房奴情形源于房價高漲 .doc

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1、房奴情形源于房價高漲房奴情形源于房價高漲房奴情形源于房價高漲房奴情形源于房價高漲房奴情形源于房價高漲房奴情形源于房價高漲房奴情形源于房價高漲房奴情形源于房價高漲房奴情形源于房價高漲房奴情形源于房價高漲房奴情形源于房價高漲　　房奴現(xiàn)象產(chǎn)生源于高漲的房價以及居民不合理的消費習(xí)慣等因素,但在預(yù)期房價上漲的前提下,根據(jù)購房者博弈模型可以看出成為房奴是居民的理性選擇.目前,房價上漲也是官員的利益最大化的選擇.房奴問題給購房者帶來沉重的經(jīng)濟壓力和心理負擔(dān),成為影響社會和諧的不利因素.解決房奴問題可以采用預(yù)防和化解兩大類對策,需要政府,銀行和購房者共同采取行動.　　關(guān)鍵詞　　房奴經(jīng)濟學(xué)購房

2、者博弈理性違約　　房奴是指在購買住房后背上沉重的經(jīng)濟壓力和精神壓力的消費者.2005年后,房奴成為社會流行詞匯,房奴現(xiàn)象也成為對經(jīng)濟宏微觀層面都產(chǎn)生巨大影響的經(jīng)濟因素.因此,有必要對房奴現(xiàn)象成因,危害性及其預(yù)防與化解策略等進行分析.　　一房奴現(xiàn)象產(chǎn)生的原因分析　　(一)房奴現(xiàn)象產(chǎn)生的直觀原因　　1,住房價格快速上漲是居民債務(wù)負擔(dān)沉重,成為房奴的首要原因　　從2002年左右新一輪房價上漲周期啟動以來,房價快速上漲,參見表1.上海,北京,深圳等大城市漲幅驚人,已遠遠超出普通家庭的承受能力.房價與人均可支配收入之比已經(jīng)遠遠超過國際上普遍認可的標(biāo)準(zhǔn).目前,上海,北京等地的90平方米住

3、房與年人均可支配收入的倍數(shù)30倍左右.而國外一套住房與人均可支配收人的倍數(shù)為:德國,英國,法國,美國,在一般人認為人均土地資源極度匱乏的日本.這個比例也不過是　　表1部分大中城市2002-2005年房屋銷售價格(商品房)單位:元/平方米　　地區(qū)2005年2004年2003年2002年　　全國3168277823592250　　北京6788505347374764　　天津4055311525182487　　上海6842585551184134　　南京4077351631482923　　杭州5619424839393526　　寧波5027338928652613　　廣州53664

4、53742114200　　深圳7582675662565802　　2,居民消費觀念”亞健康”是房奴產(chǎn)生的重要原因　　”亞健康”的居民消費觀念對我國房奴現(xiàn)象的產(chǎn)生具有重大影響.體現(xiàn)在幾個方面:(1)90年代中后期以來,西方超前消費理論在國內(nèi)逐漸被接受,居民逐漸形成消費主義觀點.(2)由于經(jīng)濟連續(xù)高速增長,居民收入水平也是連續(xù)較快增長,國內(nèi)居民對未來收入的預(yù)期比較樂觀.(3)居民對擁有自有住房具有強烈的偏好.受”居者有其屋”等傳統(tǒng)思想的影響,加上國內(nèi)的住房租賃市場欠發(fā)達和完善,大部分國內(nèi)居民尚未形成通過租房解決住房問題的觀念.因此,為了改善住房條件,一些經(jīng)濟條件一般的居民仍然選擇

5、購買住房或購買過大過好的房屋.(4)從眾心理嚴重,國內(nèi)居民的攀比心理也是導(dǎo)致居民無法理性消費的原因.　　3,居民風(fēng)險教育缺失,商品房市場投機意識盛行　　由于預(yù)期房價將會上漲,很多年輕消費者沒有住房價格下跌的經(jīng)驗.因此以購買商品房作為投資工具的比例也不低.大量國內(nèi)新建已銷售商品房明顯偏高的空置率說明投資比例高于官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù).這些投資者往往不僅僅持有一套住房,計劃在房價上漲后擇機拋售獲利,但如果住房無法以合理價格售出則其將面臨巨大的還貸壓力.上海出現(xiàn)的房價下跌趨勢已經(jīng)使不少投資者無法按期還貸,被銀行起訴要求拍賣抵押品還貸.　　4,銀行利益驅(qū)動是房奴現(xiàn)象的助推器　　由于個人住房貸

6、款是目前國內(nèi)安全性最高,盈利性最好的貸款品種,商業(yè)銀行個人住房貸款中存在暴利.銀行在預(yù)期收入理論支配下大量發(fā)放貸款,并在同業(yè)競爭的形勢下,不斷降低住房貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn),對借款人的弄虛作假熟視無睹甚至默契配合.　　5,市政動遷,舊城改造造就了一批”被動房奴”　　各地政府為改善市容市貌,進行了大量的舊城改造,由此產(chǎn)生的市政動遷使一些動遷戶不得不夠買商品房.由于被動遷戶往往具有收入低的,學(xué)歷低,人口多的狀況,動遷款不能解決購買住房的全部資金需要,由此背上沉重的債務(wù)負擔(dān),成為房奴.　　此外,如發(fā)生意外事故,經(jīng)營出現(xiàn)臨時性困難,資金鏈斷裂等因素也可能導(dǎo)致借款人發(fā)生債務(wù)償還困難,淪為房奴.　

7、　(二)房奴現(xiàn)象產(chǎn)生的深層原因　　經(jīng)營城市,房價上漲是地方政府官員的理性選擇　　根據(jù)現(xiàn)行的政府官員考核機制,對政府管理部門來講,重要的是要出政績.經(jīng)營城市能夠使城市的市容市貌發(fā)生變化,由此引起的房地產(chǎn)價格的上升亦可以使房地產(chǎn)業(yè)的GDP快速增長,這些就成為政府官員的重要政績,使官員升遷的機會增加.因此,經(jīng)營城市及由此引起的房價上漲符合地方政府官員的利益.如果考慮到城市在房地產(chǎn)開發(fā)中發(fā)生的大量的腐敗現(xiàn)象,使政府主管部門產(chǎn)生權(quán)力尋租機會時,上述選擇更成為部分地方政府官員的最優(yōu)選擇了.　　不僅地方政府的執(zhí)政理念