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1、一場偉大的航行萬科·城市之光首開復盤報告合富項目組20150703如果這是一場偉大的航行人們總畏懼于所不知，對于無人走過的前路心懷忐忑，然而本性中對于未知的渴求推動者一批又一批的冒險者前赴后繼，成為這一壯闊的景象的先驅者，歷經(jīng)暴風，巨浪，當最終到達彼岸，在此刻或許我們可以為自己送上些許榮光…..開盤現(xiàn)場：到訪約435組，約1000人；開盤認購總套數(shù)：401套；解籌率：75.1%；到訪認購率：92.2%；單套均總價150萬，首開套數(shù)400+，銷售總額破6億萬科集團第1個合伙人項目合肥首個5聯(lián)代項目一環(huán)地王單項目涵蓋別墅、洋房、高層、商業(yè)、
2、寫字樓….必然有著前所未有歷程前所未有因為有著前所未有的開始前所未有的結果。。。。。。。。一、前所未有的團隊陣容；萬科+合富+世聯(lián)+思源+同策前所未有的陣容組合意味著前所未有的資源整合二、前所未有的營銷理念在極致的費效控制背后，體現(xiàn)了萬科對于未來營銷方向的探索與思考：產品打造：萬科的產品永遠不只是房子，萬科銷售的是以房子為核心的生活方式；推廣：基于萬科品牌的強大口碑，項目推廣更多的是項目形象與價值的傳遞，僅求廣而告之；活動：萬科注重的是每一次與客戶接觸的機會，所有的活動都力求讓人們感受到萬科對于房子與生活的理解；現(xiàn)場陣地展示：售樓部與示
3、范區(qū)，品牌、項目、產品所有價值點的具體體現(xiàn)與集中轟炸；至于客戶如何導入，請交給——渠道；側重程度：三、前所未有的品牌力量2008年萬科金色名郡2010年萬科金域華府2011年濱湖萬科城2012年萬科藍山2013年萬科森林公園2015年——萬科城市之光七年六城，萬科已經(jīng)成為一種力量，代表了新合肥人對品質生活的追求。區(qū)域統(tǒng)治聯(lián)動：城市之光+森林公園產品——互相補缺，雙盤打造全系產品線；定價——互相支撐，主導四里河板塊的定價權；客戶導入——節(jié)點鋪排交錯，資源互換，最大化客戶資源利用；城市品牌影響：一、目標與達成四、創(chuàng)新與思考二、操盤與蓄客三、
4、階段性總結一、目標與達成1.推售與目標梳理2.難點分析3.目標實現(xiàn)情況目標梳理——首期貨量盤點代建公園部分商辦區(qū)商辦區(qū)商辦區(qū)高層區(qū)高層區(qū)高層區(qū)洋房區(qū)別墅區(qū)別墅區(qū)1#3#8#首開高層C地塊B地塊A地塊首開別墅推售時間物業(yè)樓棟套數(shù)貨值6月27日高層C-1#108約7億C-2#132C-3#132C-8#108合計480物業(yè)戶型套數(shù)占比高層110邊戶12025%110中戶24050%1255411%1406614%合計——480100%首開貨值盤點：C地塊4棟高層共計480套房源，貨值約7億，其中高層主力戶型為110平中戶，占比50%。2#目
5、標梳理——首期目標梳理認購380套認籌600套升驗800組（3.10-4.18，共38天日均47組）來訪1000組升驗轉籌400組新訪轉籌200組初驗轉升驗300組新訪轉初驗30%認籌轉認購比約63%升驗轉認籌50%新訪轉升驗500組初驗545組來訪1817組初驗轉升驗55%新訪轉升驗25%來訪2000組（4.18-5.16，共28天日均71組）新訪轉認籌20%（5.16-6.6，共20天日均50組）項目總來訪：1817組+2000組+1000組=4817組來訪成交比約為13:1銷售目標：380套認籌：600組（解籌率63%）銷售率：約
6、80%銷售金額：約5.6億迎難而上——區(qū)域競爭激烈難點闡述：萬科森林公園成最大“競品”同片區(qū)萬科森林公園項目經(jīng)過2年的積淀，擁有較高的知名度和客戶認可度，區(qū)域地位不可動搖，如何使萬科城市之光項目以高于森林公園均價2000元/㎡的價格贏得客戶認可成為難題。難點分析——區(qū)隔森林公園萬科森林公園4月25日推出：睿庭3#、5#、6#、7#、8#樓共計716套房源；前期蓄客期認籌約1060組；開盤現(xiàn)場到達客戶約2000人，銷售706套，基本售罄；開盤后，約有300余組客戶未購得合適房源。迎難而上——競品低價干擾難點闡述：臨時售樓部展示效果有限項目
7、3月15日正式面世，臨時售樓部地址建在森林公園商鋪中，主要上門客戶以森林公園來訪客戶為主，直接對比森林公園項目，且相較于森林公園項目展示面，項目展示明顯偏弱。迎難而上——區(qū)域競爭激烈難點分析——展示區(qū)偏弱萬科城市之光臨時售樓部于3月15日正式開放：正式售樓部5月中下旬正式開放，因此，臨時售樓部需承擔約2個月的蓄客工作；臨時售樓部展示條件有限，無法支撐項目價值和高端屬性，來訪客戶對比森林公園，如何有效區(qū)隔，并且有效利用來訪客戶成為難題。2021/8/15迎難而上——項目展示弱難點闡述：突破森林公園價格標桿萬科森林公園項目在區(qū)域內價格標桿地
8、位已形成，項目距離森林公園僅3站路，如何拔升客戶心理預期，奠定項目首開均價成為關鍵。迎難而上——競品低價干擾迎難而上——區(qū)域競爭激烈難點分析——客戶心理價格2013年6月首開，備案均價8800元/平，201
