農(nóng)村房屋買賣合同效力問(wèn)題分析

《農(nóng)村房屋買賣合同效力問(wèn)題分析》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫(kù)。

1、農(nóng)村房屋買賣合同效力問(wèn)題分析摘要：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及城鄉(xiāng)人口的流動(dòng)，農(nóng)村房屋買賣行為日益增多。由于我國(guó)的法律條文并不完善，從而導(dǎo)致在房屋買賣案件審理中出現(xiàn)不同的判決。因此就農(nóng)村房屋買賣合同是否有效、是否應(yīng)在宅基地上設(shè)立租賃權(quán)等問(wèn)題，我國(guó)法律應(yīng)予以明確，從而保障農(nóng)民的利益。本文將從農(nóng)村房屋買賣的合法性入手，通過(guò)分析我國(guó)當(dāng)前農(nóng)村房屋買賣的現(xiàn)狀、相應(yīng)法律制度等方面進(jìn)行展開(kāi)，并最終提出一定的改善措施。關(guān)鍵詞：農(nóng)村房屋買賣；宅基地；效力中圖分類號(hào)：D923.6文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào):2095-4379-(2015)

2、01-0047-02作者簡(jiǎn)介：張穎娟(1982-)，女，回族，貴州六盤水人，碩士研宄生，六盤水師范學(xué)院政法系講師，研究方向：民商法。在我國(guó)改革開(kāi)放政策的實(shí)行下，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使得農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)生產(chǎn)模式發(fā)生變化，城鄉(xiāng)人口也發(fā)生了較大幅度的流動(dòng)。因而農(nóng)村房屋買賣行為也逐漸增加。由于農(nóng)村城市化，農(nóng)村土地升值、房屋拆遷等問(wèn)題導(dǎo)致農(nóng)村房屋在買賣中出現(xiàn)利益糾紛。而我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同并未做出明確規(guī)定，甚至法律條文之間存在矛盾，從而使司法機(jī)關(guān)在審理此類案件中引起諸多爭(zhēng)議。其中爭(zhēng)議的主要內(nèi)容集中在了農(nóng)村房屋買

3、賣合同的效力問(wèn)題上，本文將通過(guò)對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的研宄和分析，歸納總結(jié)出我國(guó)農(nóng)村房屋買賣合同中存在的主要問(wèn)題，并提出相應(yīng)的解決措施。一、農(nóng)村房屋交易的主要方式房屋買賣合同是房屋買賣雙方間簽訂的一種具有法律效益的協(xié)議，其主作用是保護(hù)買賣雙方的合法權(quán)益，并保證交易的公平合理性。然而，由于我國(guó)農(nóng)村房屋買賣的形式較為復(fù)雜特殊，且我國(guó)現(xiàn)行法律中并未對(duì)此做出明確規(guī)定，使得我國(guó)農(nóng)村房屋買賣長(zhǎng)期存在糾紛問(wèn)題，其中主要的糾紛形式有以下三種：（一）本村村民間的買賣我國(guó)相關(guān)法律中規(guī)定，本村村民享有在該村購(gòu)買宅基地的權(quán)力，因此本村村民間的

4、房屋買賣是受到法律保護(hù)的正當(dāng)行為。但為了保證買賣雙方的合法權(quán)益，避免交易過(guò)程中的利益糾紛，買賣方應(yīng)簽訂一定的法律合同，對(duì)交易過(guò)程中的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行明確的規(guī)定和執(zhí)行。（二）本村村民與外村村民間的買賣根據(jù)我國(guó)法律法規(guī)規(guī)定，將宅基地在不同村鎮(zhèn)間進(jìn)行轉(zhuǎn)讓屬于違法行為，因此本村與外村間的房屋買賣不具有法律效力，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格禁止。但我國(guó)的法律對(duì)這方面的規(guī)定也存在著一定漏洞，例如條文中只規(guī)定了禁止宅基地的買賣，并沒(méi)有禁止房屋的買賣。這給部分糾紛案件的判定和調(diào)解帶來(lái)了一定困難。（三）農(nóng)村村民與城鎮(zhèn)居民間的買賣我國(guó)雖并未有法律規(guī)定禁止

