新城客站東地塊前期新建可行性研究報(bào)告

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1、新城客站東地塊前期新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告..目錄前言第一部分城市宏觀背景一、概況（區(qū)位、資源、歷史、文化、人口等）二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況（近幾年GDP增長分析、主要產(chǎn)業(yè)研究）三、近中期城市發(fā)展規(guī)劃方向四、區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境調(diào)查第二部分房地產(chǎn)投資環(huán)境分析一、房地產(chǎn)市場總體概況二、土地市場分析三、近年房地產(chǎn)走勢分析四、住宅市場調(diào)查分析（主力樓盤分析）五、商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查分析（重點(diǎn)調(diào)查內(nèi)容：商圈、踩街、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、專業(yè)市場）1、城市商業(yè)現(xiàn)狀分析2、熱點(diǎn)商圈分布情況分析3、城市未來新商圈分析4、可類比項(xiàng)目重點(diǎn)分析5、商業(yè)物業(yè)分析總結(jié)第三部分項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目區(qū)域概況（區(qū)

2、域現(xiàn)狀、未來發(fā)展定位、交通等）二、地塊概況（主要規(guī)劃條件、周邊環(huán)境）..三、地塊商業(yè)地緣關(guān)系分析四、項(xiàng)目SWOT分析五、切入機(jī)會(huì)點(diǎn)深入分析與挖掘第四部分項(xiàng)目發(fā)展初步設(shè)想一、功能業(yè)態(tài)定位二、項(xiàng)目主題定位三、形象定位四、商眾定位（商戶+客群）第五部分經(jīng)濟(jì)測算與可行性分析一、項(xiàng)目建筑開發(fā)進(jìn)度二、投入成本計(jì)算三、資金回收方案四、敏感性分析五、社會(huì)影響分析第六部分市調(diào)總結(jié)及項(xiàng)目發(fā)展建議（附件及部分索引）..第一部分城市宏觀背景一、城市概況1、歷史沿革建置悠久。據(jù)史料記載，在夏朝，奚仲以邳為都，建立邳國。商湯、周武均封奚仲后人于邳，為侯國。秦始皇26年設(shè)

3、立下邳縣，漢高祖劉邦封韓信為楚王，建都下邳。北周靜帝大象元年始稱，為下邳稱州之始。隋朝設(shè)立，后改下邳郡。唐朝廢郡復(fù)置，后改為下邳縣。元、明、清仍稱。中華民國元年廢州改置邳縣。1992年7月，撤縣設(shè)立市。歷史長河鑄就了6000多年的文明歷史。清代以前，共有42人、79部著作載于《二十四史》和《四庫全書》。明代散曲家陳鐸，在教坊中被尊為“樂王”，琵琶演奏家湯應(yīng)曾技藝絕倫，譽(yù)滿天下；民國劉仁航著述30多部，被譽(yù)為“北方學(xué)者”。新中國成立以后，地方文化獲得較快發(fā)展，以農(nóng)民畫、民間剪紙為代表的民間藝術(shù)，以獨(dú)特的藝術(shù)手法，生動(dòng)形象地反映了農(nóng)民的生產(chǎn)生活，

4、有一定的思想性和藝術(shù)性。2、行政區(qū)劃幅員面積2088平方公里，屬蘇北魯南地區(qū)縣域面積最大、人口最多的縣級市，下轄24個(gè)鎮(zhèn)、488個(gè)行政村（居）。近幾年先后被命名為江蘇省文明城市、江蘇省園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、全國綠化先進(jìn)市、全國綠色小康縣、全國科技進(jìn)步先進(jìn)市。3、地理位置區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。城區(qū)座落在京杭運(yùn)河與歐亞大陸橋隴海鐵路黃金交匯點(diǎn)上，西依歷史名城徐州，東鄰港口城市連云港，北接齊魯，南通江淮。徐州觀音機(jī)場、連云港白塔埠機(jī)場和山東臨沂機(jī)場距離均不足一小時(shí)車程，霍連高速穿城而過，京滬、京福、寧徐高速三面環(huán)繞，新老城區(qū)三大汽車客運(yùn)站，日發(fā)

5、送旅客超過1萬人次；火車站為國家二等大站，目前正在建設(shè)新區(qū)火車站。..4、人口數(shù)量2009年末全市戶籍人口171.93萬人，其中農(nóng)業(yè)人口127.49萬人，非農(nóng)業(yè)人口44.44萬人。全市常住人口144.31萬人。主城區(qū)常住人口約35萬人。二、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況總體概述市享有人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)總量、城市規(guī)?！叭齻€(gè)東隴?？h級第一”，東隴海第三大城市，創(chuàng)造了板材、大蒜、銀杏、石膏產(chǎn)業(yè)“四個(gè)全國第一”。工業(yè)與農(nóng)業(yè)是目前的兩大支柱產(chǎn)業(yè)，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)比“十五”末凈增487家；農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化全省領(lǐng)先，農(nóng)產(chǎn)品出口額全省第一，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)數(shù)量徐州第一。2010年實(shí)現(xiàn)

6、國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP)365.39億，同比增長14.7%；財(cái)政收入52億元，一般預(yù)算收入23.1億元，增長20.2%。連續(xù)兩年榮獲江蘇省財(cái)政收入上臺(tái)階獎(jiǎng)；出口總額達(dá)到6.2億美元、增長58.9%，自營出口1.47億美元，全省領(lǐng)先、蘇北第一。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資338億元，增長29.9%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到15390元、8140元，分別增長13.7%和12%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到85.2億元，增長19.1%。連續(xù)三年在徐州市經(jīng)濟(jì)工作綜合考核中名列第一；還榮獲了“全國中小城市綜合實(shí)力100強(qiáng)”，名列69位；今年剛剛獲得

7、全國綠化模范市的稱號，2009年首次進(jìn)入“全國百強(qiáng)縣”，名列第91位，2010年再次被評為“全國百強(qiáng)縣”，名列第80位。（1）工業(yè)確立了環(huán)?；?、板材家具、機(jī)械制造三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和食品醫(yī)藥、精細(xì)冶金、石膏建材、紡織服裝、港口物流、電力能源六個(gè)特色產(chǎn)業(yè)以及16個(gè)工業(yè)主導(dǎo)型鎮(zhèn)和9個(gè)農(nóng)業(yè)主導(dǎo)型鎮(zhèn)（辦事處），設(shè)立了11個(gè)工業(yè)集中區(qū)。2010年，三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值424.5億元，..增長41.2%；六個(gè)特色產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)值185.6億元，增長36.5%；新增設(shè)新能源、新材料、生物技術(shù)和新醫(yī)藥、節(jié)能環(huán)保等新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。23個(gè)重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)順利，沂州煤焦化一

8、期、30萬噸甲醇、三儀生物一期等11個(gè)億元以上項(xiàng)目建成投產(chǎn)。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到673家，實(shí)現(xiàn)增加值169.1億元，增長19.7%。新增納稅超500萬元的工業(yè)企