新城客站東地塊前期新建項目可行性研究報告

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1、新城客站東地塊前期新建項目可行性研究報告新城客站東地塊前期新建項目可行性研究報告-100-新城客站東地塊前期新建項目可行性研究報告目錄前言第一部分城市宏觀背景一、概況（區(qū)位、資源、歷史、文化、人口等）二、經(jīng)濟發(fā)展概況（近幾年GDP增長分析、主要產(chǎn)業(yè)研究）三、近中期城市發(fā)展規(guī)劃方向四、區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境調(diào)查第二部分房地產(chǎn)投資環(huán)境分析一、房地產(chǎn)市場總體概況二、土地市場分析三、近年房地產(chǎn)走勢分析四、住宅市場調(diào)查分析（主力樓盤分析）五、商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查分析（重點調(diào)查內(nèi)容：商圈、踩街、商業(yè)網(wǎng)點、專業(yè)市場）1、城市商業(yè)現(xiàn)狀分析2、熱點商圈分布情況分析3、城市未來

2、新商圈分析4、可類比項目重點分析5、商業(yè)物業(yè)分析總結(jié)第三部分項目概況一、項目區(qū)域概況（區(qū)域現(xiàn)狀、未來發(fā)展定位、交通等）二、地塊概況（主要規(guī)劃條件、周邊環(huán)境）-100-新城客站東地塊前期新建項目可行性研究報告三、地塊商業(yè)地緣關系分析四、項目SWOT分析五、切入機會點深入分析與挖掘第四部分項目發(fā)展初步設想一、功能業(yè)態(tài)定位二、項目主題定位三、形象定位四、商眾定位（商戶+客群）第五部分經(jīng)濟測算與可行性分析一、項目建筑開發(fā)進度二、投入成本計算三、資金回收方案四、敏感性分析五、社會影響分析第六部分市調(diào)總結(jié)及項目發(fā)展建議（附件及部分索引）-100-新城客

3、站東地塊前期新建項目可行性研究報告第一部分城市宏觀背景一、城市概況1、歷史沿革建置悠久。據(jù)史料記載，在夏朝，奚仲以邳為都，建立邳國。商湯、周武均封奚仲后人于邳，為侯國。秦始皇26年設立下邳縣，漢高祖劉邦封韓信為楚王，建都下邳。北周靜帝大象元年始稱，為下邳稱州之始。隋朝設立，后改下邳郡。唐朝廢郡復置，后改為下邳縣。元、明、清仍稱。中華民國元年廢州改置邳縣。1992年7月，撤縣設立市。歷史長河鑄就了6000多年的文明歷史。清代以前，共有42人、79部著作載于《二十四史》和《四庫全書》。明代散曲家陳鐸，在教坊中被尊為“樂王”，琵琶演奏家湯應曾技藝

4、絕倫，譽滿天下；民國劉仁航著述30多部，被譽為“北方學者”。新中國成立以后，地方文化獲得較快發(fā)展，以農(nóng)民畫、民間剪紙為代表的民間藝術，以獨特的藝術手法，生動形象地反映了農(nóng)民的生產(chǎn)生活，有一定的思想性和藝術性。2、行政區(qū)劃幅員面積2088平方公里，屬蘇北魯南地區(qū)縣域面積最大、人口最多的縣級市，下轄24個鎮(zhèn)、488個行政村（居）。近幾年先后被命名為江蘇省文明城市、江蘇省園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、全國綠化先進市、全國綠色小康縣、全國科技進步先進市。3、地理位置區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。城區(qū)座落在京杭運河與歐亞大陸橋隴海鐵路黃金交匯點上，西依歷史名城徐

5、州，東鄰港口城市連云港，北接齊魯，南通江淮。徐州觀音機場、連云港白塔埠機場和山東臨沂機場距離均不足一小時車程，霍連高速穿城而過，京滬、京福、寧徐高速三面環(huán)繞，新老城區(qū)三大汽車客運站，日發(fā)送旅客超過1萬人次；火車站為國家二等大站，目前正在建設新區(qū)火車站。-100-新城客站東地塊前期新建項目可行性研究報告4、人口數(shù)量2009年末全市戶籍人口171.93萬人，其中農(nóng)業(yè)人口127.49萬人，非農(nóng)業(yè)人口44.44萬人。全市常住人口144.31萬人。主城區(qū)常住人口約35萬人。二、宏觀經(jīng)濟狀況總體概述市享有人口數(shù)量、經(jīng)濟總量、城市規(guī)模“三個東隴?？h級第一

6、”，東隴海第三大城市，創(chuàng)造了板材、大蒜、銀杏、石膏產(chǎn)業(yè)“四個全國第一”。工業(yè)與農(nóng)業(yè)是目前的兩大支柱產(chǎn)業(yè)，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)比“十五”末凈增487家；農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化全省領先，農(nóng)產(chǎn)品出口額全省第一，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)數(shù)量徐州第一。2010年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP)365.39億，同比增長14.7%；財政收入52億元，一般預算收入23.1億元，增長20.2%。連續(xù)兩年榮獲江蘇省財政收入上臺階獎；出口總額達到6.2億美元、增長58.9%，自營出口1.47億美元，全省領先、蘇北第一。全社會固定資產(chǎn)投資338億元，增長29.9%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)

7、民人均純收入分別達到15390元、8140元，分別增長13.7%和12%。社會消費品零售總額達到85.2億元，增長19.1%。連續(xù)三年在徐州市經(jīng)濟工作綜合考核中名列第一；還榮獲了“全國中小城市綜合實力100強”，名列69位；今年剛剛獲得全國綠化模范市的稱號，2009年首次進入“全國百強縣”，名列第91位，2010年再次被評為“全國百強縣”，名列第80位。（1）工業(yè)確立了環(huán)?；ぁ宀募揖?、機械制造三大主導產(chǎn)業(yè)和食品醫(yī)藥、精細冶金、石膏建材、紡織服裝、港口物流、電力能源六個特色產(chǎn)業(yè)以及16個工業(yè)主導型鎮(zhèn)和9個農(nóng)業(yè)主導型鎮(zhèn)（辦事處），設立了11

8、個工業(yè)集中區(qū)。2010年，三大主導產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值424.5億元，-100-新城客站東地塊前期新建項目可行性研究報告增長41.2%；六個特色產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)值185.6億元，增長36.5%