物業(yè)管理公司概述.doc

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1、第一章　物業(yè)治理公司概述第一節(jié)　物業(yè)治理公司概述　　一、物業(yè)治理公司的性質(zhì)　　物業(yè)治理公司的性質(zhì)是由物業(yè)治理的性質(zhì)決定的。物業(yè)治理具有服務性，因而物業(yè)治理公司也具有服務性。物業(yè)治理公司不生產(chǎn)產(chǎn)品，而是提供服務，享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。物業(yè)治理公司的性質(zhì)具有以下特點：　　第一，物業(yè)治理公司是獨立的企業(yè)法人。物業(yè)治理公司是按合法程序建立，從事物業(yè)治理活動，為業(yè)主和租戶提供綜合服務和治理的獨立核算、自負盈虧的經(jīng)濟實體。物業(yè)治理公司作為企業(yè)的要緊標志是：擁有一定的資金和設備，具有法人地位，能夠獨立完成物業(yè)

2、的治理與服務工作，自主經(jīng)營，獨立核算，以自己的名義享有民事權利，承擔民事責任等。因此，物業(yè)治理公司除了本行業(yè)自身的專業(yè)特色以外，在市場地位、經(jīng)營運作、法律地位等方面和其他企業(yè)一樣，都要遵循企業(yè)法人講究質(zhì)量、信譽、效益等市場競爭法則。因此講，物業(yè)治理公司是一個獨立的企業(yè)組織，它在物業(yè)治理經(jīng)營活動中具有獨立性和自主權?！　〉诙?，物業(yè)治理公司屬于服務性企業(yè)。物業(yè)治理公司的要緊職能是通過對物業(yè)的治理和提供的多種服務，為業(yè)主和租戶制造一個舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環(huán)境。物業(yè)治理公司作為非生產(chǎn)性企業(yè)，

3、要緊是通過對物業(yè)的維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生以及直接為業(yè)主和租戶提供服務來達到自己的工作目標。因此，從本質(zhì)上講，物業(yè)治理公司的“產(chǎn)品”只有一個，那確實是服務。物業(yè)治理公司的服務是有償?shù)?，是帶有?jīng)營性的，是屬于企業(yè)性的經(jīng)濟行為。172/172　　第三，物業(yè)治理公司在某種程度上承擔著某些行政治理的專門職能，因此它是現(xiàn)時期都市現(xiàn)代化建設的重要組成部分。由于中國都市建設治理體制正處于改革進展中，某些治理的職能和職權并沒有完全轉(zhuǎn)軌和明確，因此物業(yè)治理公司在向業(yè)主和租戶提供服務的同時，也承擔了部分政府有關部門對都市治

4、理的職能，例如大廈的質(zhì)量安全、住宅小區(qū)內(nèi)的市政設施等等?！　《⑽飿I(yè)治理公司的類型　　物業(yè)治理公司按不同的劃分標準，可分為不同的類型?！　?一)按存在形式劃分　　物業(yè)治理公司按存在形式劃分，有獨立的物業(yè)治理公司和附屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)治理公司兩類。這兩類公司目前都比較普遍。前者的獨立性和專業(yè)化程度一般都比較高；而后者的進展程度則明顯參差不齊，有的只是治理上屬公司開發(fā)的特定項目，有的已進展成獨立化、專業(yè)化和社會化的物業(yè)治理企業(yè)。　　(二)按服務范圍劃分　　物業(yè)治理公司按服務范圍劃分，有綜合性物業(yè)

5、治理公司和專門性物業(yè)治理公司兩類。前者提供全方位、綜合性的治理與服務，包括對物業(yè)產(chǎn)權產(chǎn)籍治理、維修與養(yǎng)護以及為住戶提供各種服務；后者就物業(yè)治理的某一部分內(nèi)容實行專業(yè)化治理，如專門的裝修公司、維修公司、清洗公司、保安公司等等?！　?三)按企業(yè)所有制性質(zhì)劃分172/172　　物業(yè)治理公司按企業(yè)所有制性質(zhì)劃分，可分為全民所有的物業(yè)治理公司以及集團所有、外商獨資、合資或股份制性質(zhì)、私營性質(zhì)的物業(yè)治理公司。目前，全民所有和集體所有的物業(yè)治理公司占大部分，私營性質(zhì)的正在崛起。我國香港等地的物業(yè)治理公司有比較豐

6、富的治理經(jīng)驗，并看好大陸的物業(yè)治理市場，是一支不可忽視的力量?！　?四)按治理層次劃分　　物業(yè)治理公司按治理層次，可分為單層物業(yè)治理公司、雙層物業(yè)治理公司和多層物業(yè)治理公司。單層物業(yè)治理公司純粹由治理人員組成，人員精干，不帶作業(yè)工人，而是通過承包方式把具體的作業(yè)任務交給專門性的物業(yè)治理公司或其他作業(yè)隊伍；雙層物業(yè)治理公司包括行政治理層和作業(yè)層，作業(yè)層實施具體的業(yè)務治理，比如房屋維修、清潔、裝修、服務性活動等；多層物業(yè)治理公司一般規(guī)模較大，治理范圍較廣，或者有自己的分公司，或者有自己下屬的專門作業(yè)公

7、司，如清洗公司、園林公司等等?！　‰S著物業(yè)治理行業(yè)的深入進展，物業(yè)治理公司將進一步朝著集約化、集團化和國際化的方向進展，如此不僅能夠制造規(guī)模經(jīng)濟效益，而且關于節(jié)約治理成本、實施品牌治理，以及促進物業(yè)治理公司的規(guī)范化和社會化進展，差不多上十分有益的?！　∪?、物業(yè)治理公司與產(chǎn)權人、使用人的關系　　物業(yè)治理公司受產(chǎn)權人和使用人的托付，對其物業(yè)實施治理與維修，對產(chǎn)權人和使用人提供各種服務。物業(yè)治理公司與產(chǎn)權人、使用人的關系是托付與受托、服務與被服務的關系。　　(一)產(chǎn)權人與使用人的構成　　產(chǎn)權人(業(yè)主)和

8、使用人(用戶)的構成比較復雜，從總體上來講，大致可分兩類：一是法人團體，二是私人用戶?！　?.法人團體172/172　　法人團體可分為企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體等。法人團體作為物業(yè)的業(yè)主，是指物業(yè)的所有者不是自然人即個人，而是企事業(yè)單位或社團組織。企業(yè)包括各種性質(zhì)和各種行業(yè)的公司企業(yè)，事業(yè)單位和社會團體包括政府機關、各種協(xié)會等等。凡是以法人團體名義購買或租賃物業(yè)者，該法人團體便構成了該物業(yè)的產(chǎn)權人或使用人?！　?.私人用戶　　住宅、寫字樓、公共商業(yè)房產(chǎn)等物業(yè)，其產(chǎn)權或使用權有相當一部