鹽城市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告與項(xiàng)目商業(yè)定位建議

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1、word資料下載可編輯鹽城市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告及項(xiàng)目商業(yè)定位建議一、鹽城發(fā)展1、城市概況鹽城東臨黃海，南與南通市接壤，西南與揚(yáng)州市，泰州市為鄰，西與淮安市相連，北隔灌河和連云港市相望，是江蘇沿海發(fā)展規(guī)劃重要的中心城市之一，也是江蘇省省轄市中面積最大的市，擁有國(guó)內(nèi)最大的生態(tài)濕地資源。鹽城轄2區(qū)5縣2市，市轄亭湖、鹽都兩區(qū)158.65萬(wàn)人（亭湖區(qū)83.90萬(wàn)，鹽都區(qū)74.75萬(wàn)），市區(qū)居住人口在80萬(wàn)左右。在鹽城市政府出臺(tái)的《市區(qū)2008-2012年住房建設(shè)規(guī)劃》中明確規(guī)定期內(nèi)市中心城區(qū)人均住房面積不低于33平方

2、米。對(duì)外交通上，沿海高速、寧靖鹽高速、鹽徐高速環(huán)城而過，新長(zhǎng)鐵路鹽城站已經(jīng)通車，此外，滬通鐵路建設(shè)方案已經(jīng)確定，滬通鐵路的建設(shè)必將為鹽城等江蘇沿海地區(qū)城市的發(fā)展建設(shè)提供新的契機(jī)。2、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展從2001年開始鹽城生產(chǎn)總值進(jìn)入一個(gè)相對(duì)高速增長(zhǎng)的時(shí)期，平均增長(zhǎng)率達(dá)15%左右。2009年鹽城市完成國(guó)民生產(chǎn)總值1917億元，比上年增長(zhǎng)19.6%，繼續(xù)維持快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。人均GDP達(dá)25553元（按2009年匯率約3740美元），較上年增長(zhǎng)14.3%，根據(jù)聯(lián)合國(guó)對(duì)75個(gè)國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)與人均GDP之間的研究（見表

3、1），表明鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展階段。表1房地產(chǎn)市場(chǎng)與人均GDP的關(guān)系0-800元800-4000元4000-8000元8000-20000元啟動(dòng)期快速發(fā)展期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期生存的需要生存、改善需求皆有改善需求為主改善需求為主專業(yè)技術(shù)資料word資料下載可編輯單純求數(shù)量數(shù)量與質(zhì)量并重以質(zhì)量為主綜合需求1、未來城市規(guī)劃根據(jù)鹽城市發(fā)展規(guī)劃，鹽城城市發(fā)展戰(zhàn)略為：“重點(diǎn)向南，推進(jìn)河?xùn)|，完善城中，改造城北，逐步向西”。河?xùn)|區(qū)發(fā)揮鹽城汽車產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)及鹽工、鹽師高校、亭湖區(qū)政府入駐等優(yōu)勢(shì)，加之汽車站、火車站等交

4、通樞紐的東移以及跨河大橋的建設(shè)，為鹽城市開發(fā)的新一輪重點(diǎn)，具有較大的發(fā)展?jié)摿?。城南定位為集行政辦公、商務(wù)、居住為一體的中心區(qū)域，目前，市政府已入駐，世紀(jì)大道兩側(cè)及環(huán)內(nèi)港湖區(qū)域已經(jīng)較為成熟，中南控股、華廈集團(tuán)、金鷹國(guó)際等均已在此取得項(xiàng)目；城西片區(qū)將通過居住環(huán)境的改善、城中村的改造，逐步成為新型的居住區(qū)域。城西南充分依托鹽都新區(qū)的功能，大力發(fā)展以物流、綜合市場(chǎng)為主的生產(chǎn)服務(wù)業(yè)。一、鹽城現(xiàn)有主要商圈分析1、整體商圈格局分析參考鹽城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，結(jié)合項(xiàng)目組的實(shí)地調(diào)研考察，認(rèn)為現(xiàn)在鹽城市區(qū)業(yè)已形成商業(yè)氛圍和短時(shí)期內(nèi)

