物業(yè)管理公司概述.doc

《物業(yè)管理公司概述.doc》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。

1、第一章　物業(yè)治理公司概述第一節(jié)　物業(yè)治理公司概述　　一、物業(yè)治理公司的性質(zhì)　　物業(yè)治理公司的性質(zhì)是由物業(yè)治理的性質(zhì)決定的。物業(yè)治理具有服務(wù)性，因而物業(yè)治理公司也具有服務(wù)性。物業(yè)治理公司不生產(chǎn)產(chǎn)品，而是提供服務(wù)，享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。物業(yè)治理公司的性質(zhì)具有以下特點(diǎn)：　　第一，物業(yè)治理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人。物業(yè)治理公司是按合法程序建立，從事物業(yè)治理活動(dòng)，為業(yè)主和租戶提供綜合服務(wù)和治理的獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)治理公司作為企業(yè)的要緊標(biāo)志是：擁有一定的資金和設(shè)備，具有法人地位，能夠獨(dú)立完成物業(yè)

2、的治理與服務(wù)工作，自主經(jīng)營(yíng)，獨(dú)立核算，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任等。因此，物業(yè)治理公司除了本行業(yè)自身的專業(yè)特色以外，在市場(chǎng)地位、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作、法律地位等方面和其他企業(yè)一樣，都要遵循企業(yè)法人講究質(zhì)量、信譽(yù)、效益等市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)法則。因此講，物業(yè)治理公司是一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)組織，它在物業(yè)治理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中具有獨(dú)立性和自主權(quán)。　　第二，物業(yè)治理公司屬于服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)治理公司的要緊職能是通過(guò)對(duì)物業(yè)的治理和提供的多種服務(wù)，為業(yè)主和租戶制造一個(gè)舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環(huán)境。物業(yè)治理公司作為非生產(chǎn)性企業(yè)，

3、要緊是通過(guò)對(duì)物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生以及直接為業(yè)主和租戶提供服務(wù)來(lái)達(dá)到自己的工作目標(biāo)。因此，從本質(zhì)上講，物業(yè)治理公司的“產(chǎn)品”只有一個(gè)，那確實(shí)是服務(wù)。物業(yè)治理公司的服務(wù)是有償?shù)?，是帶有?jīng)營(yíng)性的，是屬于企業(yè)性的經(jīng)濟(jì)行為。172/172　　第三，物業(yè)治理公司在某種程度上承擔(dān)著某些行政治理的專門(mén)職能，因此它是現(xiàn)時(shí)期都市現(xiàn)代化建設(shè)的重要組成部分。由于中國(guó)都市建設(shè)治理體制正處于改革進(jìn)展中，某些治理的職能和職權(quán)并沒(méi)有完全轉(zhuǎn)軌和明確，因此物業(yè)治理公司在向業(yè)主和租戶提供服務(wù)的同時(shí)，也承擔(dān)了部分政府有關(guān)部門(mén)對(duì)都市治

4、理的職能，例如大廈的質(zhì)量安全、住宅小區(qū)內(nèi)的市政設(shè)施等等?！　《⑽飿I(yè)治理公司的類(lèi)型　　物業(yè)治理公司按不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)，可分為不同的類(lèi)型?！　?一)按存在形式劃分　　物業(yè)治理公司按存在形式劃分，有獨(dú)立的物業(yè)治理公司和附屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的物業(yè)治理公司兩類(lèi)。這兩類(lèi)公司目前都比較普遍。前者的獨(dú)立性和專業(yè)化程度一般都比較高；而后者的進(jìn)展程度則明顯參差不齊，有的只是治理上屬公司開(kāi)發(fā)的特定項(xiàng)目，有的已進(jìn)展成獨(dú)立化、專業(yè)化和社會(huì)化的物業(yè)治理企業(yè)。　　(二)按服務(wù)范圍劃分　　物業(yè)治理公司按服務(wù)范圍劃分，有綜合性物業(yè)

