（公寓建筑中底層能通向后院或還原的住宅）和單間公寓（由單獨(dú)的多功能房間、廚房或小廚房及一間浴室組成的公寓住宅）。（四）工業(yè)物業(yè)（五）酒店和休閑娛樂設(shè)施：雖然酒店和休閑娛樂設(shè)施同屬于一個(gè)大類，但在軟硬件設(shè)置和運(yùn)營(yíng)管理模式方面各有特色。酒店與休閑娛樂設(shè)施的差別主要表現(xiàn)在：服務(wù)對(duì)象不同。地理位置不同。服務(wù)內(nèi)容不同。建筑設(shè)計(jì)和裝潢風(fēng)格不同。三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)：物業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正常空間使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大

6、化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿?。這里所說的物業(yè)業(yè)主，既包括直接持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)，也包括這些企業(yè)或機(jī)構(gòu)背后的投資者。四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)劃分為三種類型：管理型2、專業(yè)型3、綜合型從管理的層次上，又可以分為公司管理、現(xiàn)場(chǎng)管理和現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)三個(gè)層次。第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次與工作內(nèi)容一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，通常將其分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理四個(gè)層次。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。1、物業(yè)

7、管理：物業(yè)管理的核心工作是隊(duì)伍也進(jìn)行日常維護(hù)與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)。對(duì)于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。2、設(shè)施管理：設(shè)施管理是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對(duì)人和工作的協(xié)調(diào)，為某一機(jī)構(gòu)創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。設(shè)施管理的對(duì)象，主要是高新技術(shù)企業(yè)用房、醫(yī)院、科研教學(xué)設(shè)施、大型公共問題設(shè)施、政府和企業(yè)辦公樓物業(yè)，服務(wù)對(duì)象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu)。3、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理：為滿足房地產(chǎn)組合投資管理者的要求，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司聘用多個(gè)物業(yè)管理公司和設(shè)施管理公司來同時(shí)