置業(yè)顧問商業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn).ppt

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1、職業(yè)顧問商業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)第一部分商鋪基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)商鋪是經(jīng)營(yíng)者為顧客提供商品交易、服務(wù)及/或感受體驗(yàn)的場(chǎng)所。和過去商鋪的定義相比有相同的地方，即商鋪首先是商品交易的場(chǎng)所；區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務(wù)功能和感受體驗(yàn)的功能。一、商鋪的概念二、商鋪的分類1、按照開發(fā)形式進(jìn)行分類商業(yè)街商鋪；市場(chǎng)類商鋪；社區(qū)商鋪；住宅底層商鋪；百貨商場(chǎng)及購(gòu)物中心商鋪；商務(wù)樓、寫字樓商鋪；交通設(shè)施商鋪；以上是按照商鋪的開發(fā)形式對(duì)商鋪進(jìn)行的劃分。該種分類方式便于投資者對(duì)商鋪項(xiàng)目的類型從開發(fā)形式的角度進(jìn)行理解，便于對(duì)不同開發(fā)形式的商鋪建立基于開

2、發(fā)觀念的理解。2、按照投資價(jià)值分類都市型"商鋪--績(jī)優(yōu)股；社區(qū)型"商鋪--潛力股；便利型"商鋪--冷門小盤股；專業(yè)街市商鋪--高科技股；其他商鋪-“一般股票”從上述分析可以看出，商鋪的價(jià)值隨著所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境的優(yōu)化，其價(jià)值會(huì)得到極大地提升，可以從”一般股票”轉(zhuǎn)變成”績(jī)優(yōu)股”。只是依賴于開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)確的開發(fā)判斷，另外也需要時(shí)間。有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價(jià)值提升，賺取投資收益。按照商鋪的位置形式可以將商鋪分為鋪面房和鋪位。下面就其概念及區(qū)別進(jìn)行介紹。鋪面房，是指臨街有門面，可開設(shè)商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪。鋪位（產(chǎn)權(quán)式），一

3、般只是指大型綜合百貨百貨商場(chǎng)、大賣場(chǎng)、專業(yè)特色街、購(gòu)物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨(dú)立單元或某些獨(dú)立的售貨亭、角等，俗稱店中店。由于物業(yè)本身屬性的不同，必然導(dǎo)致其差異性的存在。3、按照商鋪的位置形式分類4、按用途分類1）零售業(yè)2）餐飲業(yè)3）旅游業(yè)4）體育5）娛樂業(yè)6）服務(wù)業(yè)7）金融業(yè)5、按面積規(guī)格分類小型商鋪：店鋪面積在100平方米以下中型商鋪：店鋪面積在100—1000平方米大型商鋪：店鋪面積在1000平方米以上6、按占有形式分類●自用商鋪：指商鋪產(chǎn)權(quán)人自行使用自己名下的商鋪●租賃商鋪：產(chǎn)權(quán)人將一定時(shí)間內(nèi)的商鋪使用權(quán)與承租人交易，取得或分時(shí)

4、段取得現(xiàn)金收益；對(duì)承租人而言，承租人用現(xiàn)金或分時(shí)段的租金付出取得一定時(shí)間內(nèi)的商鋪使用權(quán)利。●轉(zhuǎn)租商鋪：商鋪?zhàn)罱K使用人并非與商鋪權(quán)利人直接建立租賃關(guān)系，而是通過轉(zhuǎn)租人取得使用商鋪的權(quán)利，商鋪?zhàn)罱K使用人與轉(zhuǎn)租人發(fā)生權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。7、按權(quán)利主體（或按所有制形式）分類國(guó)有商鋪：商鋪權(quán)利的主體資本或主要資本來自于國(guó)家，即國(guó)家擁有的商鋪。集體所有的商鋪：商鋪權(quán)利的主體資本或主要資本來自于集體，即集體擁有的商鋪。私人所有的商鋪：商鋪權(quán)利的主體資本或主要資本來自于私人，即私人擁有的商鋪。經(jīng)濟(jì)成分復(fù)合體所擁有的商鋪：商鋪權(quán)利的主體資本或主要資本來自于各種不

