商業(yè)地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)模式

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1、商業(yè)地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)模式一、商業(yè)地產(chǎn)成功的因素及要求1、功能：最一般的功能是作為商品流通的基礎(chǔ)設(shè)施，承擔(dān)商品的流通展示功能，對(duì)人而言就是滿(mǎn)足人們的購(gòu)物需求。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)還可以承載餐飲功能、娛樂(lè)功能、休閑功能、商務(wù)功能等其他功能；2、地段：商業(yè)地產(chǎn)對(duì)地段的要求更高。3、客戶(hù)：商業(yè)地產(chǎn)的客戶(hù)包括經(jīng)營(yíng)商戶(hù)、商鋪投資者和目標(biāo)消費(fèi)者三類(lèi)人群。商業(yè)地產(chǎn)的客戶(hù)群復(fù)雜性要遠(yuǎn)甚于住宅的。4、資金要求：大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要一次性投資建成才能形成濃厚的商業(yè)氣氛，沉淀資金較多，并且大多采用只租不售模式，持有商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)必須有長(zhǎng)線(xiàn)的充足的資金支持。5、物業(yè)要求：商業(yè)地

2、產(chǎn)而言，對(duì)物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細(xì)致的要求，任何一點(diǎn)的差池都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的生存。6、銷(xiāo)售模式：商業(yè)地產(chǎn)的客戶(hù)則包項(xiàng)目多以投資回報(bào)率、回報(bào)周期為營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn),商業(yè)的銷(xiāo)售則形式多樣，一般而言分為四種模式，直接銷(xiāo)售模式、帶租約模式、返租式銷(xiāo)售、整體銷(xiāo)售模式。而且每種銷(xiāo)售模式還可以繼續(xù)細(xì)分，復(fù)雜程度更高。7、專(zhuān)業(yè)性：商業(yè)地產(chǎn)除了要遵循住宅地產(chǎn)所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外，還要遵循第三種規(guī)范即商業(yè)規(guī)范；商業(yè)專(zhuān)業(yè)性的要求極高；商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售只是經(jīng)營(yíng)的開(kāi)始，還需要招商、開(kāi)業(yè)和經(jīng)營(yíng)管理。8、投資回報(bào)形式：銷(xiāo)售只能獲取短期的資金回籠或者

3、解決開(kāi)發(fā)商后續(xù)開(kāi)發(fā)的資金問(wèn)題，而經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的最主要形式。二、商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈五方主體（生物鏈）受益來(lái)源（價(jià)值鏈）影響因素（價(jià)值支撐）備注投資者物業(yè)投資回報(bào)商業(yè)增值能力/物業(yè)升值能力（增值力）大小業(yè)主開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)物業(yè)質(zhì)素/營(yíng)銷(xiāo)推廣/售價(jià)水平（產(chǎn)品力/銷(xiāo)售力）?7營(yíng)運(yùn)商租金差價(jià)及管理費(fèi)等商業(yè)規(guī)劃/業(yè)態(tài)業(yè)種/租金水平（招商運(yùn)營(yíng)力）管理公司大商家經(jīng)營(yíng)者商品差價(jià)人流/環(huán)境/商品/服務(wù)/價(jià)格水平（經(jīng)營(yíng)力）小商戶(hù)終端消費(fèi)者商品價(jià)值/消費(fèi)體驗(yàn)消費(fèi)觀念/消費(fèi)行為/購(gòu)買(mǎi)水平（消費(fèi)力）?現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作的主流模式：

4、開(kāi)發(fā)商就是投資者甚至商業(yè)運(yùn)營(yíng)方，一個(gè)主體雙重甚至三重角色，且物業(yè)大多是分割產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售（全部或局部），在此模式下，開(kāi)發(fā)商也是投資商，排在運(yùn)營(yíng)鏈的最前面，而小業(yè)主也是投資者，排在開(kāi)發(fā)商之后。但未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作更多會(huì)依托基金的進(jìn)入或?qū)崿F(xiàn)證券化，有獨(dú)立的投資主體。三、租售模式模式一：只售不租特點(diǎn)描述：只售不租的模式即是開(kāi)發(fā)商只銷(xiāo)售、出讓產(chǎn)權(quán)，銷(xiāo)售完成之后基本上就不再進(jìn)行干預(yù)，僅由物業(yè)管理部門(mén)進(jìn)行日常的統(tǒng)一維護(hù)管理，這是舊有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)普遍采用的經(jīng)營(yíng)方式。優(yōu)勢(shì)分析：開(kāi)發(fā)商可以快速回收投資，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)短期套現(xiàn)，減輕資金壓力，并且無(wú)需承擔(dān)后期經(jīng)營(yíng)的壓力

