房?jī)r(jià)高漲的貨幣因素分析

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1、房?jī)r(jià)高漲的貨幣因素分析我眼中推高房?jī)r(jià)的因素有以下幾個(gè)：貨幣政策（貨幣過量供給、負(fù)利率、多變的信貸政策）+土地財(cái)政+不合理的住房供應(yīng)模式+巨大的貧富差距+居民過少的投資渠道+企業(yè)投資環(huán)境的惡化+累進(jìn)物業(yè)稅和高額資本利得稅的缺失在這篇文章里，是從貨幣政策來分析房?jī)r(jià)高漲的原因，因?yàn)椴还苁鞘裁匆蛩貙?dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)上漲總是要通過貨幣價(jià)格來體現(xiàn)。在貨幣政策里，貨幣供給、利率和信貸政策是核心要素，這三個(gè)要素也是對(duì)房地產(chǎn)影響至關(guān)重要的三個(gè)要素，下文通過對(duì)這三個(gè)要素歷年的數(shù)據(jù)來分析房?jī)r(jià)高漲的推手。（1）貨幣供應(yīng)M2在

2、經(jīng)濟(jì)總量一定的情況下，貨幣供應(yīng)量對(duì)經(jīng)濟(jì)體的價(jià)格體系有決定性的影響，而房地產(chǎn)作為個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，貨幣供給對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格水平影響至關(guān)重要。下面是中國最近十年的貨幣供應(yīng)量和GDP的關(guān)系。我國現(xiàn)階段也是將貨幣供應(yīng)量劃分為三個(gè)層次，其含義分別是：M0：流通中現(xiàn)金，即在銀行體系以外流通的現(xiàn)金；M1：狹義貨幣供應(yīng)量，即M0＋企事業(yè)單位活期存款；M2：廣義貨幣供應(yīng)量，即M1＋企事業(yè)單位定期存款＋居民儲(chǔ)蓄存款。M0與消費(fèi)變動(dòng)密切相關(guān)，是最活躍的貨幣；M1反映居民和企業(yè)資金松緊變化，是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的先行指標(biāo)，流動(dòng)性僅次

3、于M0；M2流動(dòng)性偏弱，但反映的是社會(huì)總需求的變化和未來通貨膨脹的壓力狀況，通常所說的貨幣供應(yīng)量，主要指M2，這里就引用M2的數(shù)據(jù)來計(jì)算貨幣供應(yīng)。表1：年貨幣和準(zhǔn)貨幣M2（億元）名義GDP（億元）M2/GDP貨幣和準(zhǔn)貨M2增量（億元）名義GDP增量（億元）1999117638.189677.1131.18%2000132487.5299214.6133.54%3327365941.72001146157.58109655133.29%3650273152.82002183246.94120333152.

4、28%6291457418.52003219226.81135823161.41%8340452418.82004253207.7159878158.38%9332966548.92005298755.48183217163.06%11553867679.32006345577.91211924163.07%13365478269.12007403401.3257306156.78%1460951112112008475166.6314045151.31%1611221529232009610224.5

5、2335353181.96%27487260481.5圖1圖2通過表1和圖1可以看出中國貨幣供應(yīng)M2與GDP的比例在急劇擴(kuò)大，從1999年末的133%上升到182%，M2供應(yīng)從13.2萬億上升到了61萬億，增長(zhǎng)了518%，而中國的名義GDP同期增長(zhǎng)了373%，剔除價(jià)格因素實(shí)際GDP只增長(zhǎng)了254%，也就說中國的貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)高于實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的2倍還多。圖2顯示了03年-10年貨幣供給量M2的增加值始終快于國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP的增加值，尤其是09年貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)可以說是達(dá)到瘋狂的程度，很大程度上可以說是貨幣供應(yīng)

6、在拉動(dòng)09年GDP的增長(zhǎng)。M2/GDP的持續(xù)加大體現(xiàn)了貨幣持續(xù)快速貶值，表明出現(xiàn)比較嚴(yán)重的通貨膨脹，當(dāng)然嚴(yán)重通貨膨脹不一定反應(yīng)在所有產(chǎn)品價(jià)格上，因?yàn)橹袊遣粡氐椎氖袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)，政府主導(dǎo)能力極強(qiáng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)體價(jià)格體系有一定的管控能力，居民貧富差距巨大，食品價(jià)格等基本民生消費(fèi)品的嚴(yán)重通脹會(huì)對(duì)社會(huì)穩(wěn)定有不利的影響，很多行業(yè)又是過度競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)能過剩嚴(yán)重，壟斷行業(yè)是政府指導(dǎo)定價(jià)，但是如此存量巨大的貨幣供應(yīng)，必然要求有存量巨大的蓄水池來吸納，進(jìn)行貨幣深化。其中最大的蓄水池就是樓市，樓市存量增量巨大有足夠的貨幣深化空間，樓市價(jià)格

7、的快速上漲也有利于房產(chǎn)較多的權(quán)貴財(cái)富的增值，同時(shí)在樓市吸納巨量資金后，有助于緩解民生基本消費(fèi)品價(jià)格的快速上漲，保證社會(huì)穩(wěn)定。通過貨幣供應(yīng)來看，03年以來房?jī)r(jià)的快速上漲就不難理解，圖2里，以08年和09年的M2增量和GDP增量數(shù)據(jù)來看，08年貨幣供應(yīng)增量與GDP增量相差不多，考慮貨幣供給對(duì)價(jià)格水平影響有幾個(gè)月的時(shí)滯，08年下半年至09年初樓市價(jià)格保持相對(duì)平穩(wěn)，而09年貨幣供應(yīng)史無前例的快速增加，09年下半年至10年初房?jī)r(jià)就表現(xiàn)為快速非理性上漲。那導(dǎo)致中國巨大貨幣供應(yīng)量的根由何在？主因就是中國巨額的外匯儲(chǔ)備

8、和央行實(shí)行的購匯制度。中國的外匯儲(chǔ)備主要由四部分組成：一是巨額貿(mào)易順差；二是外國直接投資凈流入的大幅增加；三是外國貸款的持續(xù)增多；四是對(duì)人民幣升值預(yù)期導(dǎo)致的“熱錢”流入。外匯儲(chǔ)備數(shù)額從2000年的1655.74億美元上升至23991.52億美元。在現(xiàn)行外匯管理體制下，由于央行負(fù)有無限度對(duì)外匯資金回購的責(zé)任，央行通過大量的印人民幣來回購美金，但是央行作為貨幣發(fā)行機(jī)構(gòu)，發(fā)行貨幣需要考慮實(shí)體經(jīng)濟(jì)的規(guī)模，以保證幣值穩(wěn)定、物價(jià)穩(wěn)定，但是在央行發(fā)行人民