泰古廣場銷售方案

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1、泰古廣場營銷方案1、銷售方式針對1F至4F分別采用如下銷售方式：1F返租銷售2F分零銷售3F租售并舉或整體銷售4F整體銷售說明：1F由于單價太高，因此考慮劃分為較小的鋪位，降低總價；為有效控制經(jīng)營期限與投資者返租期限不一致的矛盾，建議“先銷售，后招租”的產(chǎn)權(quán)式銷售方式。1F銷售主要針對投資類客戶，鋪位劃分的面積段主要集中在套內(nèi)5—9㎡，對此類客戶統(tǒng)一采用“購買后交由開發(fā)商統(tǒng)一招商，委托經(jīng)營5年，并在5年期限內(nèi)每年享受總鋪款8%的回報”的政策，這樣做的優(yōu)點在于首先避免了鋪位分散經(jīng)營的混亂和無序，同時結(jié)合區(qū)域客

2、戶無暇經(jīng)營，希望投資的愿望，以較低的購鋪門檻吸引中小投資者購買。由于目前我市年返8%的項目已經(jīng)很多見，因此可以采取購鋪一次性返兩年半租金，建議具體操作為客戶簽定認購合同，待銀行貸款辦理下來以后，返還租金租金給客戶，剩余兩年半租金則從第二年年中開始采取每月返還的方式進行。2F目標客群主要為經(jīng)營類客戶，沿步行街兩側(cè)劃分為套內(nèi)120—200㎡的鋪位，主要考慮由經(jīng)營特色餐飲、西餐、咖啡、茶樓的商家購買。3F目標客群主要為古玩經(jīng)營商家，主要采用先銷售，后招租的方式。4F二是整體由一家大型品牌餐飲收購。2、價格策略本項

3、目由于業(yè)態(tài)組合較復(fù)雜，因此價格的制定應(yīng)結(jié)合銷售方式確定（注：公攤為我司初步測算，具體公攤應(yīng)由測繪院評估）樓層面積（㎡）公攤率建面售價（元/㎡）套內(nèi)售價（元/㎡）租金（元/㎡·月）售后總價（萬元）1F522450%150003000012078362F462545%12000218188055503F341640%900015000653074.44F194040%600010000401164對于1F為彌補返租差額（30000×0.08÷12=200，超過了120），采取價格提升的方法，因此，必須將售價提高

4、到一定水平，通過獲取更多的客戶投資額和銀行貸款用于彌補此資金缺口。提升后的價格表為樓層面積（㎡）公攤率套內(nèi)售價（元/㎡）升后售價（元/㎡）租金（元/㎡·月）售后總價（萬元）1F522450%30000380101209928．212此時，1F總銷金額：99282120，建面平均售價：19005，套內(nèi)平均售價：38010此時，我們以6㎡進行單鋪計算：4鋪面總價年返租回報每月返租回報折合為每㎡返租回報228060元18244.8元/年1520.4元/月253.4元/月·㎡此時，每㎡租金差距為253.4－120=

5、133.4元返租5年，單鋪租金差距累計為133.4×12×5×6=48024元而此時單鋪總價已經(jīng)比價格升幅前多買了：228060－180000=48060元即使在5年以內(nèi)租金水平恒定為120元/月·㎡不增長的情況下，依靠此筆多銷售的金額，亦可彌補資金缺口。此時，我們再替客戶算筆帳：鋪面總價年返租回報每月返租回報首期付款貸款總額每月月供款228060元元18244.8元/年1520.4元/月92060元13.6萬1493.55元/月此時客戶每月盈余為：每月返租回報－每月月供款=1520.4元/月－1493.5

6、5元/月=26.85元/月若一次性支付兩年半租金，則實際首付為：92060－18244.8×2.5=46448此時對于客戶，首付不到5萬，即可認購首層鋪面，因此具有一定的吸引力。對于2F，比較集中的鋪位總價為21818×120=2618160至21818×200=4363600，根據(jù)現(xiàn)場積累的客戶情況來看，已經(jīng)有3—5組客戶具備此購買力，但是普遍反映價格偏高，因此建議給予購買大面積客戶較大的優(yōu)惠（9.2至9.5折）促進銷售。3F目前已經(jīng)有來自成都的客戶提出整體購買，從現(xiàn)場客戶反映的情況來看，普遍反映出對古玩

7、城未來經(jīng)營的擔憂，價格為第二考慮因素，因此在維持均價的情況下，通過較為優(yōu)惠的政策出租/出售給龍頭店帶動整層的銷售應(yīng)該為開盤前的首選思路。4F目前亦有客戶提出整體購買，中原建議應(yīng)體現(xiàn)出與三樓的價格差異，理性定價，爭取開盤前能夠與更多有誠意購買的商家談判。特別說明：由于考慮到實施優(yōu)惠政策后，仍須保持原定均價不變，故須在升幅價格中提升兩個百分點，即為最終執(zhí)行價格。如下：樓層一樓二樓三樓四樓銷售價格387862226315306102043、推售步驟4建議推售步驟為：首期封藏1F部分商鋪，并推出1F、2F、4F同時

8、進行銷售，3F延后2星期推出市場。原因如下：1）本項目3F業(yè)態(tài)定位與其他樓層相比較差異較為明顯，目標客戶群較為單一，同時推向市場會出現(xiàn)投資客、經(jīng)營客、古玩商互為沖突的局面，從銷售角度來看比較難以整體把控。2）一層量體較大，首期全部針對投資客銷售會出現(xiàn)流失部分自營客戶的情況，因此建議封藏部分商鋪（含肯德基部分，具體區(qū)域見后圖），以利于后期調(diào)整并挽留自營客戶3）由于二樓商鋪面積較大，銷售速度有相對較慢，因此主要通過一