5、和風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)投資者也具備完全的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。劣勢(shì)分析：由于產(chǎn)權(quán)被分割出售后，經(jīng)營(yíng)權(quán)迅速分散，經(jīng)營(yíng)權(quán)迅速分散，開(kāi)發(fā)商無(wú)法進(jìn)行統(tǒng)一的招商和統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，導(dǎo)致業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂，呈現(xiàn)一種無(wú)序狀態(tài)，導(dǎo)致最終經(jīng)營(yíng)不善等后果，商鋪的價(jià)值也大大縮水。因此，該模式下客戶(hù)對(duì)未來(lái)的商業(yè)的價(jià)值預(yù)期容易產(chǎn)生悲觀情緒，不利于銷(xiāo)售的順利進(jìn)展，最終可能導(dǎo)致整體商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的失敗。匹配項(xiàng)目：只售不租的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，一般局限于商業(yè)的大宗銷(xiāo)售或少量的社區(qū)街鋪，對(duì)于大賣(mài)場(chǎng)散鋪銷(xiāo)售和大型商業(yè)街銷(xiāo)售，采取只售不租往往引起經(jīng)營(yíng)管理失控。7模式二：只租不售特點(diǎn)描述：這種模式由開(kāi)發(fā)商

6、自己進(jìn)行市場(chǎng)培育，營(yíng)造商業(yè)氛圍，并承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)持續(xù)有效的經(jīng)營(yíng)管理提升商業(yè)價(jià)值。在具體的操作方式上，租賃模式又可分為整體出租、分層或分片出租、零散出租等形式。優(yōu)勢(shì)分析：如果經(jīng)營(yíng)得好的話(huà)，有利于打造項(xiàng)目的品牌價(jià)值，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，使整個(gè)物業(yè)能長(zhǎng)期穩(wěn)定地成為一個(gè)品牌，開(kāi)發(fā)商由此享受物業(yè)升值所帶來(lái)的持續(xù)穩(wěn)定租金收益。劣勢(shì)分析：只租不售的開(kāi)發(fā)模式對(duì)于發(fā)展商的資金實(shí)力要求非常高，資金壓力較大，同時(shí)面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；缺乏商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的發(fā)展商采取只租不售模式，往往會(huì)遇到兩難的境況：如果將物業(yè)大宗租賃給大商家，雖然經(jīng)營(yíng)收益穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降低，但是隨著商

7、戰(zhàn)的升級(jí)，大商家所支付的租金回報(bào)較低；如果采取散租模式，雖然能提高預(yù)期的租金收益，但由于自身經(jīng)營(yíng)能力弱，往往導(dǎo)致商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗。匹配項(xiàng)目：目前的商業(yè)地產(chǎn)只租不售的模式更多地體現(xiàn)在購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)上，在購(gòu)物中心遭遇“一賣(mài)就死”的黑色定律之后，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商不得不面臨購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)實(shí)。模式三：不售不租特點(diǎn)描述：一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)旗下的商業(yè)物業(yè)不售不租，采取自主經(jīng)營(yíng)模式，介入百貨、超市、家居等零售行業(yè)。優(yōu)勢(shì)分析：開(kāi)發(fā)商自主經(jīng)營(yíng)，既是所有者，同時(shí)也是經(jīng)營(yíng)者，在商業(yè)經(jīng)營(yíng)中應(yīng)具有一定的優(yōu)勢(shì)；另一個(gè)動(dòng)因是出于融資考慮，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看中了零售超市百

8、貨的流動(dòng)資金。劣勢(shì)分析：由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)隔行如隔山，導(dǎo)致很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在嘗試商業(yè)運(yùn)營(yíng)中嗆水，一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在運(yùn)營(yíng)零售商業(yè)時(shí)，一般都是從現(xiàn)有的百貨商場(chǎng)挖幾個(gè)人湊成班子，還不知百貨