南京市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告(2)

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1、目錄:三.UI五.六.七.八.南京市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告?進入南京市場前期調(diào)研報告南京市房地產(chǎn)總體狀況分析；南京市房地產(chǎn)市場板塊劃分及其屬性;政府房地產(chǎn)發(fā)展政策；政府城市規(guī)劃對房地產(chǎn)的影響；城市發(fā)展中交通發(fā)展的影響；南京市房地產(chǎn)企業(yè)競爭企業(yè)狀況；江寧板塊詳細資料；民信將軍路項目諸項信息；九.民信將軍路項目SWOT分析及預(yù)見性建議;南京市房地產(chǎn)總體狀況分析南京市房地產(chǎn)整體上市場供需兩旺，價格持續(xù)上漲，賣方市場特征顯著，但同吋也具有結(jié)構(gòu)性短缺市場的部分特征（如:80—90平方的房型短缺）。市場競爭層面也呈現(xiàn)板塊化、品牌化、專業(yè)化，這就意味著本項目入市不僅要而臨微觀的項目競爭，也要而臨企業(yè)、

2、板塊層面的競爭。如何在市場上找準機會點擊敗競爭對手？通過對南京房地產(chǎn)市場、板塊市場、項目本身及目標客戶群的詳細分析，認為南京房地產(chǎn)市場正處子從用戶市場14概念市場的過渡階段（從賣社區(qū)環(huán)境向賣生活方式、賣文化過渡），在此階段，可借鑒一線發(fā)達城市的成熟市場經(jīng)驗，在完善產(chǎn)品本質(zhì)的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造概念市場。一、總體供求狀況呈現(xiàn)賣方市場特征1、土地供應(yīng)狀況□新的土地批租政策——拍賣，預(yù)示著南京的土地巾場開始進入巾場化階段?！醭鞘懈脑煲?guī)劃提供大量土地進入市場一一新城區(qū)建設(shè)、城iAj企業(yè)的外遷、十大城市工程的啟動、老城地區(qū)棚戶拆遷，提供大量可開發(fā)土地?！跄暇┓康禺a(chǎn)市場各區(qū)域發(fā)育不平衡，市區(qū)過熱，而城郊

3、相對較遲緩，因此，政府有意識地利用調(diào)整級差地租的手段，控制不同區(qū)域的土地供應(yīng)，從而達到有效地疏散城市人口和平衡各區(qū)之間開發(fā)水平的H的?？诖_發(fā)土地大多集巾在城市新區(qū)。南京中心城區(qū)內(nèi)空間十分狹小，可提供的土地資源有限。這種現(xiàn)象的原因很多，其屮包括改善城市而貌與環(huán)境需要大鋱公用土地；公共設(shè)施建設(shè)需要土地；原有工業(yè)用地和軍事用地的占用也影響了城市民用和商用土地的開發(fā)，因此城區(qū)外擴己經(jīng)是大勢所趨。川見。大量待開發(fā)的土地集中在城市新區(qū)。2、住宅供求狀況供銷量持續(xù)穩(wěn)定增長一一這一點也W以從南京歷年開發(fā)供應(yīng)總量看出來。1998年以來商品住宅的供應(yīng)量和需求量都有明顯大幅增長，尤其是2000年，也場供

4、求增幅加人，呈供求兩旺的局面。（造成這種局面的主要是原因是舊城改造以及各種政策影響下積蓄多年的購買力的釋放）表一：南京市歷年商品住宅供求情況竣工面積（萬/m2）銷售面積（萬/m2）其中個人購買面積（萬/m2）1995230.7875.6921.441996275.6791.0843.541997207.87141.4787.641998270.46153.0488.661999314.33149.2784.52000297.55189.88144.172001309.09248.00234.822002352.00333.50—表二：南京市截止6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資指標名稱計量單位本月

5、止累計比去年同期±%房地產(chǎn)開發(fā)投資額億元82.3167#商品房屋投資額億元63.9775土地開發(fā)投資額億元11.5436.71、按工程用途分住宅億元52.6960.6辦公樓億元7.2625.1商業(yè)用房億元5.6484.9其他億元16.72119.62、房屋建筑而積施工面積萬平方米1099.2128.8#住宅萬平方米857.730.3竣工而積萬平方米95.1119n住宅萬平方米88.831.73、商品房屋銷售面積萬平方米145.7719.8#住宅萬平方米133.8629.74、商品房屋銷售額億元47.5927.6#住宅億元11.3138.15、土地開發(fā)面積萬平方米12581.7反映在房

6、地產(chǎn)銷售上，給人的印象是：大凡推出的項目，無論規(guī)模大小，價格高低一般都賣得不錯，賣方市場特征著。南京的空賈情況很少，目前賈率還不足5%，只有全國平均的四分之一。自2000年以來，南京新建商品房銷售面積增幅一直快于竣工面積增幅，這使得一度空置的商品房得到了逐年的消化。2000年底，南京商品房空置面積為89.6萬平方米，2001年即減少到82.6萬平方米，到2002年底，全市僅空置商品房79.6萬平方米，而目前，全市商品房空置面積僅為23.3萬平方米。3、供求結(jié)構(gòu)狀況從近兩年的銷售情況看，5000元/平方米以上的住宅供應(yīng)率為20%,而需求率為18.4%;4000-5000元/平方米的住宅

7、供應(yīng)率為40%,需求率為27.4%;3000-4000元/平方米供19951996199719981999200020012002竣工面積（萬時）銷售面積（萬時）'其中個人購買面積（萬甿）應(yīng)率為40%,需求率為54.2%。50%40%30%20%10%0%3000-40005000以上■供應(yīng)率20%40%40%□需求率18.40%27.40%54.20%4000-5000附注1:南京市——2002GDP：1295億元，人均GDP為22908元；2003人均