20141221_金茂梅溪湖大平層營銷策略

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1、方興地產(chǎn)長沙·金茂梅溪湖大平層營銷策略方案目錄2一、項目背景二、市場背景三、長沙豪宅客戶研究四、大平層營銷策略五、推售策略一項目背景一.項目情況余貨情況：188平和215平大平層貨值占比最高，合計高達57%，大平層熱銷是完成項目任務的重要保障。戶型92-98平117平122平125平188平215平合計集中樓棟20#03、04房；21#03、04房；30#03、04房；31#03、04房；32#03、04房14#01、02房；32#01、02房30#01、02房；31#01、02房22#02房；24#02房24#01、03房；28#03房；29#01、

2、03房25-26#二期套數(shù)28146938315766726面積2735754381149510161295071399097948均價760078268300730011200158009919貨值20792425595417418330482210497158貨值占比21%4%10%8%34%23%100%二市場背景2、市場背景1、項目大平層競爭分布：2015年大平層面臨來之梅溪湖區(qū)域內(nèi)和市場同質項目兩個層面競爭。梅溪湖區(qū)域內(nèi)競爭項目：選取2014年和本項目會形成產(chǎn)品、價格競爭壓力的中海梅溪湖壹號、云頂梅溪湖、中建梅溪湖中心、金茂廣場、達美溪湖灣、

3、晟通牡丹閣、梅溪香山山、振業(yè)城、達美美立方；市場同質項目：選取市場上和本項目存在價格和產(chǎn)品競爭的北辰定江洋、中建江山壹號、保利國際廣場、龍湖湘風原著、運達中央廣場、萬科紫臺。梅溪湖壹號本項目佳兆業(yè)云頂梅溪湖達美美立方金茂廣場晟通牡丹舸長房梅溪香山振業(yè)城中建梅溪湖中心達美溪湖灣北辰定江洋中建江山壹號萬科紫臺保利國際廣場龍湖湘風原著運達中央廣場在售項目潛在項目別墅、洋房項目2.競品供應：大平層競爭項目2015年供應供應井噴：大平層供應1512套；洋房、別墅供應266套。產(chǎn)品項目名稱產(chǎn)品面積段（平）均價（元/平）推售套數(shù)（套）合計大平層金茂梅溪湖188115

4、00左右157151221514800-1600066云頂梅溪湖1801000080220-2411100091中海梅溪湖壹號1799000-950060220-240預計10000以上60中建梅溪湖中心18811000左右1002601500072金茂廣場197--300211--200達美溪湖灣160-180預計1000086晟通牡丹舸180、260、280預計11000-12000120梅溪香山160-180預計9000-10000120洋房、別墅云頂梅溪湖洋房164-251預計8000-1000060266中海梅溪湖壹號210-320預計850

5、0-1100050振業(yè)城洋房1798000-850018別墅200-35011000-1200058達美美立方疊墅1100020達美溪湖灣別墅預計2000040晟通牡丹舸240別墅預計18000202015年區(qū)域競爭項目情況2、市場背景3、區(qū)域內(nèi)競品優(yōu)劣勢對比：本項目大平層產(chǎn)品占據(jù)較好景觀資源，但產(chǎn)品無明顯競爭優(yōu)勢，且無良好展示面。項目名稱產(chǎn)品特點景觀資源展示面本案215精裝修、地源熱泵系統(tǒng)等；188亮點相對較少一線臨湖；臨二期中心園林188無樣板間展示、無包裝看房通道云頂梅溪湖大平層：全鋁模、電梯配備五方對講系統(tǒng)；空間尺度使用率高洋房靠山、188-2

6、40一線臨湖各面積段均有樣板間，其中220的實景樣板間；188㎡戶型臨湖樣板間洋房：全鋁模洋房臨桃花嶺188㎡戶型臨湖樣板間中海梅溪湖壹號空間尺度開闊，空間使用率高大部分大平層被別墅隔斷觀湖188㎡實景樣板間金茂廣場南向雙陽臺+西陽臺，2梯2戶，雙層入戶大堂，五星級精裝標準，同時配備旋轉樓梯與電梯,精裝修有中央空調系統(tǒng)臨湖實景樣板間中建梅溪湖中心戶戶帶泳池，帶復室閣樓，3梯2戶，帶保姆電梯，刷卡到層；雙大堂臨湖、中心園林實景樣板間、會所、游泳池等振業(yè)城洋房、別墅贈送面大，帶50-100㎡私人花園龍王港實景樣板間晟通牡丹舸地源熱泵、遠大新風，長沙首家全方

7、位物業(yè)服務體系：荷蘭管家服務臨湖即將打造實景樣板間達美溪湖灣贈送面積大，50-100㎡私人花園臨湖即將打造實景樣板間達美美立方贈送面積達35%以上龍王港實景樣板間本案優(yōu)劣勢本案產(chǎn)品無明顯優(yōu)勢本案享有一線臨湖資源，占據(jù)項目最佳園林本案無良好的展示面2、市場背景4、競品優(yōu)劣勢對比：本項目大平層產(chǎn)品占據(jù)較好景觀資源，但產(chǎn)品上無明顯競爭優(yōu)勢，且無良好展示面。項目名稱產(chǎn)品特點景觀資源展示面本案215精裝修、地源熱泵系統(tǒng)等；188亮點相對較少一線臨湖；臨二期中心園林188無樣板間展示、無包裝看房通道北辰定江洋外立面全玻璃幕墻；戶型通風、采光、最廣闊的江景視野；戴德

8、梁行的物業(yè)管理一線臨江臨江實景樣板間中建江山壹號私人游泳池急及高爾夫球場、戴德梁行五星服務、中