5、（3-5年之內(nèi)）有發(fā)展?jié)摿Φ闹饕倘τ?個(gè)，分別是建軍中路商圈、鹽瀆商圈、解放南路商圈、招商場(chǎng)商圈和城北商圈（如圖）。建軍中路商圈：屬于城市級(jí)（一級(jí)）商業(yè)中心，也是鹽城市商業(yè)起步最早，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最為集中的商業(yè)區(qū)域，未來該商圈的集聚力合輻射力會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)，傳統(tǒng)商圈的核心地位無法動(dòng)搖。建軍中路商圈處于交通便利的市中心，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，主要以購(gòu)物類為主，集中了鹽城市百貨商場(chǎng)、服裝專賣店及超市，高中低檔消費(fèi)均有，但主要以中檔為主。其商業(yè)主體是百貨商場(chǎng)，如金鷹百貨、鹽城商業(yè)大廈、海華廣場(chǎng)、人民商場(chǎng)和文峰大世界等，還有浠滄

6、步行街和鑫天地步行街也是消費(fèi)集中點(diǎn)，但是規(guī)模相對(duì)較小。鹽瀆商圈：屬于區(qū)域級(jí)商圈，以鹽瀆公園為核心形成的商業(yè)圈，是新興商業(yè)圈，主要以中高檔消費(fèi)為主。商圈內(nèi)文化特色較濃，目前主要有寶龍城市廣場(chǎng)的商業(yè)綜合體（在建）、錢江方洲的優(yōu)活街（招商中）、東進(jìn)路美食休閑街、鹽鎮(zhèn)水街、繽紛亞洲等商業(yè)體。專業(yè)技術(shù)資料word資料下載可編輯解放南路商圈：準(zhǔn)確的說，解放南路商圈是一個(gè)商業(yè)街區(qū)，該地區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)以沿街商業(yè)經(jīng)營(yíng)作為商業(yè)形態(tài)主導(dǎo)而進(jìn)行經(jīng)營(yíng)擴(kuò)散商業(yè)輻射范圍，區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)類型主要有餐飲、日用品、箱包、鞋帽、紡織、交通工具等為主

7、。整體商業(yè)街區(qū)形態(tài)呈現(xiàn)“路北區(qū)域集中，路南區(qū)域零散分布”的格局。大型商業(yè)體主要有沃爾瑪、家樂福、樂天瑪特（二店）。招商場(chǎng)商圈：鹽城招商場(chǎng)商圈位于開放大道與黃海路交界處，是一個(gè)歷史較悠久的商圈，人氣足，經(jīng)營(yíng)狀況較好。其主體是鹽城招商場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)服裝、布匹、紡織品、床上用品、鞋類、家用電器、文化用品等4萬(wàn)多個(gè)經(jīng)營(yíng)品種，規(guī)格檔次齊全，但主要以中低檔為主。主要商業(yè)體是招商場(chǎng)、四季服裝城、麗陽(yáng)商貿(mào)城和高力家居港（老店）。城北商圈：位于鹽城市區(qū)北郊，城北客運(yùn)站附近，主要商業(yè)體有鹽城白馬服裝大世界、鹽城義烏國(guó)際商貿(mào)城（在

8、建）、明珠商貿(mào)城和鹽城裝飾裝潢建材市場(chǎng)，屬于專業(yè)市場(chǎng)性質(zhì)，主要經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽、箱包、家居建材等。由于目前城北并非鹽城主要發(fā)展方向，且離市中心距離較遠(yuǎn)，所以人氣不足，尚無明顯商業(yè)氛圍。1、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（詳細(xì)內(nèi)容見附表）根據(jù)鹽城商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和我項(xiàng)目的主題定位，特選擇如下具有代表性商業(yè)體作為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行分析。專業(yè)技術(shù)資料word資料下載可編輯（1）金鷹國(guó)際購(gòu)物中心鹽城金鷹國(guó)際購(gòu)物中心是2009年1月開業(yè)的一家大