【經(jīng)營(yíng)管理】物業(yè)管理公司概述

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1、第一章物業(yè)管理公司概述第一節(jié)物業(yè)管理公司概述一、物業(yè)管理公司的性質(zhì)物業(yè)管理公司的性質(zhì)是由物業(yè)管理的性質(zhì)決定的。物業(yè)管理具有服務(wù)性，因而物業(yè)管理公司也具冇服務(wù)性。物業(yè)管理公司不生產(chǎn)產(chǎn)品，而是提供服務(wù)，享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。物業(yè)管理公司的性質(zhì)具有以下特點(diǎn)：第一，物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人。物業(yè)管理公司是按合法程序建立，從事物業(yè)管理活動(dòng)，為業(yè)主和租戶提供綜合服務(wù)和管理的獨(dú)立核算、口負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理公司作為企業(yè)的主耍標(biāo)志是：擁有一肚的資金和設(shè)備，具有法人地位，能夠獨(dú)立完成物業(yè)的管理與服務(wù)工作，口主經(jīng)營(yíng)，獨(dú)立核算，以口己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事

2、責(zé)任等。因此,物業(yè)管理公司除了本行業(yè)口身的專業(yè)特色以外，在市場(chǎng)地位、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作、法律地位等方面和其他金業(yè)一樣，都耍遵循企業(yè)法人講究質(zhì)量、信譽(yù)、效益等市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)法則。所以說，物業(yè)管理公司是一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)組織，它在物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中具有獨(dú)立性和口主權(quán)。笫二，物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理公司的主要職能是通過對(duì)物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù)，為業(yè)主和租戶創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理公司作為非生產(chǎn)性企業(yè)，主要是通過対物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生以及直接為業(yè)主和租戶提供服務(wù)來達(dá)到口己的工作目標(biāo)。因此，從本質(zhì)上說，物業(yè)管理公司的“產(chǎn)品”只有一

3、個(gè),那就是服務(wù)。物業(yè)管理公司的服務(wù)是有償?shù)?，是帶有?jīng)營(yíng)性的，是屬于企業(yè)性的經(jīng)濟(jì)行為。第三，物業(yè)管理公司在某種程度上承擔(dān)著某些行政管理的特殊職能，因此它是現(xiàn)階段城市現(xiàn)代化建設(shè)的重要組成部分。由于中國(guó)城市建設(shè)管理體制正處于改革發(fā)展中，某些管理的職能和職權(quán)并沒有完全轉(zhuǎn)軌和明確，所以物業(yè)管理公司在向業(yè)主和租戶提供服務(wù)的同時(shí)，也承擔(dān)了部分政府冇關(guān)部門對(duì)城市管理的職能，例如大廈的質(zhì)量女全、住宅小區(qū)內(nèi)的市政設(shè)就等等。、物業(yè)管理公司的類型物業(yè)管理公司按不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)，可分為不同的類型。（一）按存在形式劃分物業(yè)管理公司按存在形式劃分,有獨(dú)立的物業(yè)管理公司和附屈于龍地產(chǎn)開

4、發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理公司兩類。這兩類公司Id前都比較普遍。詢者的獨(dú)立性和專業(yè)化程度-?般都比較高；而后者的發(fā)展程度則明顯參差不齊，有的只是管理上屬公司開發(fā)的特立項(xiàng)目，有的已發(fā)展成獨(dú)立化、專業(yè)化和社會(huì)化的物業(yè)管理企業(yè)。（二）按服務(wù)范圍劃分物業(yè)管理公司按服務(wù)范圍劃分，冇綜合性物業(yè)管理公司和專門性物業(yè)管理公司兩類。前者提供全方位、綜合性的管理與服務(wù)，包括對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、維修與養(yǎng)護(hù)以及為住戶提供各種服務(wù)；后者就物業(yè)管理的某i部分內(nèi)容實(shí)行專業(yè)化管理，如專門的裝修公司、維修公司、清洗公司、保安公司等等。（三）按企業(yè)所冇制性質(zhì)劃分物業(yè)管理公司按企業(yè)所有制性質(zhì)劃分，可

5、分為全民所有的物業(yè)管理公司以及集團(tuán)所有、外商獨(dú)資、合資或股份制性質(zhì)、私營(yíng)性質(zhì)的物業(yè)管理公司。II前，全民所冇和集體所冇的物業(yè)管理公司占人部分，私營(yíng)性質(zhì)的正在崛起。我國(guó)香港等地的物業(yè)管理公司右比較豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，并看好大陸的物業(yè)管理市場(chǎng)，是一支不可忽視的力量。（卩U）按管理層次劃分物業(yè)管理公司按管理層次，可分為單層物業(yè)管理公司、雙層物業(yè)管理公司和多層物業(yè)管理公司。單層物業(yè)管理公司純粹由管理人員組成，人員精干，不帶作業(yè)工人，而是通過承包方式把具體的作業(yè)任務(wù)交給專門性的物業(yè)管理公司或其他作業(yè)隊(duì)伍;雙層物業(yè)管理公司包括行政管理層和作業(yè)層，作業(yè)層實(shí)施具體的業(yè)務(wù)管

6、理，比如房屋維修、清潔、裝修、服務(wù)性活動(dòng)等；多層物業(yè)管理公司一般規(guī)模校大，管理范圍較廣，或者有口C的分公司，或者有白匕下屬的專門作業(yè)公司，如清洗公司、園林公司等等。隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入發(fā)展，物業(yè)管理公司將進(jìn)一步朝著集約化、集團(tuán)化和國(guó)際化的方向發(fā)展，這樣不僅可以創(chuàng)造規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，而fl對(duì)于節(jié)約管理成本、實(shí)酒品牌竹理，以及促進(jìn)物業(yè)管理公司的規(guī)范化和社會(huì)化發(fā)展，都是十分有益的。三、物業(yè)管理公司與產(chǎn)權(quán)人、使用人的關(guān)系物業(yè)管理公司受產(chǎn)權(quán)人和使用人的委托，對(duì)其物業(yè)實(shí)施管理與維修，對(duì)產(chǎn)權(quán)人和使用人提供各種服務(wù)。物業(yè)管理公司與產(chǎn)權(quán)人、使用人的關(guān)系是委托與受托、服務(wù)與

7、被服務(wù)的關(guān)系。（一）產(chǎn)權(quán)人打使用人的構(gòu)成產(chǎn)權(quán)人（業(yè)主）和使用人（用戶）的構(gòu)成比較復(fù)雜，從總體上來說，大致可分兩類：一是法人團(tuán)體，二是私人用戶。1.法人團(tuán)體法人團(tuán)體可分為企業(yè)、事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體等。法人團(tuán)體作為物業(yè)的業(yè)主，是指物業(yè)的所有者不是口然人即個(gè)人，而是企事業(yè)單位或社團(tuán)組織。企業(yè)包括各種性質(zhì)和各種行業(yè)的公司企業(yè)，事業(yè)單-位和社會(huì)團(tuán)體包括政府機(jī)關(guān)、各種協(xié)會(huì)等等。凡是以法人團(tuán)體乳義購(gòu)買或租賃物業(yè)者，該法人團(tuán)體便構(gòu)成了該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人或使用人。2.私人用戶住宅、寫字樓、公共商業(yè)房產(chǎn)等物業(yè)，其產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)有相當(dāng)一部分屬個(gè)人所有，特別是住宅，私人業(yè)主和私人用戶

8、占絕人部分。私人用戶的構(gòu)成也是比較復(fù)雜的，就戶籍而言,有當(dāng)?shù)厝?、外地人和外?guó)人；就身份而言，有