商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析及思路探討

《商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析及思路探討》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。

1、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析及思路探討　?。涸诋斍白≌禺a(chǎn)前景存在一些不確定性因素的情況下，及國家積極鼓勵促進內(nèi)需和國內(nèi)消費的宏觀條件下，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)成為了從多地產(chǎn)商的新增長點，本文就商業(yè)的模式、存在的主要問題、發(fā)展趨勢等進行了探討。　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)運行模式商業(yè)　　一、定義和主要類型　　地產(chǎn)按其功能通常分為三大類，即以居住功能為主的住宅地產(chǎn)和以商業(yè)活動為目的的商業(yè)地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的特點是通過在地產(chǎn)上的商業(yè)活動體現(xiàn)商業(yè)和地產(chǎn)價值的集合，商業(yè)地產(chǎn)主要包括寫字樓、商場、店面、旅游景點、酒店等?！　?/p>

2、二、商業(yè)地產(chǎn)的主要運行模式　?。ㄒ唬┲蛔獠皇邸＜丛谏虡I(yè)地產(chǎn)建成以后，通過招商出租的方式，收取租金，逐步回收投資商業(yè)地產(chǎn)的投入及獲取投資收益?！　?、只租不售的好處主要在兩個方面：一是在獲取較穩(wěn)定的投資收益的同時，獲取商業(yè)地產(chǎn)的增值收益；二是在需要資金時，可通過將商業(yè)地產(chǎn)抵押的方式取得貸款；三可以統(tǒng)籌租金，防止惡性壓低租金；四如招租、日常經(jīng)營、物業(yè)管理等后繼工作做得到位，則可提升該投資者的品牌價值?！　?、只租不售的弊端在于：一對商業(yè)地產(chǎn)的招租要求較高，存在招租無法達到預期、租金收入不理想的風險及投資回收期較長

3、的特點；二對招租的總體定位、商家的具體定位、具體位置的規(guī)劃等均需做出很好規(guī)劃，否則會導致整個項目的招商失敗、無法出租；三商場地產(chǎn)的日常經(jīng)營管理、物業(yè)管理等后繼工作對投資者也提出了較高要求，特別是對剛介入商業(yè)地產(chǎn)的投資者更是一個挑戰(zhàn)，如經(jīng)營管理不到位，對后繼的招租、現(xiàn)有商家的維護、租金等方面都將帶來負面影響?！　?、只租不售商業(yè)地產(chǎn)的難點：一整個項目的設(shè)計規(guī)劃、招商策劃等前期工作，對項目招租的效果具有決定性影響，對投資者在這方面的要求極高；二招租和日常管理團隊，對招租的效果具有重大的影響。因此，只租不售的方式需

4、要投資者要有較良好的財務(wù)狀況、較高的商業(yè)地產(chǎn)綜合規(guī)劃和管理能力、企業(yè)較明確和穩(wěn)定的戰(zhàn)略發(fā)展定位?！　?、案例：北京萬通集團持有的萬通商城采取只租不售的方式，統(tǒng)一布局，統(tǒng)一招租，統(tǒng)一管理，使其租金一直居高不下，取得了成功?！　。ǘ┤砍鍪?。即在商業(yè)地產(chǎn)建成后或取得商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)后，將其全部出售?！　?、出售方式的好處主要：一是可一次性收回投資成本、獲取投資收益，解決投資者的現(xiàn)金問題；二是可省去招商、管理等環(huán)節(jié)，節(jié)約投資者的人力、物力資源；三對商業(yè)地產(chǎn)前期設(shè)計規(guī)劃方面的要求不會像只租不售的投資者要求那么高。　　

5、2、出售的方式存在的主要弊端在：一如地產(chǎn)行業(yè)向上發(fā)展，則投資者享受不到商業(yè)地產(chǎn)帶來的增值紅利；二商業(yè)地產(chǎn)普遍存在投資金額大的特點，使得有能力全額購買整個商業(yè)地產(chǎn)項目的投資者少之又少；即使有能力購買，理性的投資者也不太愿意用大筆資金購買，更多的會尋找新的地塊、自己建，因此，單純的出售開始不再適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?！　?、出售方式商業(yè)地產(chǎn)最主要的難點在于：如何將商業(yè)地產(chǎn)包裝策劃好已理想的價格出售。因此，計劃出售的商業(yè)地產(chǎn)，在計劃投資時就因先做好出售策劃工作?！　。ㄈ┳馐劢Y(jié)合。即投資者將商業(yè)地產(chǎn)的一部分出租，另部分

6、進行銷售?！　?、這種方式的好處是：一即可收回部分投資成本，解決現(xiàn)金流問題，又可持有部分商業(yè)地產(chǎn)，享受其增值帶來的好處。二解決部分招商壓力和管理壓力。三租的部分還可以用于貸款，同樣可以解決部分資金壓力。四如售得理想，反過來會促進招租?！　?、但這種方式也存在一些弊端，：一對租售部分的比率、具體位置等需做很好的策劃，如策劃不會，否則會對租及售的整個項目產(chǎn)生不利影響；二無法統(tǒng)籌考慮整個項目的租金，可能會出現(xiàn)惡性壓低租金的現(xiàn)象；三無法統(tǒng)籌考慮、策劃整個項目交付使用后的定位、經(jīng)營、管理等工作，需與其他購買協(xié)商。　　3

7、、租售結(jié)合方式的難點在于：如何統(tǒng)籌安排租與售的定位和比率、協(xié)調(diào)各購買者的關(guān)系等?！　?、案例：最典型的就是萬達集團開發(fā)的大連萬達城市廣場，一樓只租，二樓三樓賣給沃爾瑪，通過沃爾瑪作為主力店的作用，帶來大量的人流量，進而也為萬達集團和其他商家?guī)礤X流，且萬達廣場一層銷售價格通常是市場價的兩到三倍，沃爾瑪?shù)昶鹆撕苤匾淖饔??！　∪⑸虡I(yè)地產(chǎn)存在的主要問題　?。涸诋斍白≌禺a(chǎn)前景存在一些不確定性因素的情況下，及國家積極鼓勵促進內(nèi)需和國內(nèi)消費的宏觀條件下，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)成為了從多地產(chǎn)商的新增長點，本文就商業(yè)的模式、存在

8、的主要問題、發(fā)展趨勢等進行了探討?！　￡P(guān)鍵詞：房地產(chǎn)運行模式商業(yè)　　一、定義和主要類型　　地產(chǎn)按其功能通常分為三大類，即以居住功能為主的住宅地產(chǎn)和以商業(yè)活動為目的的商業(yè)地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的特點是通過在地產(chǎn)上的商業(yè)活動體現(xiàn)商業(yè)和地產(chǎn)價值的集合，商業(yè)地產(chǎn)主要包括寫字樓、商場、店面、旅游景點、酒店等?！　《⑸虡I(yè)地產(chǎn)的主要運行模式　?。ㄒ唬┲蛔獠皇?。即在商業(yè)地產(chǎn)建成以后，通過招商