“轉(zhuǎn)按揭”解禁并非鼓勵(lì)炒房

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1、“轉(zhuǎn)按揭”解禁并非鼓勵(lì)炒房　　貸款沒還清也可交易下載論文網(wǎng)　　　　如果說到近期的二手房市場，有很多人肯定會說是平靜而蕭條的。的確，近一段時(shí)間以來，二手房市場成交量的下滑已經(jīng)是不爭的事實(shí)。不過日前在上海，這一平靜的局面卻在不經(jīng)意之間被一個(gè)消息所打破了?！　±闲焓且晃辉诜康禺a(chǎn)市場跌打滾爬了許多年的老手，對市場的敏感程度在眾多投資者中可以說是獨(dú)樹一幟，他說：“現(xiàn)在貸款沒有還清的二手房也可以直接上市交易了，這與以前相比可是有很大的變化啊!”　　老徐的話是沒有錯(cuò)的，有消息稱近期上海二手房交易醞釀重大變化，在交易資金監(jiān)管系統(tǒng)內(nèi)，二手房賣方不再需要還清貸款就可過戶。在這個(gè)初露

2、形態(tài)的資金監(jiān)管系統(tǒng)中，上海房地產(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)二手房過戶；上海房地局和上海房地產(chǎn)交易中心成立的上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司將協(xié)調(diào)銀行、中介與二手房買賣雙方問的關(guān)系；銀行將負(fù)責(zé)資金安全、款項(xiàng)劃撥；中介將負(fù)責(zé)撮合成交、辦理手續(xù)等業(yè)務(wù)。原來由中介公司全面負(fù)責(zé)的協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)、資金監(jiān)管業(yè)務(wù)、撮合成交將分散到房地產(chǎn)交易資金管理有限公司、銀行、中介等三方面協(xié)作完成。　　其中最為關(guān)鍵的是，二手房賣方不再需要籌措資金還清貸款，以滿足房產(chǎn)過戶的條件。據(jù)透露，在該監(jiān)管系統(tǒng)內(nèi)，買方貸款銀行可以對仍處于抵押狀態(tài)下的二手房進(jìn)行抵押并且放出房款進(jìn)入監(jiān)管賬戶，由中介公司和銀行共同合作首先用房款還

3、清賣方的銀行貸款，并在完成過戶手續(xù)后通知賣方取款。因此，在新的模式下，各方掃清了二手房交易資金監(jiān)管全面推出道路上最重要的一個(gè)障礙。　　目前可能參與新一輪試點(diǎn)的中介企業(yè)包括21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、漢字地產(chǎn)、信義房產(chǎn)、滿堂紅置業(yè)、志遠(yuǎn)地產(chǎn)、浦東房地產(chǎn)市場，衡聯(lián)(上海)投資咨詢有限公司等9家中介企業(yè)，參與的銀行方面則有中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、上海銀行、交通銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、民生銀行、光大銀行、中信銀行等9家商業(yè)銀行?！　　　∫庠诒Ｕ辖灰踪Y金安全　　　　近期更引人關(guān)注的是針對二手房交易新規(guī)出臺背景的猜測和爭論，其中有一個(gè)觀點(diǎn)頗為引人關(guān)注，二手房交易新規(guī)的出臺等于過去禁止

4、的轉(zhuǎn)按揭又可以進(jìn)行了，這難道不是在鼓勵(lì)投資嗎?老徐也聽到了風(fēng)聲，他說：“有人說現(xiàn)在房子又可以炒了，政策開禁了，接下來可以找個(gè)機(jī)會去撈一把了?！薄　《行＜业难栽~則更為激烈，認(rèn)為該政策實(shí)際起到了“托市”作用，其明顯是對央行轉(zhuǎn)按揭禁令的挑戰(zhàn)，同時(shí)也是在鼓勵(lì)投機(jī)。甚至提出了這樣的擔(dān)憂，目前全國房地產(chǎn)市場沒有出現(xiàn)“大落”現(xiàn)象，而上海的房價(jià)也并無明顯松動(dòng)跡象，今年5月份，上海二手住房價(jià)格指數(shù)還同比增％，環(huán)比增％，在這種情況下有什么必要促進(jìn)“投資”呢?　　但是記者認(rèn)為，如果認(rèn)為二手方交易新規(guī)是在鼓勵(lì)投資，那其實(shí)是對政策的誤讀。而如果投資者據(jù)此判斷入市“投資”，那也是搞錯(cuò)了

5、方向，最終有可能形成對自己不利的局面。2005年4月，上海市為打擊投機(jī)炒房，下了一味“猛藥”：有貸款的房屋，上家必須還清貸款后，才能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，上下家不得同時(shí)辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)，這對抑制當(dāng)時(shí)樓市的投機(jī)氣氛的確起到了一定作用?！　《@次推出的二手房交易新規(guī)，雖然在某種程度上具有替代“轉(zhuǎn)按揭”的功能，但最為根本的是，該政策還是從保障二手房交易資金安全的角度人手的。其實(shí)在此前很長一段時(shí)間里，對于那些有貸款的二手房，在交易中都普遍存在著一種“贖樓”現(xiàn)象，其中許多都需要買家用首付款先行幫助賣家還清貸款，然后再繼續(xù)交易，這無疑對買家資金的安全性帶來了較大的隱患。記者的一位

6、朋友去年購買了一套二手房，為了促成交易，當(dāng)時(shí)他用三十多萬元的首付款先行替買家償還銀行貸款。在把資金打進(jìn)賣家賬號之后，他著實(shí)心驚肉跳地過了二十多天，所慶幸的是最后一切都還順利。不過他也坦言，如果賣家真的耍什么花樣，那也真是很難對付。　　其實(shí)上海市推出這套全新的二手房交易系統(tǒng)，緣起于整頓二手房交易秩序，在市場成交頗為低迷的情況下，今年以來已經(jīng)發(fā)生了多起買家資金被中介卷走的案件。一開始，上海市房地產(chǎn)交易管理部門考慮的是如何通過對交易流程的監(jiān)管，來保證二手房交易中的資金安全。“后來在系統(tǒng)開發(fā)過程中，他們發(fā)現(xiàn)可以更進(jìn)一步探索‘有抵押’的交易?！币患覅⑴c交易系統(tǒng)試點(diǎn)的銀行信

7、貸主管這樣透露?！　　　《愘M(fèi)負(fù)擔(dān)仍是重點(diǎn)　　　　由此看來，二手房交易的新規(guī)與鼓勵(lì)投資并沒有任何的關(guān)聯(lián)。記者認(rèn)為，判斷二手房交易的政策導(dǎo)向最為關(guān)鍵還是在相關(guān)稅費(fèi)上，這才是關(guān)鍵，而在當(dāng)前交易稅負(fù)居高不下的情況下，投資性購房仍然受到很大的抑制?！　∮浾叩囊晃慌笥呀诖蛩銚Q房，新房已經(jīng)看好了，舊房也已在中介掛牌。但有一個(gè)麻煩卻使得他們的交易耽擱了下來。原來他們的舊房持有時(shí)間剛好還只有4年多一點(diǎn)，如果現(xiàn)在賣出的話就要全額征收營業(yè)稅，這是相當(dāng)大的一筆開支，他們實(shí)在有些“于心不忍”，這換房的事情也就只能暫時(shí)擱淺了?！　∷栽诙址拷灰字?，各種各樣的稅費(fèi)無疑大大抬高了投資者的交

8、易成本。其中最為重要的無