房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析

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1、三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析4、定位建議項(xiàng)目在進(jìn)行產(chǎn)品組合時(shí)，涉及到三個(gè)層次的問題需要做出抉擇，即：一是否增加、修改或剔除產(chǎn)品項(xiàng)目，例如一些具體的戶型面積區(qū)間；一是否擴(kuò)展、填充和刪除產(chǎn)品線，例如某種特定的戶型類型；一是哪些產(chǎn)品線需要增設(shè)、加強(qiáng)、簡化或淘汰，例如高層、小高層，別墅、洋房等。以此來確定最佳的產(chǎn)品組合。三個(gè)層次問題的抉擇應(yīng)該遵循既有利于促進(jìn)銷售、又有利于增加項(xiàng)目的總利潤這個(gè)基本原則。一般來說，拓寬、增加產(chǎn)品線有利于發(fā)揮項(xiàng)目的潛力、開拓新的市場；延長或加深產(chǎn)品線可以適合更多的特殊需要；加強(qiáng)產(chǎn)品線之間的一致性，

2、可以增強(qiáng)項(xiàng)目的市場地位，發(fā)揮和提高項(xiàng)目在有關(guān)專業(yè)上的能力。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析4、房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)格定位與策劃分析方法——項(xiàng)目價(jià)格定位體系定價(jià)原則上市價(jià)格現(xiàn)實(shí)價(jià)格成本加成原則整體發(fā)展原則市場比較原則價(jià)格影響因素分析定價(jià)方法的選取比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法規(guī)模、開發(fā)時(shí)機(jī)、營建標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)會(huì)成本……【定價(jià)思路】成本加成法的核心是運(yùn)用物業(yè)類型的成本核算，通過對(duì)合理利潤空間的修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本主要包括：-土地成本-前期成本-建筑安裝成本-配套成本-其他成本（管

3、理成本、銷售成本、不可預(yù)見成本、財(cái)務(wù)成本）三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析成本加成法三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析序號(hào)工程類別平均造價(jià)（元/平方米）備注一土地費(fèi)用1土地使用權(quán)出讓金/土地開發(fā)動(dòng)遷費(fèi)用及土地使用費(fèi)2土地出讓契稅/按出讓金的3%計(jì)算二建安費(fèi)用1普通商品房多層950-10506-7層住宅小高層1350-14508-12層住宅中高層1550-165018-24層住宅高層2000-210028-34層住宅2高檔商品房多層1700-1800設(shè)1層地下車庫小高層2050-2150設(shè)1層地下車庫高層2750-2850設(shè)1層

4、地下車庫3酒店式公寓高層4300-4600含精裝修費(fèi)用4獨(dú)立式地下車庫地下一層2900-3100地下二層4600-49005別墅一般獨(dú)立別墅1250-1450地上2-3層半地下室獨(dú)立別墅1350-1550半地下室、地上2-3層聯(lián)體別墅1050-1250地上2-3層高檔裝修別墅4100或以上地上2-3層三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析序號(hào)工程類別平均造價(jià)（元/平方米）備注7辦公樓多層（無地下室）1300-1600地上4層多層（有地下室）1700-1800地下1層，地上6-7層8商辦樓高層（中低檔）3600-4100地下1層

5、，地上20-30層，中央空調(diào)，局部幕墻，合資電梯高層（中高檔）5600或以上地下2層或以上，地上25-35層，中央空調(diào)，幕墻/鋁板，進(jìn)口電梯超高層（高檔）8600-10100地下2層，地上40-50層，鋼結(jié)構(gòu)，幕墻/鋁板/進(jìn)口石材9體育健身俱樂部/5300或以上社區(qū)高級(jí)會(huì)所10商業(yè)多層一般商場2600-2900地上4-5層多層綜合商場4100-5100地下1層，地上4-5層，無塔樓綜合商業(yè)建筑5100或以上地下2-3層，上部4-5層、20-30層辦公塔樓大賣場3300或以上家樂福、百安居11旅游酒店多層旅館2700-

6、3100無星級(jí)高層旅館3300-3700無星級(jí)國際三星級(jí)酒店4500-5000不包括精裝修及家具國際四星級(jí)酒店5000-8000不包括精裝修及家具國際五星級(jí)酒店12000或以上不包括精裝修及家具，超高層三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析三前期費(fèi)用1勘查設(shè)計(jì)費(fèi)/按總投資的0.05%計(jì)2建筑設(shè)計(jì)費(fèi)50-100含施工圖；按住宅建筑面積計(jì)3景觀設(shè)計(jì)費(fèi)20-30按扣除地面附屬物基底面積計(jì)算4設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理費(fèi)/按總投資的0.02%計(jì)5施工招投標(biāo)管理費(fèi)/按總投資的0.04%計(jì)6審圖及設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)6按地面總建筑面積計(jì)7施工監(jiān)理費(fèi)10按地面總

7、建筑面積計(jì)8質(zhì)監(jiān)費(fèi)/按建安費(fèi)的0.1%計(jì)9施工證費(fèi)/按建安費(fèi)的0.15%計(jì)10測繪費(fèi)1按地面總建筑面積計(jì)；含竣工測繪11可行性報(bào)告編制費(fèi)/12臨水臨電費(fèi)/13竣工圖編制3四配套費(fèi)用1住宅配套費(fèi)用用地紅線外（1）大市政配套費(fèi)320含紅線外道路、上水、燃?xì)?、電話等，按住宅建筑面積計(jì)（2）排水配套費(fèi)15按地面總建筑面積計(jì)三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析2室外附屬工程費(fèi)用綠化、道路、變配電站、煤表房、上下水管道、CCTV、紅外線報(bào)警（1）綠化建設(shè)費(fèi)12按住宅建筑面積計(jì)（2）供水管道工程費(fèi)17.5按地面總建筑面積計(jì)（3）燃?xì)夤艿拦?/p>

8、程費(fèi)21/24按住宅建筑面積計(jì)；煤氣21元/平方米、天然氣24.5元/平方米計(jì)（4）電話通訊工程費(fèi)6.5/12.5/20掛空式：6.5元/平方米；暗埋式：多層20元/平方米，高層12.5元/平方米（5）電力工程費(fèi)145按地面總建筑面積計(jì)（6）小區(qū)智能化50按住宅建筑面積計(jì)（7）環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)10按地面總建筑面積計(jì)（8）有線電視工程費(fèi)5按住宅建筑面積