5、農(nóng)村居民將房屋轉(zhuǎn)讓給城市居民，但在許多國(guó)家公文中都明確指出了不允許城市居民向農(nóng)村村民購(gòu)買房舍。這一規(guī)定在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來(lái)看弊大于利，因此在未來(lái)可能會(huì)做出一定調(diào)整。但在當(dāng)前，城市居民應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家規(guī)章制度，不在農(nóng)村購(gòu)買宅基地。二、農(nóng)村房屋交易的現(xiàn)狀（一）農(nóng)村房屋買賣合同的形式一般農(nóng)村房屋買賣合同中，至少有一方當(dāng)事人是本村村民，另一方可能是本村村民，也可能是外村外民或城鎮(zhèn)居民。而出賣房屋的農(nóng)民中有的己有宅基地，這些宅基地符合或不符合國(guó)家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)的情況都有。另外有些出賣房屋的農(nóng)民已在集體落戶，且并未分到宅基地。

6、（二）農(nóng)村房屋買賣的現(xiàn)實(shí)農(nóng)民出售房屋主要有以下幾種原因。第一，籌錢。房屋對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)其實(shí)是很重要的，一般不到迫不得已的情況下他們是不會(huì)出售房屋的。當(dāng)他們遇到疾病需要就醫(yī)或者生意失利而又沒(méi)有別的方法可以籌到錢，出售房屋或許是可以幫助他們解決當(dāng)前問(wèn)題的最好方法。第二，一戶多宅。有的農(nóng)民因繼承多處房屋，或者強(qiáng)占宅基地違章建房等，卻未充分利用，出售房屋也就必然了。第三，農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，或者國(guó)家征地修路等原因遷進(jìn)城里，于是也就將農(nóng)村的房屋出售。第四，一些城市居民喜歡在農(nóng)村購(gòu)進(jìn)房產(chǎn)，或用于休閑娛樂(lè)或等房屋升值，這種情況也屢見(jiàn)

7、不鮮。總而言之，在這個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，有需求必有供給，農(nóng)村房屋買賣行為也日漸增加。由于沒(méi)有完善的法律條文規(guī)定農(nóng)村房屋買賣交易行為，使其產(chǎn)生眾多利益糾紛。既不能有效地保護(hù)國(guó)家的土地資源，又不能保障農(nóng)民安定的生活。三、現(xiàn)行法律規(guī)定的不完善（一）現(xiàn)行法律對(duì)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的規(guī)定根據(jù)法律規(guī)定，國(guó)家保護(hù)公民的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，其中房屋屬于公民的私有財(cái)產(chǎn)。公民對(duì)私人財(cái)產(chǎn)具有處分的權(quán)利。因此，受法律保護(hù)，公民對(duì)房屋既有享受的權(quán)利，也可以對(duì)其進(jìn)行處分，包括出賣的方式。另外，對(duì)于農(nóng)民處分房屋行為，法律并未出臺(tái)禁止條文。（二）現(xiàn)行法律對(duì)宅基

8、地使用權(quán)的規(guī)定農(nóng)村房屋所占的宅基地是屬于集體所有的，而不是個(gè)人的，農(nóng)民之所以可以獲得宅基地的使用權(quán)，是因?yàn)槠渥鳛榧w組織一員。宅基地使用權(quán)指農(nóng)民可在集體所有的宅基地上建房使用、居住的權(quán)利。另外，相關(guān)法律規(guī)定，除法律規(guī)定外，宅基地不可抵押、其使用權(quán)不可轉(zhuǎn)讓或用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。從而可以得知，宅基地不可以自由流轉(zhuǎn)，依照房地一致的原則，農(nóng)村房屋也不可自由買賣。從現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)看，法律條文之間存在