商業(yè)地產管理運營模式

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1、........................................................................商業(yè)地產管理運營模式一、商業(yè)地產成功的因素及要求1、功能：最一般的功能是作為商品流通的基礎設施，承擔商品的流通展示功能，對人而言就是滿足人們的購物需求。同時商業(yè)地產還可以承載餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務功能等其他功能；2、地段：商業(yè)地產對地段的要求更高。3、客戶：商業(yè)地產的客戶包括經營商戶、商鋪投資者和目標消費者三類人群。商業(yè)地產的客戶群復雜性要遠甚于住宅的。4、資金要求：大型商業(yè)地產項目需要

2、一次性投資建成才能形成濃厚的商業(yè)氣氛，沉淀資金較多，并且大多采用只租不售模式，持有商業(yè)物業(yè)經營必須有長線的充足的資金支持。5、物業(yè)要求：商業(yè)地產而言，對物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細致的要求，任何一點的差池都有可能影響商業(yè)地產項目的生存。6、銷售模式：商業(yè)地產的客戶則包項目多以投資回報率、回報周期為營銷重點,商業(yè)的銷售則形式多樣，一般而言分為四種模式，直接銷售模式、帶租約模式、返租式銷售、整體銷售模式。而且每種銷售模式還可以繼續(xù)細分，復雜程度更高。7、專業(yè)性：商業(yè)地產除了要遵循住宅地產所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外，還要遵循第三種規(guī)范

3、即商業(yè)規(guī)范；商業(yè)專業(yè)性的要求極高；商業(yè)地產的銷售只是經營的開始，還需要招商、開業(yè)和經營管理。8、投資回報形式：銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的資金問題，而經營收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產投資回報的最主要形式。二、商業(yè)地產的價值鏈五方主體（生物鏈）受益來源（價值鏈）影響因素（價值支撐）備注投資者物業(yè)投資回報商業(yè)增值能力/物業(yè)升值能力（增值力）大小業(yè)主開發(fā)商房地產開發(fā)利潤物業(yè)質素/營銷推廣/售價水平（產品力/銷售力）?專業(yè)技術資料..................................................

4、......................營運商租金差價及管理費等商業(yè)規(guī)劃/業(yè)態(tài)業(yè)種/租金水平（招商運營力）管理公司大商家經營者商品差價人流/環(huán)境/商品/服務/價格水平（經營力）小商戶終端消費者商品價值/消費體驗消費觀念/消費行為/購買水平（消費力）?現(xiàn)階段國內商業(yè)地產開發(fā)運作的主流模式：開發(fā)商就是投資者甚至商業(yè)運營方，一個主體雙重甚至三重角色，且物業(yè)大多是分割產權銷售（全部或局部），在此模式下，開發(fā)商也是投資商，排在運營鏈的最前面，而小業(yè)主也是投資者，排在開發(fā)商之后。但未來商業(yè)地產開發(fā)運作更多會依托基金的進入或實現(xiàn)證券化，有獨立的投資主

5、體。三、租售模式模式一：只售不租特點描述：只售不租的模式即是開發(fā)商只銷售、出讓產權，銷售完成之后基本上就不再進行干預，僅由物業(yè)管理部門進行日常的統(tǒng)一維護管理，這是舊有商業(yè)地產開發(fā)普遍采用的經營方式。優(yōu)勢分析：開發(fā)商可以快速回收投資，進而實現(xiàn)短期套現(xiàn)，減輕資金壓力，并且無需承擔后期經營的壓力和風險，同時投資者也具備完全的經營自主權。劣勢分析：由于產權被分割出售后，經營權迅速分散，經營權迅速分散，開發(fā)商無法進行統(tǒng)一的招商和統(tǒng)一的經營管理，導致業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂，呈現(xiàn)一種無序狀態(tài)，導致最終經營不善等后果，商鋪的價值也大大縮水。因此，該模式下客戶對未

6、來的商業(yè)的價值預期容易產生悲觀情緒，不利于銷售的順利進展，最終可能導致整體商業(yè)地產開發(fā)的失敗。匹配項目：只售不租的商業(yè)地產開發(fā)模式，一般局限于商業(yè)的大宗銷售或少量的社區(qū)街鋪，對于大賣場散鋪銷售和大型商業(yè)街銷售，采取只售不租往往引起經營管理失控。專業(yè)技術資料........................................................................模式二：只租不售特點描述：這種模式由開發(fā)商自己進行市場培育，營造商業(yè)氛圍，并承擔經營風險，通過持續(xù)有效的經營管理提升商業(yè)價值。在具體的操作方式上，

7、租賃模式又可分為整體出租、分層或分片出租、零散出租等形式。優(yōu)勢分析：如果經營得好的話，有利于打造項目的品牌價值，提升項目的競爭力，使整個物業(yè)能長期穩(wěn)定地成為一個品牌，開發(fā)商由此享受物業(yè)升值所帶來的持續(xù)穩(wěn)定租金收益。劣勢分析：只租不售的開發(fā)模式對于發(fā)展商的資金實力要求非常高，資金壓力較大，同時面臨經營風險；缺乏商業(yè)經營能力的發(fā)展商采取只租不售模式，往往會遇到兩難的境況：如果將物業(yè)大宗租賃給大商家，雖然經營收益穩(wěn)定，經營風險降低，但是隨著商戰(zhàn)的升級，大商家所支付的租金回報較低；如果采取散租模式，雖然能提高預期的租金收益，但由于自身經營能力弱，往

8、往導致商場經營失敗。匹配項目：目前的商業(yè)地產只租不售的模式更多地體現(xiàn)在購物中心的開發(fā)上，在購物中心遭遇“一賣就死”的黑色定律之后，越來越多的開發(fā)商不得不面臨購物中心運營的現(xiàn)實。模