商業(yè)地產(chǎn)策劃方案實施+商業(yè)地產(chǎn)策劃方案實施基本流程

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1、WORD文檔下載可編輯商業(yè)地產(chǎn)策劃方案基本流程第一部分商業(yè)市場調(diào)研影響商場物業(yè)開發(fā)成功的因素很多，如市民的收入水平、消費水平與消費結(jié)構(gòu)，商業(yè)圈半徑，新舊商業(yè)格局，商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力，商場物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競爭對手的實力與策略等。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)時，市場調(diào)研成了商場成敗的橋頭堡。調(diào)研種類所需資料/研究范圍商圈研究對項目所在地的商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍，營業(yè)品種，人流狀況與交通狀況及其購買力。消費者研究對消費者的消費習(xí)慣、收入、偏好等作調(diào)研。投資客戶研究對投資客戶所投資的商鋪作基本調(diào)研，如客戶區(qū)域、投資動向、營業(yè)時間、

2、業(yè)績、鋪面狀況等。競爭對手研究包括競爭項目面積，基本狀況及競爭研究等。一、市場調(diào)研概況調(diào)研時間、地點區(qū)域、回收問卷、調(diào)查方法（消費者座談會、實地考察法、分區(qū)域隨機抽樣法等）與基本結(jié)論二、宏觀背景分析1、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較專業(yè)技術(shù)資料分享WORD文檔下載可編輯2、國民經(jīng)濟主要技術(shù)經(jīng)濟指標、3、政府有關(guān)舉措與城市遠景規(guī)劃、社會因素分析等三、區(qū)域商業(yè)市場研究（一）、區(qū)域商圈研究1、城市發(fā)展狀況：GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。2、項目區(qū)域商貿(mào)狀況：交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費結(jié)構(gòu)等。3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人

3、流類量、停留時間、每次消費、對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。4、商圈輻射范圍：一級商圈、次級商圈輻射范圍、商圈內(nèi)的競爭項目等。（二）、終端消費者研究1、消費習(xí)慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性別等。2、逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵。3、偏愛商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點及其原因。4、對項目商圈評價：包括區(qū)域商品價格、對商場滿意度等。（三）、投資客戶研究1、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團的個別需要。2、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。專業(yè)技術(shù)資料分享WORD文檔下載可編輯3、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)

4、營狀況：包括經(jīng)營時間、營業(yè)時間、經(jīng)營業(yè)績等。（四）、競爭對手研究1、競爭者基本狀況：包括資金實力、性質(zhì)、優(yōu)、劣勢等。2、競爭項目：包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。四、消費者消費習(xí)性探討1、基本結(jié)論：消費群體對商場業(yè)態(tài)構(gòu)成、消費品要求、地段要求、消費心態(tài)、對商場規(guī)劃與配套的要求、信息來源、購買方式、消費習(xí)慣等2、專題研究專題一：不同消費群體消費意向（例：民營企業(yè)老板、公務(wù)員、個體工商業(yè)者、白領(lǐng)階層、工薪階層等等）專題二：消費者收入水平與商場消費傾向及習(xí)慣五、項目經(jīng)營方式論證1、項目與同類型物業(yè)的比較論證2、項目業(yè)態(tài)探討與可持續(xù)發(fā)展論證3、項

5、目消費者群體分析及引導(dǎo)性消費行為論證4、項目的商業(yè)價值及租金價值風(fēng)險性論證5、項目設(shè)計標準及經(jīng)營管理水平的論證第二部分項目可行性研究一、前言專業(yè)技術(shù)資料分享WORD文檔下載可編輯項目總體情況進行說明、分析、總結(jié)二、項目概況1、項目所處的具體位置、規(guī)模2、項目規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標三、整體市場分析1、區(qū)域商業(yè)市場狀況2、根據(jù)項目特點分析當?shù)嘏c所評估項目相關(guān)的商業(yè)零售業(yè)市場供需狀況及價格水平分析價格、居民收入、消費偏好、相關(guān)產(chǎn)品價格、對未來預(yù)期及經(jīng)濟政策等因素對商業(yè)零售業(yè)的影響，通過對這些因素的分析和預(yù)測項目的市場發(fā)展趨勢。3、主要競爭對手分析對區(qū)域內(nèi)競爭者進行調(diào)查及分

6、析比較4、項目SWOT分析通過對項目的優(yōu)勢、劣勢、機會與威脅的分析，為項目定位提供依據(jù)5、項目市場定位通過比較分析，確定項目的整體市場定位、功能定位、檔次定位、客戶定位、價格定位、營銷定位等方面，為確定項目的開發(fā)設(shè)計方案提供依據(jù)6、項目初步開發(fā)設(shè)計方案通過前述分析比較，確定項目最佳的開發(fā)、設(shè)計方案專業(yè)技術(shù)資料分享WORD文檔下載可編輯7、項目投資成本估算估算項目的投資費用，包括土地費用、前期工程費、主體開發(fā)費、其他費、管理費、銷售費、財務(wù)費、不可預(yù)見費及稅費8、項目投資效益預(yù)測主要根據(jù)項目未來銷售收入及收益情況，計算項目的投資利潤率、財務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投

7、資回收期等經(jīng)濟指標及敏感性分析，據(jù)此測算項目建成后的近期效益、遠期效益。9、風(fēng)險分析對項目可能產(chǎn)生的風(fēng)險進行分析及規(guī)避風(fēng)險措施10、可行性研究可行性研究結(jié)論第三部分項目規(guī)劃發(fā)展建議一、項目分析1、基本情況分析：區(qū)位概況、背景資料、交通狀況、周邊環(huán)境、周邊配套。2、綜合評價（SWOT）：優(yōu)勢與劣勢、機會與威脅。二、項目定位建議1、綜合定位：特征定位、名稱定位、價格定位。2、品質(zhì)定位：檔次定位、風(fēng)格定位、形象定位。專業(yè)技術(shù)資料分享WORD文檔下載可編輯3、市場定位：目標客戶群體定位、群體表現(xiàn)特征。三、綜合素質(zhì)營造建議1、整體設(shè)計建議：商場設(shè)計目標及理念2、單體設(shè)計

8、建議：建筑風(fēng)格3、素質(zhì)營造：活動場地、