5、同經(jīng)濟(jì)成分組成的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，即多種經(jīng)濟(jì)成分混合體所擁有的商鋪。三、商鋪投資價(jià)值投資是投資人為了獲得預(yù)期的效益，投入一定量的貨幣資金而不斷轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)的全部活動(dòng)。投資的目的在于取得投資回報(bào)。投資的理想狀態(tài)是風(fēng)險(xiǎn)小、收益高，而商鋪(購(gòu)置)投資就是具備了這個(gè)特征。1、商鋪是一種以房地產(chǎn)形式存在的物化資本2、商鋪具有保值和升值的功能3、商鋪具有良好通用性。4、商鋪具有很強(qiáng)的變現(xiàn)能力5、商鋪還具有很強(qiáng)的融資功能四、商鋪投資價(jià)值五、商鋪?zhàn)饨鹗找婧蛢r(jià)值升值收益的影響因素1、商情因子2、客流量3、“可視性”因子4、樓層5、交通條件6、停車條件7、規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)

6、性8、硬件條件9、經(jīng)營(yíng)商品的類型10、隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)11、商鋪初始售價(jià)12、周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)六、商鋪投資特點(diǎn)1、商鋪投資的穩(wěn)定性特點(diǎn)2、商鋪增值的特點(diǎn)3、商鋪投資回報(bào)率較高4、商鋪的投資潛力5、商鋪可出租、可經(jīng)營(yíng)，方式靈活商鋪投資的形式主要分為購(gòu)買和租賃兩種。購(gòu)買和租賃也同時(shí)是其他各種房地產(chǎn)通常的投資形式，有極大的相似性。但仔細(xì)對(duì)商鋪投資研究可以發(fā)現(xiàn)，其中包含很多個(gè)性化的內(nèi)容。七、商鋪投資形式七、商鋪投資形式1、商鋪購(gòu)買：商鋪上市初始交易購(gòu)買2、商鋪?zhàn)赓U：商鋪直接租賃投資項(xiàng)目商鋪?zhàn)≌瑑?chǔ)蓄存款國(guó)債股票保險(xiǎn)穩(wěn)定性強(qiáng)一般很強(qiáng)很強(qiáng)差強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)性小

7、一般無無大小回報(bào)率8-12%3-5%1.98%三年期2.32%五年期2.63%無法預(yù)測(cè)低靈活性出租抵押自營(yíng)轉(zhuǎn)讓出租自用轉(zhuǎn)讓隨意支取出讓抵押轉(zhuǎn)讓抵押買賣隨意升值性高低很低低無法預(yù)測(cè)低七、商鋪投資形式八、商鋪投資方式購(gòu)買商鋪?zhàn)钪苯拥哪康氖谦@取利潤(rùn)，讓投資轉(zhuǎn)化為利潤(rùn)無外乎四種方式：一是自己經(jīng)營(yíng)；二是出租；三是短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)手獲取差價(jià)；四是先經(jīng)營(yíng)，后轉(zhuǎn)手。1、自己經(jīng)營(yíng)相對(duì)于其他三種經(jīng)營(yíng)方式，自己經(jīng)營(yíng)具有更大的靈動(dòng)性，利潤(rùn)的大小也有其不可確定性，風(fēng)險(xiǎn)的加大也是不言而喻的。自己經(jīng)營(yíng)對(duì)于在經(jīng)營(yíng)方面有一技之長(zhǎng)的業(yè)主來說應(yīng)該是個(gè)不錯(cuò)的選擇。不過這里還得重申的一點(diǎn)

8、是機(jī)會(huì)成本，業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)，勞動(dòng)力的付出也是一種不折不扣的成本。2、出租出租易于操作，收入也比較穩(wěn)定，但是獲取的利潤(rùn)也往往被控制在一定的范圍內(nèi)。出租對(duì)于手頭比較寬松，平時(shí)忙于其他工