鹽城市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報告與項目商業(yè)定位建議

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1、鹽城市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報告及項目商業(yè)定位建議一、鹽城發(fā)展1、城市概況鹽城東臨黃海，南與南通市接壤，西南與揚州市，泰州市為鄰，西與淮安市相連，北隔灌河和連云港市相望，是江蘇沿海發(fā)展規(guī)劃重要的中心城市之一，也是江蘇省省轄市中面積最大的市，擁有國內(nèi)最大的生態(tài)濕地資源。鹽城轄2區(qū)5縣2市，市轄亭湖、鹽都兩區(qū)158.65萬人（亭湖區(qū)83.90萬，鹽都區(qū)74.75萬），市區(qū)居住人口在80萬左右。在鹽城市政府出臺的《市區(qū)2008-2012年住房建設(shè)規(guī)劃》中明確規(guī)定期內(nèi)市中心城區(qū)人均住房面積不低于33平方米。對外交通上，沿海高速、寧靖鹽高

2、速、鹽徐高速環(huán)城而過，新長鐵路鹽城站已經(jīng)通車，此外，滬通鐵路建設(shè)方案已經(jīng)確定，滬通鐵路的建設(shè)必將為鹽城等江蘇沿海地區(qū)城市的發(fā)展建設(shè)提供新的契機。2、城市經(jīng)濟發(fā)展從2001年開始鹽城生產(chǎn)總值進(jìn)入一個相對高速增長的時期，平均增長率達(dá)15%左右。2009年鹽城市完成國民生產(chǎn)總值1917億元，比上年增長19.6%，繼續(xù)維持快速增長的趨勢。人均GDP達(dá)25553元（按2009年匯率約3740美元），較上年增長14.3%，根據(jù)聯(lián)合國對75個國家關(guān)于房地產(chǎn)市場與人均GDP之間的研究（見表1），表明鹽城房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展階段。

3、表1房地產(chǎn)市場與人均GDP的關(guān)系0-800元800-4000元4000-8000元8000-20000元啟動期快速發(fā)展期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期生存的需要生存、改善需求皆有改善需求為主改善需求為主單純求數(shù)量數(shù)量與質(zhì)量并重以質(zhì)量為主綜合需求1、未來城市規(guī)劃根據(jù)鹽城市發(fā)展規(guī)劃，鹽城城市發(fā)展戰(zhàn)略為：“重點向南，推進(jìn)河?xùn)|，完善城中，改造城北，逐步向西”。河?xùn)|區(qū)發(fā)揮鹽城汽車產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢及鹽工、鹽師高校、亭湖區(qū)政府入駐等優(yōu)勢，加之汽車站、火車站等交通樞紐的東移以及跨河大橋的建設(shè)，為鹽城市開發(fā)的新一輪重點，具有較大的發(fā)展?jié)摿?。城南定位為集?/p>

4、政辦公、商務(wù)、居住為一體的中心區(qū)域，目前，市政府已入駐，世紀(jì)大道兩側(cè)及環(huán)內(nèi)港湖區(qū)域已經(jīng)較為成熟，中南控股、華廈集團、金鷹國際等均已在此取得項目；城西片區(qū)將通過居住環(huán)境的改善、城中村的改造，逐步成為新型的居住區(qū)域。城西南充分依托鹽都新區(qū)的功能，大力發(fā)展以物流、綜合市場為主的生產(chǎn)服務(wù)業(yè)。一、鹽城現(xiàn)有主要商圈分析1、整體商圈格局分析參考鹽城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，結(jié)合項目組的實地調(diào)研考察，認(rèn)為現(xiàn)在鹽城市區(qū)業(yè)已形成商業(yè)氛圍和短時期內(nèi)（3-5年之內(nèi)）有發(fā)展?jié)摿Φ闹饕倘τ?個，分別是建軍中路商圈、鹽瀆商圈、解放南路商圈、招商場商圈和城北

5、商圈（如圖）。建軍中路商圈：屬于城市級（一級）商業(yè)中心，也是鹽城市商業(yè)起步最早，商業(yè)網(wǎng)點最為集中的商業(yè)區(qū)域，未來該商圈的集聚力合輻射力會進(jìn)一步增強，傳統(tǒng)商圈的核心地位無法動搖。建軍中路商圈處于交通便利的市中心，商業(yè)網(wǎng)點密布，主要以購物類為主，集中了鹽城市百貨商場、服裝專賣店及超市，高中低檔消費均有，但主要以中檔為主。其商業(yè)主體是百貨商場，如金鷹百貨、鹽城商業(yè)大廈、海華廣場、人民商場和文峰大世界等，還有浠滄步行街和鑫天地步行街也是消費集中點，但是規(guī)模相對較小。鹽瀆商圈：屬于區(qū)域級商圈，以鹽瀆公園為核心形成的商業(yè)圈，是新興

6、商業(yè)圈，主要以中高檔消費為主。商圈內(nèi)文化特色較濃，目前主要有寶龍城市廣場的商業(yè)綜合體（在建）、錢江方洲的優(yōu)活街（招商中）、東進(jìn)路美食休閑街、鹽鎮(zhèn)水街、繽紛亞洲等商業(yè)體。解放南路商圈：準(zhǔn)確的說，解放南路商圈是一個商業(yè)街區(qū)，該地區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)以沿街商業(yè)經(jīng)營作為商業(yè)形態(tài)主導(dǎo)而進(jìn)行經(jīng)營擴散商業(yè)輻射范圍，區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營類型主要有餐飲、日用品、箱包、鞋帽、紡織、交通工具等為主。整體商業(yè)街區(qū)形態(tài)呈現(xiàn)“路北區(qū)域集中，路南區(qū)域零散分布”的格局。大型商業(yè)體主要有沃爾瑪、家樂福、樂天瑪特（二店）。招商場商圈：鹽城招商場商圈位于開放大道與黃海路交

7、界處，是一個歷史較悠久的商圈，人氣足，經(jīng)營狀況較好。其主體是鹽城招商場，主要經(jīng)營服裝、布匹、紡織品、床上用品、鞋類、家用電器、文化用品等4萬多個經(jīng)營品種，規(guī)格檔次齊全，但主要以中低檔為主。主要商業(yè)體是招商場、四季服裝城、麗陽商貿(mào)城和高力家居港（老店）。城北商圈：位于鹽城市區(qū)北郊，城北客運站附近，主要商業(yè)體有鹽城白馬服裝大世界、鹽城義烏國際商貿(mào)城（在建）、明珠商貿(mào)城和鹽城裝飾裝潢建材市場，屬于專業(yè)市場性質(zhì)，主要經(jīng)營服裝、鞋帽、箱包、家居建材等。由于目前城北并非鹽城主要發(fā)展方向，且離市中心距離較遠(yuǎn)，所以人氣不足，尚無明顯商

8、業(yè)氛圍。1、重點競爭對手分析（詳細(xì)內(nèi)容見附表）根據(jù)鹽城商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀和我項目的主題定位，特選擇如下具有代表性商業(yè)體作為競爭對手進(jìn)行分析。（1）金鷹國際購物中心鹽城金鷹國際購物中心是2009年1月開業(yè)的一家大型百貨商場，也是鹽城目前檔次最高的購物中心，由金鷹商貿(mào)集團有限公司投資，鹽城金鷹國際購物中心有限公司經(jīng)營，功能定位為：高級時