5、治理公司和專門(mén)性物業(yè)治理公司兩類(lèi)。前者提供全方位、綜合性的治理與服務(wù)，包括對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍治理、維修與養(yǎng)護(hù)以及為住戶提供各種服務(wù)；后者就物業(yè)治理的某一部分內(nèi)容實(shí)行專業(yè)化治理，如專門(mén)的裝修公司、維修公司、清洗公司、保安公司等等?！　?三)按企業(yè)所有制性質(zhì)劃分172/172　　物業(yè)治理公司按企業(yè)所有制性質(zhì)劃分，可分為全民所有的物業(yè)治理公司以及集團(tuán)所有、外商獨(dú)資、合資或股份制性質(zhì)、私營(yíng)性質(zhì)的物業(yè)治理公司。目前，全民所有和集體所有的物業(yè)治理公司占大部分，私營(yíng)性質(zhì)的正在崛起。我國(guó)香港等地的物業(yè)治理公司有比較豐

6、富的治理經(jīng)驗(yàn)，并看好大陸的物業(yè)治理市場(chǎng)，是一支不可忽視的力量?！　?四)按治理層次劃分　　物業(yè)治理公司按治理層次，可分為單層物業(yè)治理公司、雙層物業(yè)治理公司和多層物業(yè)治理公司。單層物業(yè)治理公司純粹由治理人員組成，人員精干，不帶作業(yè)工人，而是通過(guò)承包方式把具體的作業(yè)任務(wù)交給專門(mén)性的物業(yè)治理公司或其他作業(yè)隊(duì)伍；雙層物業(yè)治理公司包括行政治理層和作業(yè)層，作業(yè)層實(shí)施具體的業(yè)務(wù)治理，比如房屋維修、清潔、裝修、服務(wù)性活動(dòng)等；多層物業(yè)治理公司一般規(guī)模較大，治理范圍較廣，或者有自己的分公司，或者有自己下屬的專門(mén)作業(yè)公

7、司，如清洗公司、園林公司等等。　　隨著物業(yè)治理行業(yè)的深入進(jìn)展，物業(yè)治理公司將進(jìn)一步朝著集約化、集團(tuán)化和國(guó)際化的方向進(jìn)展，如此不僅能夠制造規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，而且關(guān)于節(jié)約治理成本、實(shí)施品牌治理，以及促進(jìn)物業(yè)治理公司的規(guī)范化和社會(huì)化進(jìn)展，差不多上十分有益的?！　∪⑽飿I(yè)治理公司與產(chǎn)權(quán)人、使用人的關(guān)系　　物業(yè)治理公司受產(chǎn)權(quán)人和使用人的托付，對(duì)其物業(yè)實(shí)施治理與維修，對(duì)產(chǎn)權(quán)人和使用人提供各種服務(wù)。物業(yè)治理公司與產(chǎn)權(quán)人、使用人的關(guān)系是托付與受托、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系?！　?一)產(chǎn)權(quán)人與使用人的構(gòu)成　　產(chǎn)權(quán)人(業(yè)主)和

8、使用人(用戶)的構(gòu)成比較復(fù)雜，從總體上來(lái)講，大致可分兩類(lèi)：一是法人團(tuán)體，二是私人用戶?！　?.法人團(tuán)體172/172　　法人團(tuán)體可分為企業(yè)、事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體等。法人團(tuán)體作為物業(yè)的業(yè)主，是指物業(yè)的所有者不是自然人即個(gè)人，而是企事業(yè)單位或社團(tuán)組織。企業(yè)包括各種性質(zhì)和各種行業(yè)的公司企業(yè)，事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體包括政府機(jī)關(guān)、各種協(xié)會(huì)等等。凡是以法人團(tuán)體名義購(gòu)買(mǎi)或租賃物業(yè)者，該法人團(tuán)體便構(gòu)成了該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人或使用人?！　?.私人用戶　　住宅、寫(xiě)字樓、公共商業(yè)房產(chǎn)等物業(yè)，其產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)有相當(dāng)一部