【經(jīng)營(yíng)管理】物業(yè)管理概述

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1、第一章物業(yè)管理的基本概念第一節(jié)物業(yè)、物業(yè)的含義''物業(yè)"一詞譯自英語(yǔ)Property或estate,由香港傳入沿海、內(nèi)地,其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)。''物業(yè)〃一詞在國(guó)外，特別是在東南亞地區(qū)是作為房地產(chǎn)的別稱或同義詞而使用的。物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)。物業(yè)既可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物。物業(yè)有大小Z別，它可以根據(jù)區(qū)域空間作相對(duì)分割，整個(gè)住宅小區(qū)小的某住宅單位可作為-?物業(yè)，辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉(cāng)庫(kù)也可被稱為物業(yè)。關(guān)于物業(yè)的內(nèi)涵，國(guó)內(nèi)各類著述的提法至少有幾十種，概言之，主要紐括以下要素：(1)已建

2、成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇；(2)與這些屋?宇相配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施；(3)屋宇的建筑(包括內(nèi)部的多項(xiàng)設(shè)施)和相鄰的場(chǎng)地、庭院、停車場(chǎng)、小區(qū)內(nèi)非主十交通道路。由此觀之：?jiǎn)?體的建筑物、一?座孤零零的不具備任何設(shè)施的樓宇，不能稱之為完整意義上的物業(yè)。物業(yè)應(yīng)是厲產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)-。這里的地產(chǎn)，系指與該厲業(yè)配套的地業(yè)。二、物業(yè)的性質(zhì)世界上每個(gè)事物都有自己的屬性，物業(yè)也不例外。分析和把握物業(yè)的屬性，對(duì)于我們了解物業(yè)和物業(yè)管理的本質(zhì)，掌握物業(yè)管理運(yùn)作規(guī)律，搞好物業(yè)管理有著十分積極的意義。(一)物業(yè)的白然屬性物業(yè)的口然屬性又稱

3、物業(yè)的物理性質(zhì)，是指與物業(yè)的物質(zhì)實(shí)休或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質(zhì)，它是物業(yè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的物質(zhì)內(nèi)容和物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)的自然屬性主要指：1.物業(yè)的二元性物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物。而無(wú)論何種建筑物，其基礎(chǔ)總是建筑在土地之上，成為土地的附屬物，土地的功能則借助于建筑物得以充分發(fā)揮。因此，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的社會(huì)，物業(yè)多為土地與建筑物的統(tǒng)-?體，兼有土地與建筑物兩方而的物質(zhì)內(nèi)容。當(dāng)然，對(duì)于不同的物業(yè)，其二元組成的比重有所不同。例如，從總體而言，物業(yè)的建筑面積與土地面積的比值在城市就高于鄉(xiāng)村，在經(jīng)濟(jì)、文化和商業(yè)中心就高于重工業(yè)基地

4、。物業(yè)的二元性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業(yè)必然兼有土地與建筑物二者特冇的各種性質(zhì)。2.物業(yè)的有限性物業(yè)的冇限性，從根本上來(lái)講，是由土地的冇限性決定的。天然的土地冇限，用作興建建筑物的優(yōu)良建筑地段更有限。人類只能在有限的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)。rh于現(xiàn)代建筑物技術(shù)要求高、耗資大，因此物業(yè)的數(shù)量述受制于社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量和技術(shù)水平。3.物業(yè)的差異性和多樣性物業(yè)的差異性主要是就土地而言的。由于土地?cái)?shù)量有限，隨著人口的增加和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人類就必須開(kāi)發(fā)利用劣質(zhì)土地。土地的優(yōu)劣，在農(nóng)村主要取決于土地的天然尺度和其他自然條件，在城市主要取決于地段的

5、區(qū)位及其技術(shù)條件。物業(yè)的多樣性主要是就建筑物而言的。由于建筑物的功能、位置、自然環(huán)境、技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件的不同，形成了物業(yè)形式的多樣性。每一建筑物都是單件產(chǎn)品，它們?cè)陬悇e、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣、外觀，以及年代等方面，都存在著某種不同Z處。1.物業(yè)的固定性物業(yè)的固定性主要是指物業(yè)空間位置上的不可移動(dòng)性。人們無(wú)法將某一物業(yè)從偏遠(yuǎn)區(qū)位移動(dòng)到商業(yè)中心，即使人們將地上建筑物耳土地相分離，也只是改變物業(yè)用途，不能移動(dòng)法律意義或?qū)嵸|(zhì)上的物業(yè)位置。2.物業(yè)的永久性和t期性物業(yè)的永久性是就土地而言的。土地是永存的，具冇不可毀火性，而建筑物則可能火失或逐漸

6、損耗，直到喪失物理壽命。物業(yè)的長(zhǎng)期性主要是就建筑物而言的。建筑物一經(jīng)建筑完成，在正常情況卜?，其物理壽命期限可達(dá)到數(shù)I?年甚至兒百年，可供人們長(zhǎng)期使川。所以,物業(yè)既可以一次性出售，也可以通過(guò)岀租的方式零星出售，邊流通邊消費(fèi)；其價(jià)值可以一次收冋，也可以在較長(zhǎng)時(shí)期屮多次收冋。3.物業(yè)的配套性物業(yè)的配套性，是指物業(yè)以其各種配套設(shè)施，滿足人們各種需耍的特性。沒(méi)有配套設(shè)施的物業(yè)不能滿足人們的各種需耍；人們的各種需求從客觀上決定了物業(yè)的配套性。物業(yè)配套越齊全，其功能發(fā)揮就越充分。（二）物業(yè)的社會(huì)屬性物業(yè)的社會(huì)屬性可以從兩個(gè)方面來(lái)研究：作為一種商

7、品，物業(yè)具有經(jīng)濟(jì)屬性；從這一商品的生產(chǎn)關(guān)系和財(cái)產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整及歸屬來(lái)看，物業(yè)具有法律屬性，即物業(yè)權(quán)屬問(wèn)題。1.物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性首先，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為它的單一商品屬性。物業(yè)的商晶性是山物業(yè)的使用價(jià)值和商品經(jīng)濟(jì)決定的，它具有兒方面的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容：物業(yè)的價(jià)值和使用價(jià)值是通過(guò)市場(chǎng)交易活動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)的，物業(yè)的買賣、租賃、抵押，土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)計(jì)，都是體現(xiàn)物業(yè)商晶性的具體方式；物業(yè)的開(kāi)發(fā)建筑、經(jīng)營(yíng)管理都是商晶經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，必須遵從價(jià)值規(guī)律這一最基木的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律；物業(yè)的分配與消費(fèi)，即便是非盈利性的，也無(wú)不充斥著商品的行為，奉行著''商品-貨幣〃的規(guī)

8、則；參與物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理與消費(fèi)的人與人之間的關(guān)系，木質(zhì)上是—?種商品經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，從生產(chǎn)到消費(fèi)都不是無(wú)償?shù)摹Ｆ浯?，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性還表現(xiàn)為它的供應(yīng)上的短缺性。物業(yè)在供應(yīng)上的短缺，一方而表現(xiàn)為十?地資源供應(yīng)的絕対短缺，另一方面表現(xiàn)為建