市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目定位綱要

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1、市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目定位綱要提綱1…………………………解讀城市2…………………………解讀項(xiàng)目3…………………………定位項(xiàng)目4…………………………點(diǎn)亮項(xiàng)目5…………………………規(guī)劃項(xiàng)目6…………………………財(cái)務(wù)分析第一章、解讀城市（1）重點(diǎn)：城市商業(yè)規(guī)劃，集中在單個(gè)項(xiàng)目上，此時(shí)我們要看的是?項(xiàng)目介紹?項(xiàng)目區(qū)位?區(qū)域交通?區(qū)域位置?區(qū)域規(guī)劃?區(qū)域特征?區(qū)域資源?項(xiàng)目現(xiàn)狀?集團(tuán)的預(yù)期?核心區(qū)域界定?區(qū)域人口分析?區(qū)域人群消費(fèi)特征分析?區(qū)域未來(lái)消費(fèi)潛力測(cè)算?周邊商業(yè)情況及其項(xiàng)目周邊潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析(2)類比案例分析要點(diǎn)：選取相同的物業(yè)類型，同類產(chǎn)品的案例進(jìn)行對(duì)比分析，總結(jié)優(yōu)劣點(diǎn)第二章、定位項(xiàng)目要點(diǎn)：定

2、位精準(zhǔn)的項(xiàng)目才有希望，不能眉毛胡子一把抓。亮點(diǎn)項(xiàng)目定義：就是最具集群效應(yīng)的精品時(shí)尚旗艦展示中心問(wèn)題要點(diǎn)：通透的商業(yè)空間感受，你的項(xiàng)目區(qū)別其他項(xiàng)目的亮點(diǎn)是什么？為什么客戶會(huì)選擇你的？——目前國(guó)內(nèi)同質(zhì)化項(xiàng)目太多，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)不正常項(xiàng)目規(guī)劃總體規(guī)劃就是平面布局，功能區(qū)的布局如何體現(xiàn)你先進(jìn)的人文理念，這要從規(guī)劃學(xué)的角度和地塊周邊實(shí)際環(huán)境來(lái)看，業(yè)態(tài)配比要根據(jù)市調(diào)來(lái)分配，切記不能想當(dāng)然。財(cái)務(wù)分析第三章、商業(yè)地產(chǎn)招商知識(shí)分享由于商業(yè)地產(chǎn)有一大部分企業(yè)要自持，所以招商就要擺在我們面前。一、招商管理的十項(xiàng)基本原則首先淺談一下招商招商是商業(yè)地產(chǎn)收益的實(shí)現(xiàn)形式，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功與否就看是否能按計(jì)劃成功招商

3、。因而，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，熟練開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)的招商活動(dòng)決定了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作。二、我們?cè)谡猩踢^(guò)程中要注意的哪些問(wèn)題呢？1、維護(hù)購(gòu)物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例2、維護(hù)購(gòu)物中心的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象——主題特性——沒(méi)有主題的購(gòu)物中心就是大雜鋪，所以我們招商時(shí)需要招商手冊(cè)，每一家入住商家都要符合自己的主題。3、購(gòu)物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)這一點(diǎn)是為了大家的和諧，避免一部分重復(fù)招商帶來(lái)的麻煩。4、按照規(guī)劃定位決定不同的經(jīng)營(yíng)方式5、核心主力店先行招商——主力店的入住會(huì)帶來(lái)羊群效應(yīng)，為今后的招商樹(shù)立榜樣6、特殊商戶實(shí)施招商優(yōu)惠——這一點(diǎn)要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)看，為了招滿

4、，必要的優(yōu)惠是要有的7、統(tǒng)一招商的“管理”要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對(duì)商戶的統(tǒng)一服務(wù)——人人平等，維護(hù)好開(kāi)發(fā)商公平對(duì)待商家的理念8、要具備完善的信息系統(tǒng)，為商戶和顧客提供便利——規(guī)范的管理運(yùn)營(yíng)，離不開(kāi)一個(gè)完善的管理系統(tǒng)，有的時(shí)候初次招商很容易，由于運(yùn)營(yíng)不善，然后會(huì)帶來(lái)后期一些不必要的問(wèn)題。9、招商進(jìn)程按照市場(chǎng)反應(yīng)不斷變動(dòng)要點(diǎn)：招商手冊(cè)僅是一個(gè)初步的綱性東西未必是一成不變的，可根據(jù)市場(chǎng)變化隨時(shí)變動(dòng)。10、采用長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)的原則——要點(diǎn)：放長(zhǎng)線，釣大魚(yú)二、招商管理的十項(xiàng)基本原則詳細(xì)闡述1、維護(hù)購(gòu)物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例零售、餐飲、娛樂(lè)52：18：30這種比例是購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例，此比例特別適用于超大

5、型綜合性的購(gòu)物中心（ShoppingMall）。招商要注意維護(hù)和管理好這個(gè)經(jīng)營(yíng)比例，但這個(gè)比例當(dāng)然也不是絕對(duì)的。2、維護(hù)購(gòu)物中心的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象購(gòu)物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它決不是一個(gè)無(wú)序的大雜燴，購(gòu)物中心必須是一個(gè)擁有明確經(jīng)營(yíng)主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。3、招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)同業(yè)差異簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是市場(chǎng)有一定承受力，不能盲目招同一品類的店。異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客身心體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣列出一個(gè)一般意義上的購(gòu)物中心招商目標(biāo)分布列表：（1）零售設(shè)施

6、：核心主力店：百貨、綜合超市等；（2）輔助主力店：時(shí)裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業(yè)店；（3）配套輔助店：不同地區(qū)商品特色店；（4）文化娛樂(lè)設(shè)施：核心主力店：動(dòng)感影院、科技展覽等；（5）輔助主力店：兒童樂(lè)園等；（6）配套輔助店：藝術(shù)攝影、旅行社、網(wǎng)吧等；（7）餐飲設(shè)施：核心主力店：中餐、咖啡西餐、美食廣場(chǎng)、酒吧等；（8）輔助主力店：快餐類、風(fēng)味小吃類等；（9）配套服務(wù)設(shè)施：賓館、寫字樓、銀行、郵局、診所、美容美發(fā)、停車場(chǎng)等。4、按照規(guī)劃定位決定不同的經(jīng)營(yíng)方式購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)方式基本有三種：自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)和租賃。5、核心主力店先行招商招商應(yīng)遵循核心主力店先行、輔助店隨后的原則；零售購(gòu)物項(xiàng)目

7、優(yōu)先、輔助項(xiàng)目配套的原則。6、特殊商戶實(shí)施招商優(yōu)惠特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營(yíng)單位，對(duì)他們給予優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)其入場(chǎng)，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍購(gòu)物中心氣氛之作用。或者是比較牛掰的企業(yè)，主要是起一個(gè)亮點(diǎn)作用，最糟的情況是招不滿，優(yōu)惠點(diǎn)湊滿7、統(tǒng)一招商的“管理”要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對(duì)商戶的統(tǒng)一服務(wù)8、要具備完善的信息系統(tǒng)，為商戶和顧客提供便利這倆點(diǎn)主要提心在運(yùn)營(yíng)上體現(xiàn)，企業(yè)做得比較好，要么請(qǐng)國(guó)外專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，要么自己組建團(tuán)