特工園博園項(xiàng)目市場調(diào)研和定位（正文）

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1、廈門·住宅集團(tuán)集美園博園項(xiàng)目市場調(diào)研和定位報(bào)告2007年11月目錄第一部分區(qū)域環(huán)境和價(jià)值研判1一、集美城市發(fā)展現(xiàn)狀11、地理區(qū)位分析12、城市建設(shè)現(xiàn)狀2(1)經(jīng)濟(jì)概況2(2)房地產(chǎn)投資概況3二、集美城市規(guī)劃分析41、集美城市發(fā)展定位42、集美海灣型城市建設(shè)遠(yuǎn)景規(guī)劃4(1)城市遠(yuǎn)景規(guī)劃4(2)杏林灣規(guī)劃6(3)環(huán)東海域規(guī)劃8(4)馬鑾灣規(guī)劃9(5)西客站（廈門新站）規(guī)劃103、集美工業(yè)發(fā)展規(guī)劃12(1)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀12(2)產(chǎn)業(yè)分布12(3)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)14(4)集美工業(yè)發(fā)展規(guī)劃154、集美規(guī)劃定位總結(jié)20三、集美房地產(chǎn)發(fā)展價(jià)值研判211、發(fā)展優(yōu)勢和機(jī)會(huì)挖掘21

2、(1)人文價(jià)值21(2)交通價(jià)值22(3)景觀價(jià)值26(4)產(chǎn)業(yè)價(jià)值27(5)較為完善的各項(xiàng)配套28(6)其他可挖掘價(jià)值322、集美發(fā)展劣勢和風(fēng)險(xiǎn)避讓的評(píng)判32(1)行政區(qū)域劃分32(2)工業(yè)帶來一定消極影響32(3)較高房價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)333、主要競爭區(qū)域比較分析33(1)區(qū)域價(jià)值比較33(2)房地產(chǎn)市場屬性比較34四、園博園區(qū)域價(jià)值研判351、園博園區(qū)域現(xiàn)狀35(1)園博園概況35(2)園博園規(guī)劃布局362、園博園區(qū)域CBD規(guī)劃36(1)規(guī)劃定位36(2)規(guī)劃范圍37(3)規(guī)劃概況37(4)規(guī)劃對片區(qū)發(fā)展的影響37五、項(xiàng)目地塊價(jià)值研判381、項(xiàng)目地塊資源

3、挖掘38(1)絕佳的景觀資源38(2)便利的交通39(3)濃郁的人文氣息39(4)與園博園資源充分整合40(5)政府扶持和政策支持402、項(xiàng)目地塊發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)和避讓研判41六、區(qū)域價(jià)值評(píng)價(jià)和項(xiàng)目價(jià)值總結(jié)42第二部分寫字樓市場調(diào)查研究44一、廈門寫字樓市場現(xiàn)狀分析441、廈門寫字樓發(fā)展概況44(1)2000年以前，廈門寫字樓市場兩波開發(fā)高潮44(2)2000—2005年，消化空置，不溫不火44(3)2005年以后，市場復(fù)蘇45(4)2007年市場走勢462、板塊分布解析47(1)輪渡—思北板塊：匯聚眾多甲級(jí)寫字樓，商務(wù)氛圍良好47(2)濱北金融中心：整體品質(zhì)

4、較高，自建自用為主47(3)富山商務(wù)圈：商務(wù)交通便利，中檔寫字樓居多47(4)濱南商務(wù)圈：商住居多，品質(zhì)一般48(5)火車站商務(wù)圈：環(huán)境嘈雜，品質(zhì)一般48(6)蓮花—SM商務(wù)圈：早期建設(shè)，商住為主48(7)湖里商務(wù)圈：工業(yè)商務(wù)，數(shù)量有限48(8)五緣灣商務(wù)中心：行政主導(dǎo)，規(guī)模較小49(9)觀音山商務(wù)運(yùn)營中心：商務(wù)新地標(biāo)，規(guī)模與檔次不凡493、市場供求關(guān)系50(1)2007年供給情況50(2)未來市場供應(yīng)514、銷售價(jià)格分析535、典型寫字樓租金調(diào)查54(1)輪渡板塊54(2)環(huán)筼筜湖湖板塊55(3)海景板塊56(4)典型老項(xiàng)目57(5)寫字樓租金對比小

5、結(jié)58(6)典型寫字樓產(chǎn)品對比分析59二、集美區(qū)域?qū)懽謽菍ｎ}研究601、集美寫字樓現(xiàn)狀602、集美寫字樓市場近年土地出讓情況613、區(qū)域?qū)懽謽且?guī)劃624、競爭性市場研究63(1)與島內(nèi)寫字樓市場的激烈競爭63(2)園博園區(qū)域CBD內(nèi)項(xiàng)目之間激烈競爭635、集美寫字樓調(diào)研結(jié)論64第三部分寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃定位65一、終端客戶群行業(yè)推斷研究651、物流行業(yè)推斷652、金融行業(yè)推斷69(1)金融行業(yè)需求：70(2)發(fā)展態(tài)勢：703、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)推斷71(1)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的概念71(2)廈門（集美）文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析71(3)廈門（集美）文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)政策支持探

6、討73(4)本案文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)客群定位的篩選74(5)寫字樓案例借鑒75(6)商業(yè)部分案例借鑒76(7)發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)商務(wù)區(qū)的前景描述774、高科技產(chǎn)業(yè)（計(jì)算軟件及硬件開發(fā)、生物工程）推斷785、本案目標(biāo)客戶群定位796、項(xiàng)目土地出讓規(guī)劃要求80二、寫字樓棟數(shù)80三、住宅戶型配比建議811、客戶需求與產(chǎn)品設(shè)計(jì)的均衡性研究81(1)購房總價(jià)是關(guān)鍵因素81(2)房子是造來賣的，不是造來看的81(3)未被滿足的市場需求最值得關(guān)注81(4)產(chǎn)品附加值是吸引客戶的重要手段，是提升單價(jià)的有效砝碼812、產(chǎn)品配比建議原則82(1)原則182(2)原則2823、產(chǎn)品配

7、比表82四、戶型建議821、大堂82(1)大堂面積82(2)大堂的高度83(3)面材832、窗戶83(1)窗戶面積比例83(2)窗戶具體設(shè)置方法833、衛(wèi)生間84(1)衛(wèi)生間集中設(shè)置，整個(gè)樓層的用戶公用84(2)衛(wèi)生間盡量設(shè)置成明衛(wèi)84(3)洗手間管線提前以暗管的形式設(shè)置844、層高84五、電梯85六、外立面建議85七、外型85八、園林建議861、空中花園862、中庭863、地面小園林86九、建筑朝向86十、車位871、車位位置872、車輛從車行道進(jìn)入車位的方式873、地下車位采光設(shè)計(jì)874、出入口設(shè)計(jì)88十一、寫字樓配套建議891、運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施建議8

8、9十二、結(jié)構(gòu)建議90十三、建筑墻材建議90十四、空調(diào)與節(jié)能建議911、冷氣來源912、節(jié)能措施