物業(yè)管理--物業(yè)管理概述

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1、物業(yè)管理概述第一部分一、基本要求：掌握《條例》對物業(yè)管理定位，《條例》的指導(dǎo)思想以及確立的基本法律關(guān)系。二、熟悉物業(yè)管理的基木特征，物業(yè)管理在社會中的地位和作用，《條例》確立的基木制度,《條例》涉及的主要問題。三、了解物業(yè)管理的牛產(chǎn)和發(fā)展，我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革。第二部分一、學(xué)習(xí)要點(diǎn)：1）條例對物業(yè)管理的定位：《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理金業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)牛和秩序的活動。2）物業(yè)管理特征：社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特征。3）物

2、業(yè)管理的市場化特征：市場化是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)。在市場經(jīng)濟(jì)條件卜?，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務(wù)，方式是等價(jià)冇償，業(yè)主通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)來具體實(shí)施。物業(yè)管理金業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)，業(yè)主和使用人購買并消費(fèi)這種服務(wù)。業(yè)主有權(quán)選著物業(yè)管理單位，物業(yè)管理單位必須靠自己良好的經(jīng)營和服務(wù)才能占領(lǐng)這個(gè)市場。這種通過市場競爭機(jī)制和商品經(jīng)營的方式所實(shí)現(xiàn)的商業(yè)化行為就是市場化，雙向選擇和等價(jià)有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。4）市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件：一是強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場活動中的自主權(quán)。業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有從分的白主選擇權(quán)，而這種選擇權(quán)必須依法

3、得到保護(hù)。二是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動必須納入市場秩序。物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么，業(yè)主如何承擔(dān)服務(wù)費(fèi)川，以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相互Z間所承擔(dān)的違約責(zé)任，都必須在物業(yè)服務(wù)合同屮作出明確約定。5）我國物業(yè)管理的產(chǎn)牛和發(fā)展：我國物業(yè)管理的產(chǎn)牛是隨著住房商站化的深入開展，如何管理好新建住宅小區(qū)和各類商品房屋，即使廣人群眾的迫切要求，也是在新形勢下擺在房地產(chǎn)主管部門面前的緊迫任務(wù)。1981年3月10U,深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司一深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立，標(biāo)志著我國物業(yè)管理的產(chǎn)生。我國物業(yè)管理的發(fā)展：1993年，深圳市人人頒發(fā)了笫一部物業(yè)管理地方法規(guī)-《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住

4、宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l列》，以地方立法的方式對物業(yè)管理進(jìn)行制度規(guī)范。1994年，建設(shè)部頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確要求“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理。1999年，建設(shè)部在深圳召開了全國第三次物-業(yè)管理工作會議，推廣深圳物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度和經(jīng)驗(yàn)。2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立，對堅(jiān)強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用。2002年，建設(shè)部建立全國物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有力促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)的成誠信建設(shè)，推動物業(yè)管理?企業(yè)規(guī)范運(yùn)作。2003年，屮國物業(yè)管理?xiàng)l例出臺，使我國物業(yè)管理真正開始走上法制化。規(guī)范化的新階段。6）我國改革

5、開放前城鎮(zhèn)住房制度的主耍特征：一是住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包。二是住房分配采収實(shí)物分配。三是住房消費(fèi)采収福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。7）物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)中的地位和作用：一是冇利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、二是冇利于提高人民群眾的居住質(zhì)最、三是有利于增加就業(yè)、四是有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定。五是有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。8）我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革：我國物業(yè)管理制度是由國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同紐成的，下面主要對全國性的法規(guī)政策進(jìn)行簡要介紹。1）城市新建住宅小區(qū)管理辦法：于1994年3刀23口頒布了《城市新建住宅小區(qū)竹理辦法》確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體系，指明了我國房屋管理

6、體制改革的前進(jìn)方向。《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是我國笫一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的棊石你，對我國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn)生了重人影響。2）物業(yè)管理服務(wù)考聘標(biāo)準(zhǔn)：1、《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》為貫徹建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平，推動社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理進(jìn)程，建設(shè)部于1995年印發(fā)了《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及考評驗(yàn)收工作的通知。2、《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》是1997年建設(shè)部印發(fā)的。3、2005年5月建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗(yàn)證工作

7、的通知。3）物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度：1996年建設(shè)部人事教育勞動司與房地產(chǎn)司聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理，管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知》。4）《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》：為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)收費(fèi)行為,保護(hù)消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益，1996年，國家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》。5）《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》：為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理行為，有利于企業(yè)公平競爭，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算